[{"data":1,"prerenderedAt":1764},["ShallowReactive",2],{"blog-/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare":3,"blog-locale-/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare":472,"blog-related-/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare":477},{"id":4,"title":5,"body":6,"description":461,"extension":462,"meta":463,"navigation":472,"path":473,"seo":474,"stem":475,"__hash__":476},"content/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare.md","Comprare un terreno agricolo in Italia: gli otto controlli da fare prima di firmare",{"type":7,"value":8,"toc":448},"minimark",[9,13,22,25,28,31,36,39,46,49,75,95,102,104,108,115,118,133,135,139,146,153,174,184,186,190,196,203,209,211,215,218,244,247,249,253,260,267,282,289,298,301,303,307,310,321,324,330,332,336,339,342,356,363,374,376,380,383,436,439,441],[10,11,5],"h1",{"id":12},"comprare-un-terreno-agricolo-in-italia-gli-otto-controlli-da-fare-prima-di-firmare",[14,15,16,17,21],"p",{},"Quasi tutti quelli che comprano male un terreno hanno fatto lo stesso errore: hanno guardato ",[18,19,20],"strong",{},"il prezzo e la fotografia",", e hanno dato per scontato tutto il resto.",[14,23,24],{},"Il prezzo al metro quadro è l'ultima cosa che conta, non la prima. Prima vengono otto domande, e nessuna richiede un avvocato per essere posta. Richiedono documenti, e i documenti si chiedono in un ordine preciso, perché ognuno chiude una porta.",[14,26,27],{},"Questa è la lista, in ordine, con quello che serve a ogni passo.",[29,30],"hr",{},[32,33,35],"h2",{"id":34},"_1-il-terreno-è-davvero-quello-che-ti-stanno-mostrando","1. Il terreno è davvero quello che ti stanno mostrando",[14,37,38],{},"Sembra banale. Non lo è.",[14,40,41,42,45],{},"Chi vende ti indica un appezzamento sul posto, o una foto aerea con un contorno disegnato sopra. Ma il terreno oggetto della trattativa è una ",[18,43,44],{},"particella catastale",", cioè un codice: comune, foglio, numero.",[14,47,48],{},"Le due cose coincidono? Quasi sempre sì. Ma i casi in cui non coincidono sono esattamente quelli che finiscono davanti a un giudice: una recinzione spostata trent'anni fa, una striscia che in realtà appartiene al confinante, una porzione già frazionata e venduta.",[50,51,53],"steps",{"title":52},"Come si verifica",[54,55,56,63,69],"ol",{},[57,58,59,62],"li",{},[18,60,61],{},"Fatti dare foglio e particella per iscritto",", non a voce. Devono comparire nella proposta d'acquisto.",[57,64,65,68],{},[18,66,67],{},"Guarda il contorno catastale sopra l'immagine satellitare."," Da lì si vede in trenta secondi se la recinzione, la strada o il capannone stanno dentro o fuori.",[57,70,71,74],{},[18,72,73],{},"Se qualcosa non torna, fermati."," Una discrepanza tra mappa e realtà non si risolve con un accordo verbale: serve un tecnico e, se il confine è contestato, un frazionamento.",[76,77,80,87],"callout",{"type":78,"title":79},"warning","La mappa catastale non fissa il confine",[14,81,82,83,86],{},"La cartografia catastale ha ",[18,84,85],{},"finalità fiscale e di identificazione",". Serve a localizzare la particella, non a stabilire dove passa il limite di proprietà con effetti legali. Per un confine contestato serve un tipo di frazionamento redatto da un tecnico abilitato.",[14,88,89,90,94],{},"Detto questo: per capire in anticipo ",[91,92,93],"em",{},"se"," c'è un problema, guardare il contorno sul satellite è il modo più veloce che esista.",[14,96,97],{},[98,99],"img",{"alt":100,"src":101},"Un terreno agricolo: quello che vedi sul posto e quello che dice la particella non sempre coincidono","/images/blog/parcela-gps.jpg",[29,103],{},[32,105,107],{"id":106},"_2-chi-risulta-intestato-e-quante-persone-sono","2. Chi risulta intestato, e quante persone sono",[14,109,110,111,114],{},"Qui si chiede la ",[18,112,113],{},"visura catastale",".",[14,116,117],{},"Ti dice chi risulta intestato, con quali quote e con quale diritto. Non prova la proprietà — il catasto italiano non è probatorio — ma ti dà due informazioni che cambiano la trattativa:",[119,120,121,127],"ul",{},[57,122,123,126],{},[18,124,125],{},"Quante firme servono."," Se la particella è intestata a sei eredi con quote frazionate, la compravendita richiede tutti e sei. Basta che uno non voglia vendere e l'operazione si ferma.",[57,128,129,132],{},[18,130,131],{},"Se c'è una successione aperta."," Quote strane e cognomi ripetuti sono il segnale tipico di un'eredità non definita. Si può comprare lo stesso, ma i tempi si allungano.",[29,134],{},[32,136,138],{"id":137},"_3-se-è-libero-da-ipoteche-pignoramenti-e-trascrizioni","3. Se è libero da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni",[14,140,141,142,145],{},"Questo è il controllo che ",[18,143,144],{},"non si salta mai",", ed è quello che più spesso viene saltato.",[14,147,148,149,152],{},"Si chiede l'",[18,150,151],{},"ispezione ipotecaria"," alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Restituisce tre cose:",[119,154,155,162,168],{},[57,156,157,158,161],{},"Le ",[18,159,160],{},"trascrizioni"," — la catena dei passaggi di proprietà",[57,163,157,164,167],{},[18,165,166],{},"iscrizioni"," — le ipoteche",[57,169,157,170,173],{},[18,171,172],{},"annotazioni"," — cancellazioni e modifiche delle precedenti",[76,175,177],{"type":78,"title":176},"Una visura pulita non significa un terreno libero",[14,178,179,180,183],{},"Sono documenti diversi, di uffici diversi. Un terreno con tre ipoteche ha una visura catastale identica a uno senza. Se hai chiesto solo la visura, ",[18,181,182],{},"non hai controllato le ipoteche",": hai controllato un'altra cosa.",[29,185],{},[32,187,189],{"id":188},"_4-cosa-dice-il-piano-urbanistico","4. Cosa dice il piano urbanistico",[14,191,192,193,114],{},"Il catasto ti dice che è un seminativo. Non ti dice cosa ",[18,194,195],{},"puoi farci",[14,197,198,199,202],{},"Quello sta nel ",[18,200,201],{},"certificato di destinazione urbanistica",", rilasciato dal Comune. Per i terreni sopra i 5.000 metri quadri è obbligatorio allegarlo all'atto, e la sua assenza rende l'atto nullo — ma va letto prima, non recuperato dal notaio all'ultimo.",[14,204,205,206,114],{},"Cosa cerchi lì dentro: la zona urbanistica, gli indici edificatori se esistono, e soprattutto i ",[18,207,208],{},"vincoli",[29,210],{},[32,212,214],{"id":213},"_5-i-vincoli-che-sono-la-sorpresa-più-frequente","5. I vincoli, che sono la sorpresa più frequente",[14,216,217],{},"Un terreno può essere perfettamente in regola e comunque inutilizzabile per quello che avevi in mente. I vincoli tipici:",[119,219,220,226,232,238],{},[57,221,222,225],{},[18,223,224],{},"Paesaggistico"," — qualsiasi intervento passa da un'autorizzazione a parte",[57,227,228,231],{},[18,229,230],{},"Idrogeologico"," — movimenti di terra e disboscamenti soggetti ad autorizzazione",[57,233,234,237],{},[18,235,236],{},"Vincolo di destinazione agricola"," legato a contributi già percepiti",[57,239,240,243],{},[18,241,242],{},"Aree protette, siti Natura 2000, fasce di rispetto"," di strade, corsi d'acqua, elettrodotti, cimiteri",[14,245,246],{},"Nessuno di questi compare in visura. Si trovano nel certificato di destinazione urbanistica e negli strumenti urbanistici comunali.",[29,248],{},[32,250,252],{"id":251},"_6-chi-ha-diritto-di-comprarlo-prima-di-te","6. Chi ha diritto di comprarlo prima di te",[14,254,255,256,259],{},"Questo è il punto che quasi nessuno conosce fuori dal settore, e che può far saltare l'acquisto ",[18,257,258],{},"dopo"," la firma.",[14,261,262,263,266],{},"In Italia, sui terreni agricoli esiste la ",[18,264,265],{},"prelazione agraria",". Hanno diritto a essere preferiti, a parità di condizioni:",[119,268,269,276],{},[57,270,271,272,275],{},"Il ",[18,273,274],{},"coltivatore diretto affittuario"," che lavora il fondo da almeno due anni",[57,277,278,279],{},"I ",[18,280,281],{},"coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti",[14,283,284,285,288],{},"Il venditore deve notificare la proposta di vendita a chi ha diritto di prelazione. Chi la riceve ha un termine per esercitarla. E se la notifica non viene fatta, il titolare del diritto può ",[18,286,287],{},"riscattare"," il fondo dall'acquirente — anche a compravendita conclusa.",[76,290,292,295],{"type":78,"title":291},"Cosa significa in pratica",[14,293,294],{},"Puoi comprare regolarmente, pagare, fare l'atto dal notaio, e trovarti mesi dopo un confinante coltivatore diretto che esercita il riscatto. Il terreno va a lui.",[14,296,297],{},"Prima di trattare un agricolo: chiedi al venditore se ci sono affittuari e chi sono i confinanti. È una domanda che costa zero e che evita l'unico disastro davvero irreversibile di questa lista.",[14,299,300],{},"Le regole sono nella legge 590/1965 e nella 817/1971, e i casi concreti hanno sfumature che meritano un professionista. Ma la domanda va posta all'inizio, non alla fine.",[29,302],{},[32,304,306],{"id":305},"_7-da-dove-ci-si-entra","7. Da dove ci si entra",[14,308,309],{},"Un terreno senza accesso legale vale una frazione di uno accessibile, e può essere impossibile da coltivare o da edificare.",[14,311,312,313,316,317,320],{},"Guarda sulla mappa se la particella ",[18,314,315],{},"confina con una strada pubblica",". Se non confina, l'accesso passa per un fondo altrui, e allora serve una ",[18,318,319],{},"servitù di passaggio"," costituita per atto e trascritta.",[14,322,323],{},"Un passaggio che \"si è sempre usato\" non è una servitù. Le servitù costituite per atto si vedono nell'ispezione ipotecaria, non in visura.",[76,325,327],{"type":326},"tip",[14,328,329],{},"Questo è uno dei controlli che si fanno meglio dal satellite che dai documenti: apri la mappa, guarda il contorno della particella e cerca dove tocca una strada. Se non la tocca da nessuna parte, hai trovato una domanda da fare al venditore.",[29,331],{},[32,333,335],{"id":334},"_8-quanto-vale-davvero","8. Quanto vale davvero",[14,337,338],{},"Solo adesso ha senso parlare di prezzo.",[14,340,341],{},"I riferimenti utili in Italia sono due, e servono a cose diverse:",[119,343,344,350],{},[57,345,157,346,349],{},[18,347,348],{},"quotazioni OMI"," dell'Agenzia delle Entrate, che danno intervalli di valore per zona e tipologia. Sono pubbliche e gratuite, e vanno bene per capire l'ordine di grandezza.",[57,351,278,352,355],{},[18,353,354],{},"valori agricoli medi"," per regione agraria e qualità di coltura, usati come riferimento in materia espropriativa.",[14,357,358,359,362],{},"Nessuno dei due è una perizia. Per un valore riferito a quel terreno specifico serve una ",[18,360,361],{},"valutazione basata su compravendite reali"," della zona, o una perizia di un tecnico.",[364,365,371],"product-cta",{"accent":366,"action":367,"href":368,"price":369,"title":370},"emerald","Valuta una particella","/it/mappa","24,95 €","Valutazione di mercato",[14,372,373],{},"Una stima del valore della particella basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su una media provinciale. Con il dettaglio di come si arriva al numero.",[29,375],{},[32,377,379],{"id":378},"lordine-conta","L'ordine conta",[14,381,382],{},"Se dovessi ridurre tutto a una sequenza:",[50,384,386],{"title":385},"La sequenza giusta",[54,387,388,394,400,406,412,418,424,430],{},[57,389,390,393],{},[18,391,392],{},"Identifica la particella sulla mappa"," e confronta il contorno con quello che vedi sul posto. Costo: zero.",[57,395,396,399],{},[18,397,398],{},"Visura catastale"," — chi risulta, quante firme servono, com'è classificato.",[57,401,402,405],{},[18,403,404],{},"Ispezione ipotecaria"," — se è libero. Prima di qualsiasi caparra.",[57,407,408,411],{},[18,409,410],{},"Certificato di destinazione urbanistica"," — cosa ci si può fare e quali vincoli ci sono.",[57,413,414,417],{},[18,415,416],{},"Domanda sulla prelazione"," — affittuari e confinanti coltivatori diretti.",[57,419,420,423],{},[18,421,422],{},"Accesso"," — da dove ci si entra, e se è un diritto o una consuetudine.",[57,425,426,429],{},[18,427,428],{},"Valutazione"," — adesso, e non prima, si parla di prezzo.",[57,431,432,435],{},[18,433,434],{},"Notaio"," — che farà le sue verifiche, ma tu ci arrivi sapendo già cosa stai comprando.",[14,437,438],{},"I primi tre passi costano meno di cinquanta euro in tutto e si fanno in un pomeriggio. Il terreno costa decine di migliaia. È la proporzione che rende assurdo saltarli.",[29,440],{},[76,442,445],{"type":443,"title":444},"info","Una nota onesta",[14,446,447],{},"Questo articolo è una guida pratica, non una consulenza legale. Le sfumature della prelazione agraria, dei vincoli e delle servitù cambiano da caso a caso e da regione a regione. Serve a farti arrivare preparato dal professionista, con le domande giuste e i documenti in mano — non a sostituirlo.",{"title":449,"searchDepth":450,"depth":450,"links":451},"",2,[452,453,454,455,456,457,458,459,460],{"id":34,"depth":450,"text":35},{"id":106,"depth":450,"text":107},{"id":137,"depth":450,"text":138},{"id":188,"depth":450,"text":189},{"id":213,"depth":450,"text":214},{"id":251,"depth":450,"text":252},{"id":305,"depth":450,"text":306},{"id":334,"depth":450,"text":335},{"id":378,"depth":450,"text":379},"Un terreno non si compra guardando il prezzo al metro quadro. Si compra dopo aver verificato chi è il proprietario davvero, se c'è un'ipoteca, cosa ci si può costruire, chi ha diritto di comprarlo prima di te e da dove ci si entra. Guida pratica, in ordine.","md",{"date":464,"updated":464,"author":465,"category":466,"image":101,"tags":467,"country":471},"2026-09-11","Marco Ferretti","documentos",[468,469,265,151,470,113],"terreno agricolo","compravendita","destinazione urbanistica","IT",true,"/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare",{"title":5,"description":461},"blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare","0HvO4FRDwtpjO17UiVmgBlGwspnoDvmClazaUPmbvgM",[478,970,1353],{"id":479,"title":480,"body":481,"description":959,"extension":462,"meta":960,"navigation":472,"path":966,"seo":967,"stem":968,"__hash__":969},"content/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no.md","Visura catastale: cosa contiene davvero, e cosa non ci troverai mai",{"type":7,"value":482,"toc":941},[483,486,492,495,502,505,507,511,514,521,535,538,548,550,554,557,562,577,581,603,620,624,631,635,642,644,648,655,682,686,692,695,706,713,719,721,725,730,733,750,765,768,770,774,781,784,787,801,804,830,839,841,845,878,880,884,887,890,897,899,907,915,917,921,932,935],[10,484,480],{"id":485},"visura-catastale-cosa-contiene-davvero-e-cosa-non-ci-troverai-mai",[14,487,488,489,114],{},"Se stai comprando un immobile, dividendo un'eredità o semplicemente cercando di capire di chi è quel terreno confinante, qualcuno ti avrà detto: ",[18,490,491],{},"chiedi una visura catastale",[14,493,494],{},"È un buon consiglio. Ma è mezzo consiglio, e la metà che manca costa cara.",[14,496,497,498,501],{},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano ed è anche quello su cui circolano più malintesi. Il più diffuso, e il più pericoloso, è questo: ",[18,499,500],{},"molti pensano che la visura mostri le ipoteche. Non le mostra."," Mai. Non è una limitazione del formato: è che le ipoteche stanno in un archivio diverso, tenuto da un ufficio diverso, e si chiedono con un documento diverso.",[14,503,504],{},"Vediamo cosa c'è dentro, cosa no, e come non sbagliare richiesta.",[29,506],{},[32,508,510],{"id":509},"i-due-catasti-italiani","I due catasti italiani",[14,512,513],{},"Prima di leggere una visura conviene sapere da dove esce.",[14,515,516,517,520],{},"L'Italia ha ",[18,518,519],{},"due catasti separati",", entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate:",[119,522,523,529],{},[57,524,271,525,528],{},[18,526,527],{},"Catasto Terreni",", che mappa terreni, aree agricole e boschi",[57,530,271,531,534],{},[18,532,533],{},"Catasto Fabbricati",", che registra edifici, appartamenti e locali",[14,536,537],{},"Un terreno agricolo sta nel primo. Un appartamento sta nel secondo. Un capannone su un terreno può comparire in entrambi, con identificativi collegati.",[76,539,541],{"type":443,"title":540},"Perché questo ti riguarda",[14,542,543,544,547],{},"Quando chiedi una visura devi dire ",[18,545,546],{},"quale"," catasto. Chiedere la visura di un terreno al Catasto Fabbricati dà zero risultati, e la maggior parte delle richieste sbagliate nasce qui.",[29,549],{},[32,551,553],{"id":552},"cosa-contiene-una-visura-catastale","Cosa contiene una visura catastale",[14,555,556],{},"Una visura per immobile, quella che si chiede partendo da foglio e particella, ti restituisce quattro blocchi di informazioni.",[558,559,561],"h3",{"id":560},"_1-lidentificativo","1. L'identificativo",[14,563,564,565,568,569,572,573,576],{},"Comune, sezione se esiste, ",[18,566,567],{},"foglio",", ",[18,570,571],{},"particella"," e, per i fabbricati, il ",[18,574,575],{},"subalterno",". È la carta d'identità dell'immobile: quella combinazione lo individua in modo univoco su tutto il territorio nazionale.",[558,578,580],{"id":579},"_2-i-dati-censuari","2. I dati censuari",[14,582,583,584,587,588,591,592,595,596,599,600,114],{},"Per un terreno: la ",[18,585,586],{},"superficie"," in ettari, are e centiare, la ",[18,589,590],{},"qualità di coltura"," (seminativo, vigneto, uliveto, bosco ceduo…), la ",[18,593,594],{},"classe"," e i due redditi, ",[18,597,598],{},"dominicale"," e ",[18,601,602],{},"agrario",[14,604,605,606,609,610,612,613,616,617,114],{},"Per un fabbricato: la ",[18,607,608],{},"categoria catastale"," (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/1 opificio…), la ",[18,611,594],{},", la ",[18,614,615],{},"consistenza"," in vani o metri quadri, e la ",[18,618,619],{},"rendita catastale",[558,621,623],{"id":622},"_3-gli-intestatari","3. Gli intestatari",[14,625,626,627,630],{},"I nomi delle persone o delle società che risultano ",[18,628,629],{},"intestate"," all'immobile in catasto, con la quota e il tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie.",[558,632,634],{"id":633},"_4-la-storia-delle-variazioni","4. La storia delle variazioni",[14,636,637,638,641],{},"Se chiedi la visura ",[18,639,640],{},"storica"," invece di quella attuale, vedi anche tutti i passaggi precedenti: frazionamenti, fusioni, volture, cambi di intestazione, con la data e l'atto che li ha generati.",[29,643],{},[32,645,647],{"id":646},"e-adesso-la-parte-che-quasi-nessuno-racconta","E adesso la parte che quasi nessuno racconta",[14,649,650,651,654],{},"Ecco cosa ",[18,652,653],{},"non"," troverai in una visura catastale, per quanto attentamente la leggi:",[76,656,658,664,670,676],{"type":78,"title":657},"Quattro cose che la visura non dice",[14,659,660,663],{},[18,661,662],{},"Le ipoteche."," Nessuna. Un immobile gravato da tre ipoteche ha una visura identica a uno libero.",[14,665,666,669],{},[18,667,668],{},"I pignoramenti e i sequestri."," Stessa storia.",[14,671,672,675],{},[18,673,674],{},"Le servitù"," costituite per atto — passaggio, acquedotto, elettrodotto.",[14,677,678,681],{},[18,679,680],{},"Chi è il proprietario in senso giuridico."," Sembra assurdo visto che ci sono gli intestatari, ma è così, e merita un paragrafo a parte.",[558,683,685],{"id":684},"il-catasto-non-prova-la-proprietà","Il catasto non prova la proprietà",[14,687,688,689,114],{},"Questa è la frase che vale l'intero articolo: ",[18,690,691],{},"il catasto italiano non è probatorio",[14,693,694],{},"La sua finalità è fiscale e di identificazione. Serve allo Stato per sapere quanto vale un immobile ai fini delle imposte e dove si trova. Non serve a stabilire di chi è.",[14,696,697,698,701,702,705],{},"La proprietà si prova con gli ",[18,699,700],{},"atti trascritti nei Registri Immobiliari",", tenuti dalla Conservatoria — oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Se una compravendita è stata regolarmente trascritta ma la ",[18,703,704],{},"voltura"," catastale non è mai stata fatta, in visura resta il vecchio intestatario. Succede più spesso di quanto immagini, soprattutto nelle successioni ereditarie non definite.",[14,707,708,709,712],{},"Quindi: l'intestatario in visura è un ottimo ",[18,710,711],{},"indizio",", non una prova.",[14,714,715],{},[98,716],{"alt":717,"src":718},"La proprietà si prova con gli atti trascritti, non con la visura","/images/blog/escritura.jpg",[29,720],{},[32,722,724],{"id":723},"allora-cosa-serve-per-vedere-le-ipoteche","Allora cosa serve per vedere le ipoteche?",[14,726,727,728,114],{},"Serve un documento diverso, chiesto a un ufficio diverso: l'",[18,729,151],{},[14,731,732],{},"Si richiede alla Conservatoria e restituisce le tre famiglie di formalità:",[119,734,735,740,745],{},[57,736,157,737,739],{},[18,738,160],{}," — i passaggi di proprietà: compravendite, donazioni, successioni",[57,741,157,742,744],{},[18,743,166],{}," — le ipoteche, volontarie, giudiziali o legali",[57,746,157,747,749],{},[18,748,172],{}," — ciò che modifica o cancella le precedenti, per esempio la cancellazione di un'ipoteca estinta",[76,751,753,759],{"type":326,"title":752},"La regola pratica",[14,754,755,758],{},[18,756,757],{},"Vuoi sapere com'è fatto e chi risulta intestato?"," Visura catastale.",[14,760,761,764],{},[18,762,763],{},"Vuoi sapere se è libero da debiti prima di firmare?"," Ispezione ipotecaria. Sempre. Senza eccezioni.",[14,766,767],{},"Le due cose insieme danno il quadro. Una sola delle due, mezzo quadro — e la metà che manca è quasi sempre quella che fa male.",[29,769],{},[32,771,773],{"id":772},"la-visura-gratuita-e-quando-non-basta","La visura gratuita, e quando non basta",[14,775,776,777,780],{},"Da gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha aperto la consultazione telematica: ",[18,778,779],{},"con SPID o CIE puoi consultare gratuitamente la visura catastale",", anche di immobili non tuoi.",[14,782,783],{},"È un cambiamento importante e va detto, perché molti continuano a pagare quello che potrebbero avere gratis.",[14,785,786],{},"Quando quella strada basta:",[119,788,789,792,795,798],{},[57,790,791],{},"Hai SPID o CIE attiva",[57,793,794],{},"Ti serve consultare, non allegare",[57,796,797],{},"Sai già foglio e particella",[57,799,800],{},"Non hai fretta e ti va di navigare il portale",[14,802,803],{},"Quando conviene altro:",[119,805,806,812,818,824],{},[57,807,808,811],{},[18,809,810],{},"Non hai SPID"," — è il caso di molti stranieri, eredi residenti all'estero, o società estere che valutano un acquisto",[57,813,814,817],{},[18,815,816],{},"Ti serve il PDF da allegare"," a una pratica, a un preliminare, a una perizia",[57,819,820,823],{},[18,821,822],{},"Non conosci foglio e particella"," e parti da una posizione sulla mappa",[57,825,826,829],{},[18,827,828],{},"Stai facendo dieci controlli"," e non vuoi dieci sessioni di autenticazione",[76,831,832],{"type":443},[14,833,834,835,838],{},"Lo diciamo chiaramente perché è giusto saperlo: ",[18,836,837],{},"quello che vendiamo è la comodità, non l'accesso",". Il dato è pubblico e con SPID è gratuito. Se hai SPID, tempo e la particella sotto mano, il portale dell'Agenzia è la strada giusta e non ti serviamo.",[29,840],{},[32,842,844],{"id":843},"come-si-legge-in-pratica","Come si legge, in pratica",[50,846,848],{"title":847},"Dalla mappa al documento, in quattro passaggi",[54,849,850,860,866,872],{},[57,851,852,855,856,859],{},[18,853,854],{},"Individua la particella."," Se non hai l'identificativo, parti dalla mappa: trova il terreno e leggi foglio e particella dal contorno.",[857,858],"br",{},"Se hai già la visura in mano, l'identificativo è in alto, nella prima riga.",[57,861,862,865],{},[18,863,864],{},"Guarda la qualità di coltura, non solo la superficie."," Un seminativo e un uliveto della stessa dimensione hanno valori molto diversi, e il reddito dominicale lo riflette.",[57,867,868,871],{},[18,869,870],{},"Controlla gli intestatari e le quote."," Se trovi sei nomi con quote frazionate, quasi sempre c'è una successione aperta dietro. Significa che per comprare servono tutte le firme.",[57,873,874,877],{},[18,875,876],{},"Se stai per firmare qualcosa, fermati qui e chiedi l'ispezione ipotecaria."," La visura ti ha detto com'è fatto e chi risulta. Non ti ha detto se è libero.",[29,879],{},[32,881,883],{"id":882},"un-caso-concreto","Un caso concreto",[14,885,886],{},"Immagina un terreno agricolo di due ettari in provincia di Vercelli. La visura dice: seminativo, classe 2, intestato a una persona per l'intero, rendita dominicale modesta. Tutto pulito.",[14,888,889],{},"L'ispezione ipotecaria sullo stesso terreno dice un'altra storia: un'ipoteca volontaria iscritta nel 2019 a garanzia di un mutuo, mai annotata come cancellata.",[14,891,892,893,896],{},"Nessuna delle due è sbagliata. Semplicemente ",[18,894,895],{},"rispondono a domande diverse",", e chi si ferma alla prima compra il problema insieme al terreno.",[29,898],{},[364,900,904],{"accent":901,"action":902,"href":368,"price":903,"title":398},"violet","Trova la particella sulla mappa","9,90 €",[14,905,906],{},"Trova la particella sulla mappa, senza conoscere foglio e numero, e richiedi la visura dalla scheda. Ti arriva in PDF via email. Senza SPID.",[364,908,912],{"accent":909,"action":910,"href":368,"price":911,"title":404},"amber","Cerca l'immobile","29,95 €",[14,913,914],{},"Ipoteche, pignoramenti e trascrizioni dalla Conservatoria. È il documento da chiedere prima di firmare, non dopo.",[29,916],{},[32,918,920],{"id":919},"in-sintesi","In sintesi",[14,922,923,924,927,928,931],{},"La visura catastale ti dice ",[18,925,926],{},"com'è fatto"," l'immobile e ",[18,929,930],{},"chi risulta"," intestato. È il punto di partenza di qualsiasi verifica, costa poco o niente, e va letta sapendo cosa aspettarsi.",[14,933,934],{},"Quello che non ti dice — ipoteche, pignoramenti, servitù, e la proprietà in senso giuridico — sta altrove, nei Registri Immobiliari.",[14,936,937,938],{},"Se ricordi una sola cosa di questo articolo, ricorda questa: ",[18,939,940],{},"una visura pulita non significa un immobile libero.",{"title":449,"searchDepth":450,"depth":450,"links":942},[943,944,951,954,955,956,957,958],{"id":509,"depth":450,"text":510},{"id":552,"depth":450,"text":553,"children":945},[946,948,949,950],{"id":560,"depth":947,"text":561},3,{"id":579,"depth":947,"text":580},{"id":622,"depth":947,"text":623},{"id":633,"depth":947,"text":634},{"id":646,"depth":450,"text":647,"children":952},[953],{"id":684,"depth":947,"text":685},{"id":723,"depth":450,"text":724},{"id":772,"depth":450,"text":773},{"id":843,"depth":450,"text":844},{"id":882,"depth":450,"text":883},{"id":919,"depth":450,"text":920},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano — ed è anche il più frainteso. Dentro ci sono gli intestatari e la rendita; le ipoteche no. Questa guida spiega cosa leggi in una visura, cosa serve chiedere altrove, e quando ti basta quella gratuita.",{"date":464,"updated":464,"author":465,"category":466,"image":718,"tags":961,"country":471},[113,962,963,964,619,965],"catasto","Agenzia delle Entrate","intestatari","ipoteche","/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no",{"title":480,"description":959},"blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","6GaT41KKSX1ce2eEieL1JYqT0_OtKT4ay6q8XwLzoEY",{"id":971,"title":972,"body":973,"description":1342,"extension":462,"meta":1343,"navigation":472,"path":1349,"seo":1350,"stem":1351,"__hash__":1352},"content/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero.md","Ispezione ipotecaria: cos'è, come si legge e quando serve davvero",{"type":7,"value":974,"toc":1329},[975,978,984,989,996,998,1002,1013,1016,1038,1040,1044,1051,1055,1062,1069,1080,1084,1090,1110,1114,1124,1140,1142,1146,1149,1159,1165,1171,1173,1177,1180,1215,1223,1225,1229,1232,1235,1238,1245,1247,1251,1254,1261,1268,1276,1278,1284,1290,1292,1294,1301,1313,1320],[10,976,972],{"id":977},"ispezione-ipotecaria-cosè-come-si-legge-e-quando-serve-davvero",[14,979,980,981],{},"C'è una sola domanda che conta prima di firmare qualcosa su un immobile: ",[18,982,983],{},"è libero, o ci sono dei debiti attaccati?",[14,985,986,987,114],{},"La visura catastale non risponde. Il certificato di destinazione urbanistica nemmeno. Risponde un solo documento, e si chiama ",[18,988,151],{},[14,990,991,992,995],{},"Questo articolo spiega cosa c'è dentro, come si legge senza essere notai, e soprattutto ",[18,993,994],{},"quando"," va chiesta — perché chiesta al momento giusto costa trenta euro, e chiesta al momento sbagliato non serve a niente.",[29,997],{},[32,999,1001],{"id":1000},"da-dove-esce","Da dove esce",[14,1003,1004,1005,1008,1009,1012],{},"L'ispezione ipotecaria si chiede ai ",[18,1006,1007],{},"Registri Immobiliari",", tenuti dal Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. È l'ufficio che quasi tutti continuano a chiamare ",[18,1010,1011],{},"Conservatoria",", ed è un archivio completamente diverso dal catasto.",[14,1014,1015],{},"La differenza è sostanziale e vale la pena fissarla:",[76,1017,1019,1027,1035],{"type":443,"title":1018},"Due archivi, due domande",[14,1020,271,1021,1023,1024,114],{},[18,1022,962],{}," risponde a: com'è fatto questo immobile, quanto misura, come è classificato, chi ci risulta intestato. Finalità ",[18,1025,1026],{},"fiscale",[14,1028,278,1029,1031,1032,114],{},[18,1030,1007],{}," rispondono a: quali atti sono stati pubblicati su questo immobile, chi lo ha comprato da chi, e quali garanzie e vincoli vi gravano. Finalità di ",[18,1033,1034],{},"pubblicità legale",[14,1036,1037],{},"È il secondo archivio a fare fede su chi è il proprietario. Non il primo.",[29,1039],{},[32,1041,1043],{"id":1042},"cosa-contiene-le-tre-formalità","Cosa contiene: le tre formalità",[14,1045,1046,1047,1050],{},"Un'ispezione ipotecaria restituisce l'elenco delle ",[18,1048,1049],{},"formalità"," pubblicate sull'immobile o sulla persona. Sono di tre tipi, e capirli è metà del lavoro.",[558,1052,1054],{"id":1053},"le-trascrizioni","Le trascrizioni",[14,1056,1057,1058,1061],{},"Sono gli ",[18,1059,1060],{},"atti che trasferiscono o modificano la proprietà",": compravendite, donazioni, accettazioni di eredità, divisioni, sentenze, atti di provenienza.",[14,1063,1064,1065,1068],{},"Lette in ordine, le trascrizioni raccontano la ",[18,1066,1067],{},"catena di proprietà",": chi ha comprato da chi, e quando. Un notaio la ricostruisce indietro nel tempo per verificare che chi vende abbia davvero titolo per vendere.",[14,1070,1071,1072,1075,1076,1079],{},"Qui compaiono anche i ",[18,1073,1074],{},"pignoramenti"," e i ",[18,1077,1078],{},"sequestri",", che sono trascritti.",[558,1081,1083],{"id":1082},"le-iscrizioni","Le iscrizioni",[14,1085,1086,1087,1089],{},"Sono le ",[18,1088,965],{},". Tre famiglie:",[119,1091,1092,1098,1104],{},[57,1093,1094,1097],{},[18,1095,1096],{},"Volontaria"," — la più comune, iscritta a garanzia di un mutuo con il consenso del proprietario",[57,1099,1100,1103],{},[18,1101,1102],{},"Giudiziale"," — iscritta da un creditore sulla base di una sentenza di condanna",[57,1105,1106,1109],{},[18,1107,1108],{},"Legale"," — prevista direttamente dalla legge in certi casi, per esempio a favore del venditore per il prezzo non pagato",[558,1111,1113],{"id":1112},"le-annotazioni","Le annotazioni",[14,1115,1116,1117,1120,1121,114],{},"Sono ciò che ",[18,1118,1119],{},"modifica o estingue"," una formalità precedente. La più importante di tutte: la ",[18,1122,1123],{},"cancellazione dell'ipoteca",[76,1125,1127,1130,1137],{"type":78,"title":1126},"L'errore di lettura più comune",[14,1128,1129],{},"Trovare un'ipoteca iscritta nel 2011 non significa che l'immobile sia gravato oggi. Significa che nel 2011 è stata iscritta.",[14,1131,1132,1133,1136],{},"Devi cercare l'",[18,1134,1135],{},"annotazione di cancellazione"," collegata. Se c'è, l'ipoteca è estinta. Se non c'è, c'è ancora — anche se il mutuo è stato pagato per intero, perché la cancellazione non è automatica in tutti i casi e va richiesta.",[14,1138,1139],{},"Un'ipoteca pagata ma non cancellata resta scritta, e resta un problema per chi compra.",[29,1141],{},[32,1143,1145],{"id":1144},"per-immobile-o-per-soggetto","Per immobile o per soggetto",[14,1147,1148],{},"L'ispezione si può chiedere in due modi, e rispondono a domande diverse.",[14,1150,1151,1154,1155,1158],{},[18,1152,1153],{},"Per immobile",", partendo da comune, foglio e particella. Ti dice tutto quello che grava su ",[91,1156,1157],{},"quel"," bene. È quella che serve nel 99% dei casi quando stai comprando.",[14,1160,1161,1164],{},[18,1162,1163],{},"Per soggetto",", partendo dal nome e dal codice fiscale di una persona o di una società. Ti dice tutti gli immobili su cui quel soggetto compare in una formalità, in tutta Italia. È quella che usano i creditori prima di agire, e chi deve valutare la solidità di una controparte.",[14,1166,1167],{},[98,1168],{"alt":1169,"src":1170},"Un'ipoteca giudiziale nasce da una sentenza: è una delle tre famiglie che si leggono nelle iscrizioni","/images/blog/campo-topografo.jpg",[29,1172],{},[32,1174,1176],{"id":1175},"quando-va-chiesta","Quando va chiesta",[14,1178,1179],{},"Questo è il punto pratico, e l'ordine conta più del documento.",[50,1181,1183],{"title":1182},"I cinque momenti in cui serve",[54,1184,1185,1191,1197,1203,1209],{},[57,1186,1187,1190],{},[18,1188,1189],{},"Prima di versare qualsiasi caparra."," Non prima del rogito: prima della caparra. Una caparra su un immobile gravato è denaro che rischi di rincorrere per anni.",[57,1192,1193,1196],{},[18,1194,1195],{},"Prima di firmare un preliminare."," Il compromesso ti vincola. Firmarlo senza sapere cosa grava significa impegnarsi al buio.",[57,1198,1199,1202],{},[18,1200,1201],{},"Quando erediti."," Gli immobili arrivano con quello che ci sta sopra. Un'ipoteca giudiziale iscritta contro il defunto resta sul bene.",[57,1204,1205,1208],{},[18,1206,1207],{},"Prima di concedere un prestito garantito"," da un immobile. Se c'è già un'ipoteca di primo grado, la tua garanzia vale molto meno di quanto pensi.",[57,1210,1211,1214],{},[18,1212,1213],{},"Quando qualcosa non torna."," Un prezzo troppo basso, una fretta inspiegabile, un venditore che evita l'argomento. In quei casi trenta euro sono il miglior investimento della trattativa.",[76,1216,1218],{"type":326,"title":1217},"La regola in una riga",[14,1219,1220],{},[18,1221,1222],{},"La visura la chiedi per capire. L'ispezione ipotecaria la chiedi per decidere.",[29,1224],{},[32,1226,1228],{"id":1227},"un-errore-che-costa-caro","Un errore che costa caro",[14,1230,1231],{},"Il caso tipico è sempre lo stesso.",[14,1233,1234],{},"Qualcuno trova un terreno o un appartamento a un prezzo interessante. Chiede la visura, la legge, è tutto in ordine: un intestatario, superficie corretta, categoria giusta. Versa una caparra.",[14,1236,1237],{},"Poi, in fase di rogito, il notaio fa le sue verifiche e trova un'ipoteca giudiziale iscritta tre anni prima e mai cancellata. A quel punto ci sono tre strade, tutte peggiori di quella che c'era all'inizio: il venditore estingue e cancella prima del rogito, se può permetterselo; si rinegozia il prezzo; oppure salta tutto e comincia il recupero della caparra.",[14,1239,1240,1241,1244],{},"Nessuna di queste sarebbe servita se la domanda fosse stata fatta ",[18,1242,1243],{},"prima",", quando costava trenta euro e nessun impegno.",[29,1246],{},[32,1248,1250],{"id":1249},"quanto-è-affidabile","Quanto è affidabile",[14,1252,1253],{},"Molto, con due avvertenze oneste.",[14,1255,1256,1257,1260],{},"I Registri Immobiliari sono organizzati per ",[18,1258,1259],{},"circoscrizione",". Un'ispezione fatta su una circoscrizione non copre formalità pubblicate altrove: per una verifica completa su una persona con immobili in più province serve estendere la ricerca.",[14,1262,1263,1264,1267],{},"E il documento fotografa ",[18,1265,1266],{},"il momento in cui lo chiedi",". Tra l'ispezione e il rogito possono passare settimane, e in quelle settimane una formalità nuova può essere pubblicata. Per questo il notaio rifà comunque la verifica il giorno dell'atto: non perché la tua ispezione fosse sbagliata, ma perché la sua deve essere aggiornata al minuto.",[76,1269,1270],{"type":443},[14,1271,1272,1273,1275],{},"Questo non toglie valore all'ispezione preliminare: serve a decidere ",[18,1274,93],{}," andare avanti. Quella del notaio serve a chiudere. Sono due controlli diversi, in due momenti diversi, e saltare il primo significa arrivare al secondo avendo già investito tempo e denaro.",[29,1277],{},[364,1279,1281],{"accent":909,"action":1280,"href":368,"price":911,"title":404},"Cerca l'immobile sulla mappa",[14,1282,1283],{},"Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni dalla Conservatoria, per immobile. Trova la particella sulla mappa e richiedila dalla scheda: ti arriva in PDF via email.",[364,1285,1287],{"accent":901,"action":1286,"href":368,"price":903,"title":398},"Richiedi la visura",[14,1288,1289],{},"Dati censuari e intestatari. È il documento da leggere prima, per sapere com'è fatto e chi risulta — ma ricorda che non mostra le ipoteche.",[29,1291],{},[32,1293,920],{"id":919},[14,1295,1296,1297,1300],{},"L'ispezione ipotecaria è il documento che dice ",[18,1298,1299],{},"se l'immobile è libero",". Nessun altro lo dice.",[14,1302,1303,1304,1306,1307,1309,1310,1312],{},"Dentro trovi tre cose: le ",[18,1305,160],{},", cioè la catena di proprietà e gli eventuali pignoramenti; le ",[18,1308,166],{},", cioè le ipoteche; e le ",[18,1311,172],{},", che ti dicono quali di quelle ipoteche sono state cancellate.",[14,1314,1315,1316,1319],{},"Si chiede ",[18,1317,1318],{},"prima della caparra",", non prima del rogito. E si legge cercando le cancellazioni, non solo le iscrizioni.",[14,1321,1322,1323,1328],{},"Se hai già letto la nostra guida su ",[1324,1325,1327],"a",{"href":1326},"/it/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","cosa contiene una visura catastale",", hai il quadro completo: la visura ti dice com'è fatto, l'ispezione se è libero. Servono tutte e due.",{"title":449,"searchDepth":450,"depth":450,"links":1330},[1331,1332,1337,1338,1339,1340,1341],{"id":1000,"depth":450,"text":1001},{"id":1042,"depth":450,"text":1043,"children":1333},[1334,1335,1336],{"id":1053,"depth":947,"text":1054},{"id":1082,"depth":947,"text":1083},{"id":1112,"depth":947,"text":1113},{"id":1144,"depth":450,"text":1145},{"id":1175,"depth":450,"text":1176},{"id":1227,"depth":450,"text":1228},{"id":1249,"depth":450,"text":1250},{"id":919,"depth":450,"text":920},"È il documento che dice se un immobile è libero o gravato. Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni spiegate una per una, con i momenti esatti in cui va chiesta — e perché una visura pulita non basta.",{"date":464,"updated":464,"author":465,"category":466,"image":1170,"tags":1344,"country":471},[151,1011,1345,1346,1347,1348],"ipoteca","trascrizione","pignoramento","registri immobiliari","/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero",{"title":972,"description":1342},"blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero","dN-gPMf4rzDziAtfd-2vj1ir1Nwiz2pfxonEy353ceo",{"id":1354,"title":1355,"body":1356,"description":1753,"extension":462,"meta":1754,"navigation":472,"path":1760,"seo":1761,"stem":1762,"__hash__":1763},"content/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima.md","Quanto vale un immobile in Italia: come si stima davvero, e perché la rendita catastale non c'entra",{"type":7,"value":1357,"toc":1744},[1358,1361,1364,1370,1377,1380,1382,1386,1392,1395,1414,1421,1423,1427,1438,1441,1448,1451,1460,1462,1466,1472,1475,1481,1514,1516,1520,1523,1539,1542,1565,1572,1585,1587,1591,1667,1688,1690,1694,1697,1704,1707,1709,1715,1717,1719,1722,1737],[10,1359,1355],{"id":1360},"quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima-davvero-e-perché-la-rendita-catastale-non-centra",[14,1362,1363],{},"La domanda arriva sempre nello stesso momento: si deve vendere, si deve dividere un'eredità, si deve decidere se un prezzo è ragionevole. E la risposta che quasi tutti provano per prima è quella sbagliata.",[14,1365,1366,1369],{},[18,1367,1368],{},"La rendita catastale non è il valore dell'immobile."," Non lo è mai stata e non lo diventerà moltiplicandola per qualcosa. Eppure è il primo numero che la gente guarda, perché è quello che ha sotto mano.",[14,1371,1372,1373,1376],{},"In Italia esistono ",[18,1374,1375],{},"quattro numeri diversi"," che riguardano il valore di un immobile. Servono a cose diverse, si ottengono in modi diversi, e usarne uno al posto dell'altro è l'errore più costoso che si possa fare in una trattativa.",[14,1378,1379],{},"Vediamoli in ordine, dal meno utile al più utile.",[29,1381],{},[32,1383,1385],{"id":1384},"_1-la-rendita-catastale","1. La rendita catastale",[14,1387,1388,1389,114],{},"È il numero che trovi in visura, e ha una finalità sola: ",[18,1390,1391],{},"calcolare le imposte",[14,1393,1394],{},"Deriva dalla consistenza dell'immobile — vani, metri quadri, ettari — moltiplicata per una tariffa d'estimo legata alla categoria e alla classe. Quelle tariffe risalgono a stime periodiche che in molti comuni non riflettono più la realtà del mercato da decenni.",[76,1396,1398,1408],{"type":78,"title":1397},"A cosa serve, e a cosa no",[14,1399,1400,1403,1404,1407],{},[18,1401,1402],{},"Serve"," per: IMU, imposte di registro, ipotecaria e catastale, successioni. Lì il riferimento è il ",[18,1405,1406],{},"valore catastale",", che si ottiene rivalutando la rendita e moltiplicandola per i coefficienti previsti per categoria.",[14,1409,1410,1413],{},[18,1411,1412],{},"Non serve"," per: sapere a quanto puoi vendere. Due appartamenti con la stessa rendita in due quartieri diversi della stessa città possono valere il doppio l'uno dell'altro.",[14,1415,1416,1417,1420],{},"Il valore catastale è quasi sempre ",[18,1418,1419],{},"più basso"," del valore di mercato. Chi lo usa come prezzo di vendita regala denaro; chi lo usa per stimare un'eredità si trova con numeri che non tornano quando poi vende.",[29,1422],{},[32,1424,1426],{"id":1425},"_2-le-quotazioni-omi","2. Le quotazioni OMI",[14,1428,1429,1430,1433,1434,1437],{},"L'",[18,1431,1432],{},"Osservatorio del Mercato Immobiliare"," dell'Agenzia delle Entrate pubblica, due volte l'anno, intervalli di valore al metro quadro per ",[18,1435,1436],{},"zona omogenea",", tipologia e stato di conservazione.",[14,1439,1440],{},"Sono pubbliche, gratuite e consultabili da chiunque.",[14,1442,1443,1444,1447],{},"Cosa ti danno davvero: un ",[18,1445,1446],{},"ordine di grandezza",". Se la tua zona sta fra 1.200 e 1.700 €/m², sai che un prezzo di 3.000 richiede una spiegazione e che uno di 700 richiede un controllo.",[14,1449,1450],{},"Cosa non ti danno: il valore del tuo immobile. Una zona OMI raggruppa aree ampie e tipologie simili tra loro. Dentro quella forbice ci stanno il piano rialzato sul cortile interno e l'attico con terrazzo, e valgono cose molto diverse.",[76,1452,1453],{"type":326},[14,1454,1455,1456,1459],{},"Usa l'OMI come ",[18,1457,1458],{},"primo filtro",", non come prezzo. È perfetto per capire se una richiesta è dentro o fuori mercato, e inutile per fissare un numero.",[29,1461],{},[32,1463,1465],{"id":1464},"_3-i-valori-agricoli-medi","3. I valori agricoli medi",[14,1467,1468,1469,1471],{},"Per i terreni esiste un riferimento a parte: i ",[18,1470,354],{},", determinati per regione agraria e per qualità di coltura.",[14,1473,1474],{},"Sono pensati per la materia espropriativa e vengono usati come parametro in quel contesto. Danno un'idea del valore agricolo puro di un seminativo, un vigneto o un uliveto in quella zona.",[14,1476,1477,1478,1480],{},"Quello che ",[18,1479,653],{}," catturano è tutto ciò che sposta davvero il prezzo di un terreno:",[119,1482,1483,1489,1496,1502,1508],{},[57,1484,1429,1485,1488],{},[18,1486,1487],{},"accesso"," — un fondo intercluso vale una frazione di uno che confina con la strada",[57,1490,1491,1492,1495],{},"La ",[18,1493,1494],{},"giacitura e l'esposizione"," — un versante a solatio non è un fondovalle ombreggiato",[57,1497,1429,1498,1501],{},[18,1499,1500],{},"acqua"," — la disponibilità irrigua cambia tutto",[57,1503,1491,1504,1507],{},[18,1505,1506],{},"forma e la dimensione"," — un appezzamento regolare di cinque ettari si lavora, cinque strisce da un ettaro no",[57,1509,157,1510,1513],{},[18,1511,1512],{},"aspettative urbanistiche",", dove esistono",[29,1515],{},[32,1517,1519],{"id":1518},"_4-le-compravendite-reali","4. Le compravendite reali",[14,1521,1522],{},"Questo è il numero che conta davvero, ed è anche il più difficile da ottenere.",[14,1524,1525,1526,568,1529,599,1532,1535,1536,114],{},"Il metodo è quello che usa qualsiasi perito: si cercano immobili ",[18,1527,1528],{},"simili",[18,1530,1531],{},"vicini",[18,1533,1534],{},"venduti di recente",", si correggono le differenze e si arriva a un valore. In gergo, il ",[18,1537,1538],{},"metodo comparativo",[14,1540,1541],{},"Le tre parole fanno tutto il lavoro:",[50,1543,1545],{"title":1544},"Cosa rende buono un comparabile",[54,1546,1547,1553,1559],{},[57,1548,1549,1552],{},[18,1550,1551],{},"Simile."," Stessa tipologia, dimensione confrontabile, stato di conservazione paragonabile. Un rustico da ristrutturare non è comparabile con una villetta finita.",[57,1554,1555,1558],{},[18,1556,1557],{},"Vicino."," Stessa zona, possibilmente stessa via o stesso quartiere. In agricoltura, stesso comune e stessa qualità di coltura.",[57,1560,1561,1564],{},[18,1562,1563],{},"Recente."," Una compravendita di cinque anni fa in un mercato che si è mosso non dice più niente. Meglio pochi dati freschi che molti vecchi.",[14,1566,1567,1568,1571],{},"Il problema pratico è che i ",[18,1569,1570],{},"prezzi effettivi delle compravendite non sono liberamente consultabili"," come in altri paesi. Sono negli atti, e per arrivarci serve un accesso ai dati delle transazioni registrate.",[76,1573,1575,1582],{"type":443,"title":1574},"La differenza tra un annuncio e una compravendita",[14,1576,1577,1578,1581],{},"I portali immobiliari mostrano ",[18,1579,1580],{},"prezzi richiesti",", non prezzi pagati. Tra i due c'è quasi sempre uno scarto, che cambia con il ciclo di mercato e con la zona.",[14,1583,1584],{},"Una stima costruita sugli annunci eredita quello scarto. Una costruita su compravendite registrate no.",[29,1586],{},[32,1588,1590],{"id":1589},"quale-numero-usare-caso-per-caso","Quale numero usare, caso per caso",[1592,1593,1594,1607],"table",{},[1595,1596,1597],"thead",{},[1598,1599,1600,1604],"tr",{},[1601,1602,1603],"th",{},"Situazione",[1601,1605,1606],{},"Numero da usare",[1608,1609,1610,1619,1627,1635,1643,1651,1659],"tbody",{},[1598,1611,1612,1616],{},[1613,1614,1615],"td",{},"Pagare IMU o imposte di registro",[1613,1617,1618],{},"Valore catastale (dalla rendita)",[1598,1620,1621,1624],{},[1613,1622,1623],{},"Dichiarare una successione",[1613,1625,1626],{},"Valore catastale, ma controlla il mercato",[1598,1628,1629,1632],{},[1613,1630,1631],{},"Capire se un prezzo è ragionevole",[1613,1633,1634],{},"Quotazioni OMI",[1598,1636,1637,1640],{},[1613,1638,1639],{},"Fissare il prezzo di vendita",[1613,1641,1642],{},"Compravendite reali comparabili",[1598,1644,1645,1648],{},[1613,1646,1647],{},"Dividere un'eredità fra eredi",[1613,1649,1650],{},"Compravendite reali, o perizia se c'è disaccordo",[1598,1652,1653,1656],{},[1613,1654,1655],{},"Chiedere un mutuo",[1613,1657,1658],{},"Perizia del tecnico incaricato dalla banca",[1598,1660,1661,1664],{},[1613,1662,1663],{},"Andare in causa",[1613,1665,1666],{},"Perizia giurata, nient'altro",[76,1668,1670,1685],{"type":78,"title":1669},"Quando serve un professionista, e basta",[14,1671,1672,1673,1676,1677,1680,1681,1684],{},"Se il valore deve reggere davanti a una ",[18,1674,1675],{},"banca",", a un ",[18,1678,1679],{},"giudice"," o a un'",[18,1682,1683],{},"Agenzia delle Entrate che contesta",", serve una perizia firmata da un tecnico abilitato che se ne assume la responsabilità.",[14,1686,1687],{},"Nessuna stima automatica — inclusa la nostra — sostituisce quel documento. Serve a decidere, a trattare e a farsi un'idea informata. Non a certificare.",[29,1689],{},[32,1691,1693],{"id":1692},"il-caso-delleredità-che-è-il-più-frequente","Il caso dell'eredità, che è il più frequente",[14,1695,1696],{},"Tre fratelli ereditano una casa e due terreni. Uno vuole vendere, uno vuole tenere, uno non sa.",[14,1698,1699,1700,1703],{},"Quasi sempre la discussione parte dalla rendita catastale, perché è il numero che sta sui documenti della successione. Ed è il modo peggiore di cominciare: quel numero è quasi sempre ",[18,1701,1702],{},"molto sotto"," il valore reale, e chi propone di liquidare gli altri su quella base sta facendo — magari in buona fede — un'offerta molto bassa.",[14,1705,1706],{},"Il modo giusto: si guarda l'OMI per l'ordine di grandezza, si cerca cosa si è venduto davvero lì attorno negli ultimi due anni, e se resta disaccordo si paga una perizia e ci si attiene a quella. Costa meno di un anno di discussioni.",[29,1708],{},[364,1710,1712],{"accent":366,"action":1711,"href":368,"price":369,"title":370},"Valuta un immobile",[14,1713,1714],{},"Una stima basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su annunci né su medie provinciali. Con il dettaglio dei comparabili usati, così puoi giudicare tu se reggono.",[29,1716],{},[32,1718,920],{"id":919},[14,1720,1721],{},"Quattro numeri, quattro usi:",[14,1723,1491,1724,1726,1727,1729,1730,1732,1733,1736],{},[18,1725,619],{}," serve alle imposte e non dice quanto vale. Le ",[18,1728,348],{}," danno l'ordine di grandezza, gratis, e vanno usate come primo filtro. I ",[18,1731,354],{}," servono nella materia espropriativa e ignorano acqua, accesso e giacitura. Le ",[18,1734,1735],{},"compravendite reali"," sono l'unica base seria per un prezzo, e sono anche le più difficili da ottenere.",[14,1738,1739,1740,1743],{},"E una regola che vale per tutte e quattro: ",[18,1741,1742],{},"se il numero deve reggere davanti a qualcuno, serve una perizia."," Se serve a decidere, bastano le compravendite.",{"title":449,"searchDepth":450,"depth":450,"links":1745},[1746,1747,1748,1749,1750,1751,1752],{"id":1384,"depth":450,"text":1385},{"id":1425,"depth":450,"text":1426},{"id":1464,"depth":450,"text":1465},{"id":1518,"depth":450,"text":1519},{"id":1589,"depth":450,"text":1590},{"id":1692,"depth":450,"text":1693},{"id":919,"depth":450,"text":920},"Rendita catastale, quotazioni OMI, valori agricoli medi e compravendite reali: quattro numeri diversi che dicono cose diverse. Quale usare per vendere, quale per una successione e quale non usare mai come prezzo.",{"date":464,"updated":464,"author":465,"category":466,"image":1755,"tags":1756,"country":471},"/images/blog/ibi-recibo.jpg",[1757,348,619,1758,1759],"valutazione immobiliare","valore di mercato","perizia","/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima",{"title":1355,"description":1753},"blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima","nkJW42Y-E-KWqWeOZ6MhLdR-4ImTxeGmXczqRHHZYvw",1789312019033]