Ispezione ipotecaria: cos'è, come si legge e quando serve davvero
C'è una sola domanda che conta prima di firmare qualcosa su un immobile: è libero, o ci sono dei debiti attaccati?
La visura catastale non risponde. Il certificato di destinazione urbanistica nemmeno. Risponde un solo documento, e si chiama ispezione ipotecaria.
Questo articolo spiega cosa c'è dentro, come si legge senza essere notai, e soprattutto quando va chiesta — perché chiesta al momento giusto costa trenta euro, e chiesta al momento sbagliato non serve a niente.
Da dove esce
L'ispezione ipotecaria si chiede ai Registri Immobiliari, tenuti dal Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. È l'ufficio che quasi tutti continuano a chiamare Conservatoria, ed è un archivio completamente diverso dal catasto.
La differenza è sostanziale e vale la pena fissarla:
Cosa contiene: le tre formalità
Un'ispezione ipotecaria restituisce l'elenco delle formalità pubblicate sull'immobile o sulla persona. Sono di tre tipi, e capirli è metà del lavoro.
Le trascrizioni
Sono gli atti che trasferiscono o modificano la proprietà: compravendite, donazioni, accettazioni di eredità, divisioni, sentenze, atti di provenienza.
Lette in ordine, le trascrizioni raccontano la catena di proprietà: chi ha comprato da chi, e quando. Un notaio la ricostruisce indietro nel tempo per verificare che chi vende abbia davvero titolo per vendere.
Qui compaiono anche i pignoramenti e i sequestri, che sono trascritti.
Le iscrizioni
Sono le ipoteche. Tre famiglie:
- Volontaria — la più comune, iscritta a garanzia di un mutuo con il consenso del proprietario
- Giudiziale — iscritta da un creditore sulla base di una sentenza di condanna
- Legale — prevista direttamente dalla legge in certi casi, per esempio a favore del venditore per il prezzo non pagato
Le annotazioni
Sono ciò che modifica o estingue una formalità precedente. La più importante di tutte: la cancellazione dell'ipoteca.
Per immobile o per soggetto
L'ispezione si può chiedere in due modi, e rispondono a domande diverse.
Per immobile, partendo da comune, foglio e particella. Ti dice tutto quello che grava su quel bene. È quella che serve nel 99% dei casi quando stai comprando.
Per soggetto, partendo dal nome e dal codice fiscale di una persona o di una società. Ti dice tutti gli immobili su cui quel soggetto compare in una formalità, in tutta Italia. È quella che usano i creditori prima di agire, e chi deve valutare la solidità di una controparte.
Quando va chiesta
Questo è il punto pratico, e l'ordine conta più del documento.
I cinque momenti in cui serve
- Prima di versare qualsiasi caparra. Non prima del rogito: prima della caparra. Una caparra su un immobile gravato è denaro che rischi di rincorrere per anni.
- Prima di firmare un preliminare. Il compromesso ti vincola. Firmarlo senza sapere cosa grava significa impegnarsi al buio.
- Quando erediti. Gli immobili arrivano con quello che ci sta sopra. Un'ipoteca giudiziale iscritta contro il defunto resta sul bene.
- Prima di concedere un prestito garantito da un immobile. Se c'è già un'ipoteca di primo grado, la tua garanzia vale molto meno di quanto pensi.
- Quando qualcosa non torna. Un prezzo troppo basso, una fretta inspiegabile, un venditore che evita l'argomento. In quei casi trenta euro sono il miglior investimento della trattativa.
Un errore che costa caro
Il caso tipico è sempre lo stesso.
Qualcuno trova un terreno o un appartamento a un prezzo interessante. Chiede la visura, la legge, è tutto in ordine: un intestatario, superficie corretta, categoria giusta. Versa una caparra.
Poi, in fase di rogito, il notaio fa le sue verifiche e trova un'ipoteca giudiziale iscritta tre anni prima e mai cancellata. A quel punto ci sono tre strade, tutte peggiori di quella che c'era all'inizio: il venditore estingue e cancella prima del rogito, se può permetterselo; si rinegozia il prezzo; oppure salta tutto e comincia il recupero della caparra.
Nessuna di queste sarebbe servita se la domanda fosse stata fatta prima, quando costava trenta euro e nessun impegno.
Quanto è affidabile
Molto, con due avvertenze oneste.
I Registri Immobiliari sono organizzati per circoscrizione. Un'ispezione fatta su una circoscrizione non copre formalità pubblicate altrove: per una verifica completa su una persona con immobili in più province serve estendere la ricerca.
E il documento fotografa il momento in cui lo chiedi. Tra l'ispezione e il rogito possono passare settimane, e in quelle settimane una formalità nuova può essere pubblicata. Per questo il notaio rifà comunque la verifica il giorno dell'atto: non perché la tua ispezione fosse sbagliata, ma perché la sua deve essere aggiornata al minuto.
In sintesi
L'ispezione ipotecaria è il documento che dice se l'immobile è libero. Nessun altro lo dice.
Dentro trovi tre cose: le trascrizioni, cioè la catena di proprietà e gli eventuali pignoramenti; le iscrizioni, cioè le ipoteche; e le annotazioni, che ti dicono quali di quelle ipoteche sono state cancellate.
Si chiede prima della caparra, non prima del rogito. E si legge cercando le cancellazioni, non solo le iscrizioni.
Se hai già letto la nostra guida su cosa contiene una visura catastale, hai il quadro completo: la visura ti dice com'è fatto, l'ispezione se è libero. Servono tutte e due.
