[{"data":1,"prerenderedAt":1764},["ShallowReactive",2],{"blog-/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero":3,"blog-locale-/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero":427,"blog-related-/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero":432},{"id":4,"title":5,"body":6,"description":415,"extension":416,"meta":417,"navigation":427,"path":428,"seo":429,"stem":430,"__hash__":431},"content/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero.md","Ispezione ipotecaria: cos'è, come si legge e quando serve davvero",{"type":7,"value":8,"toc":399},"minimark",[9,13,21,28,35,38,43,54,57,84,86,90,97,102,109,116,127,131,138,160,164,174,191,193,197,200,211,217,224,226,230,233,270,279,281,285,288,291,294,301,303,307,310,317,324,333,335,346,355,357,361,368,383,390],[10,11,5],"h1",{"id":12},"ispezione-ipotecaria-cosè-come-si-legge-e-quando-serve-davvero",[14,15,16,17],"p",{},"C'è una sola domanda che conta prima di firmare qualcosa su un immobile: ",[18,19,20],"strong",{},"è libero, o ci sono dei debiti attaccati?",[14,22,23,24,27],{},"La visura catastale non risponde. Il certificato di destinazione urbanistica nemmeno. Risponde un solo documento, e si chiama ",[18,25,26],{},"ispezione ipotecaria",".",[14,29,30,31,34],{},"Questo articolo spiega cosa c'è dentro, come si legge senza essere notai, e soprattutto ",[18,32,33],{},"quando"," va chiesta — perché chiesta al momento giusto costa trenta euro, e chiesta al momento sbagliato non serve a niente.",[36,37],"hr",{},[39,40,42],"h2",{"id":41},"da-dove-esce","Da dove esce",[14,44,45,46,49,50,53],{},"L'ispezione ipotecaria si chiede ai ",[18,47,48],{},"Registri Immobiliari",", tenuti dal Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. È l'ufficio che quasi tutti continuano a chiamare ",[18,51,52],{},"Conservatoria",", ed è un archivio completamente diverso dal catasto.",[14,55,56],{},"La differenza è sostanziale e vale la pena fissarla:",[58,59,62,72,81],"callout",{"type":60,"title":61},"info","Due archivi, due domande",[14,63,64,65,68,69,27],{},"Il ",[18,66,67],{},"catasto"," risponde a: com'è fatto questo immobile, quanto misura, come è classificato, chi ci risulta intestato. Finalità ",[18,70,71],{},"fiscale",[14,73,74,75,77,78,27],{},"I ",[18,76,48],{}," rispondono a: quali atti sono stati pubblicati su questo immobile, chi lo ha comprato da chi, e quali garanzie e vincoli vi gravano. Finalità di ",[18,79,80],{},"pubblicità legale",[14,82,83],{},"È il secondo archivio a fare fede su chi è il proprietario. Non il primo.",[36,85],{},[39,87,89],{"id":88},"cosa-contiene-le-tre-formalità","Cosa contiene: le tre formalità",[14,91,92,93,96],{},"Un'ispezione ipotecaria restituisce l'elenco delle ",[18,94,95],{},"formalità"," pubblicate sull'immobile o sulla persona. Sono di tre tipi, e capirli è metà del lavoro.",[98,99,101],"h3",{"id":100},"le-trascrizioni","Le trascrizioni",[14,103,104,105,108],{},"Sono gli ",[18,106,107],{},"atti che trasferiscono o modificano la proprietà",": compravendite, donazioni, accettazioni di eredità, divisioni, sentenze, atti di provenienza.",[14,110,111,112,115],{},"Lette in ordine, le trascrizioni raccontano la ",[18,113,114],{},"catena di proprietà",": chi ha comprato da chi, e quando. Un notaio la ricostruisce indietro nel tempo per verificare che chi vende abbia davvero titolo per vendere.",[14,117,118,119,122,123,126],{},"Qui compaiono anche i ",[18,120,121],{},"pignoramenti"," e i ",[18,124,125],{},"sequestri",", che sono trascritti.",[98,128,130],{"id":129},"le-iscrizioni","Le iscrizioni",[14,132,133,134,137],{},"Sono le ",[18,135,136],{},"ipoteche",". Tre famiglie:",[139,140,141,148,154],"ul",{},[142,143,144,147],"li",{},[18,145,146],{},"Volontaria"," — la più comune, iscritta a garanzia di un mutuo con il consenso del proprietario",[142,149,150,153],{},[18,151,152],{},"Giudiziale"," — iscritta da un creditore sulla base di una sentenza di condanna",[142,155,156,159],{},[18,157,158],{},"Legale"," — prevista direttamente dalla legge in certi casi, per esempio a favore del venditore per il prezzo non pagato",[98,161,163],{"id":162},"le-annotazioni","Le annotazioni",[14,165,166,167,170,171,27],{},"Sono ciò che ",[18,168,169],{},"modifica o estingue"," una formalità precedente. La più importante di tutte: la ",[18,172,173],{},"cancellazione dell'ipoteca",[58,175,178,181,188],{"type":176,"title":177},"warning","L'errore di lettura più comune",[14,179,180],{},"Trovare un'ipoteca iscritta nel 2011 non significa che l'immobile sia gravato oggi. Significa che nel 2011 è stata iscritta.",[14,182,183,184,187],{},"Devi cercare l'",[18,185,186],{},"annotazione di cancellazione"," collegata. Se c'è, l'ipoteca è estinta. Se non c'è, c'è ancora — anche se il mutuo è stato pagato per intero, perché la cancellazione non è automatica in tutti i casi e va richiesta.",[14,189,190],{},"Un'ipoteca pagata ma non cancellata resta scritta, e resta un problema per chi compra.",[36,192],{},[39,194,196],{"id":195},"per-immobile-o-per-soggetto","Per immobile o per soggetto",[14,198,199],{},"L'ispezione si può chiedere in due modi, e rispondono a domande diverse.",[14,201,202,205,206,210],{},[18,203,204],{},"Per immobile",", partendo da comune, foglio e particella. Ti dice tutto quello che grava su ",[207,208,209],"em",{},"quel"," bene. È quella che serve nel 99% dei casi quando stai comprando.",[14,212,213,216],{},[18,214,215],{},"Per soggetto",", partendo dal nome e dal codice fiscale di una persona o di una società. Ti dice tutti gli immobili su cui quel soggetto compare in una formalità, in tutta Italia. È quella che usano i creditori prima di agire, e chi deve valutare la solidità di una controparte.",[14,218,219],{},[220,221],"img",{"alt":222,"src":223},"Un'ipoteca giudiziale nasce da una sentenza: è una delle tre famiglie che si leggono nelle iscrizioni","/images/blog/campo-topografo.jpg",[36,225],{},[39,227,229],{"id":228},"quando-va-chiesta","Quando va chiesta",[14,231,232],{},"Questo è il punto pratico, e l'ordine conta più del documento.",[234,235,237],"steps",{"title":236},"I cinque momenti in cui serve",[238,239,240,246,252,258,264],"ol",{},[142,241,242,245],{},[18,243,244],{},"Prima di versare qualsiasi caparra."," Non prima del rogito: prima della caparra. Una caparra su un immobile gravato è denaro che rischi di rincorrere per anni.",[142,247,248,251],{},[18,249,250],{},"Prima di firmare un preliminare."," Il compromesso ti vincola. Firmarlo senza sapere cosa grava significa impegnarsi al buio.",[142,253,254,257],{},[18,255,256],{},"Quando erediti."," Gli immobili arrivano con quello che ci sta sopra. Un'ipoteca giudiziale iscritta contro il defunto resta sul bene.",[142,259,260,263],{},[18,261,262],{},"Prima di concedere un prestito garantito"," da un immobile. Se c'è già un'ipoteca di primo grado, la tua garanzia vale molto meno di quanto pensi.",[142,265,266,269],{},[18,267,268],{},"Quando qualcosa non torna."," Un prezzo troppo basso, una fretta inspiegabile, un venditore che evita l'argomento. In quei casi trenta euro sono il miglior investimento della trattativa.",[58,271,274],{"type":272,"title":273},"tip","La regola in una riga",[14,275,276],{},[18,277,278],{},"La visura la chiedi per capire. L'ispezione ipotecaria la chiedi per decidere.",[36,280],{},[39,282,284],{"id":283},"un-errore-che-costa-caro","Un errore che costa caro",[14,286,287],{},"Il caso tipico è sempre lo stesso.",[14,289,290],{},"Qualcuno trova un terreno o un appartamento a un prezzo interessante. Chiede la visura, la legge, è tutto in ordine: un intestatario, superficie corretta, categoria giusta. Versa una caparra.",[14,292,293],{},"Poi, in fase di rogito, il notaio fa le sue verifiche e trova un'ipoteca giudiziale iscritta tre anni prima e mai cancellata. A quel punto ci sono tre strade, tutte peggiori di quella che c'era all'inizio: il venditore estingue e cancella prima del rogito, se può permetterselo; si rinegozia il prezzo; oppure salta tutto e comincia il recupero della caparra.",[14,295,296,297,300],{},"Nessuna di queste sarebbe servita se la domanda fosse stata fatta ",[18,298,299],{},"prima",", quando costava trenta euro e nessun impegno.",[36,302],{},[39,304,306],{"id":305},"quanto-è-affidabile","Quanto è affidabile",[14,308,309],{},"Molto, con due avvertenze oneste.",[14,311,312,313,316],{},"I Registri Immobiliari sono organizzati per ",[18,314,315],{},"circoscrizione",". Un'ispezione fatta su una circoscrizione non copre formalità pubblicate altrove: per una verifica completa su una persona con immobili in più province serve estendere la ricerca.",[14,318,319,320,323],{},"E il documento fotografa ",[18,321,322],{},"il momento in cui lo chiedi",". Tra l'ispezione e il rogito possono passare settimane, e in quelle settimane una formalità nuova può essere pubblicata. Per questo il notaio rifà comunque la verifica il giorno dell'atto: non perché la tua ispezione fosse sbagliata, ma perché la sua deve essere aggiornata al minuto.",[58,325,326],{"type":60},[14,327,328,329,332],{},"Questo non toglie valore all'ispezione preliminare: serve a decidere ",[18,330,331],{},"se"," andare avanti. Quella del notaio serve a chiudere. Sono due controlli diversi, in due momenti diversi, e saltare il primo significa arrivare al secondo avendo già investito tempo e denaro.",[36,334],{},[336,337,343],"product-cta",{"accent":338,"action":339,"href":340,"price":341,"title":342},"amber","Cerca l'immobile sulla mappa","/it/mappa","29,95 €","Ispezione ipotecaria",[14,344,345],{},"Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni dalla Conservatoria, per immobile. Trova la particella sulla mappa e richiedila dalla scheda: ti arriva in PDF via email.",[336,347,352],{"accent":348,"action":349,"href":340,"price":350,"title":351},"violet","Richiedi la visura","9,90 €","Visura catastale",[14,353,354],{},"Dati censuari e intestatari. È il documento da leggere prima, per sapere com'è fatto e chi risulta — ma ricorda che non mostra le ipoteche.",[36,356],{},[39,358,360],{"id":359},"in-sintesi","In sintesi",[14,362,363,364,367],{},"L'ispezione ipotecaria è il documento che dice ",[18,365,366],{},"se l'immobile è libero",". Nessun altro lo dice.",[14,369,370,371,374,375,378,379,382],{},"Dentro trovi tre cose: le ",[18,372,373],{},"trascrizioni",", cioè la catena di proprietà e gli eventuali pignoramenti; le ",[18,376,377],{},"iscrizioni",", cioè le ipoteche; e le ",[18,380,381],{},"annotazioni",", che ti dicono quali di quelle ipoteche sono state cancellate.",[14,384,385,386,389],{},"Si chiede ",[18,387,388],{},"prima della caparra",", non prima del rogito. E si legge cercando le cancellazioni, non solo le iscrizioni.",[14,391,392,393,398],{},"Se hai già letto la nostra guida su ",[394,395,397],"a",{"href":396},"/it/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","cosa contiene una visura catastale",", hai il quadro completo: la visura ti dice com'è fatto, l'ispezione se è libero. Servono tutte e due.",{"title":400,"searchDepth":401,"depth":401,"links":402},"",2,[403,404,410,411,412,413,414],{"id":41,"depth":401,"text":42},{"id":88,"depth":401,"text":89,"children":405},[406,408,409],{"id":100,"depth":407,"text":101},3,{"id":129,"depth":407,"text":130},{"id":162,"depth":407,"text":163},{"id":195,"depth":401,"text":196},{"id":228,"depth":401,"text":229},{"id":283,"depth":401,"text":284},{"id":305,"depth":401,"text":306},{"id":359,"depth":401,"text":360},"È il documento che dice se un immobile è libero o gravato. Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni spiegate una per una, con i momenti esatti in cui va chiesta — e perché una visura pulita non basta.","md",{"date":418,"updated":418,"author":419,"category":420,"image":223,"tags":421,"country":426},"2026-09-11","Marco Ferretti","documentos",[26,52,422,423,424,425],"ipoteca","trascrizione","pignoramento","registri immobiliari","IT",true,"/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero",{"title":5,"description":415},"blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero","dN-gPMf4rzDziAtfd-2vj1ir1Nwiz2pfxonEy353ceo",[433,871,1353],{"id":434,"title":435,"body":436,"description":861,"extension":416,"meta":862,"navigation":427,"path":867,"seo":868,"stem":869,"__hash__":870},"content/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare.md","Comprare un terreno agricolo in Italia: gli otto controlli da fare prima di firmare",{"type":7,"value":437,"toc":850},[438,441,448,451,454,456,460,463,470,473,496,512,518,520,524,530,533,547,549,553,560,566,584,594,596,600,606,613,619,621,625,628,654,657,659,663,670,677,690,697,706,709,711,715,718,729,732,737,739,743,746,749,763,770,779,781,785,788,839,842,844],[10,439,435],{"id":440},"comprare-un-terreno-agricolo-in-italia-gli-otto-controlli-da-fare-prima-di-firmare",[14,442,443,444,447],{},"Quasi tutti quelli che comprano male un terreno hanno fatto lo stesso errore: hanno guardato ",[18,445,446],{},"il prezzo e la fotografia",", e hanno dato per scontato tutto il resto.",[14,449,450],{},"Il prezzo al metro quadro è l'ultima cosa che conta, non la prima. Prima vengono otto domande, e nessuna richiede un avvocato per essere posta. Richiedono documenti, e i documenti si chiedono in un ordine preciso, perché ognuno chiude una porta.",[14,452,453],{},"Questa è la lista, in ordine, con quello che serve a ogni passo.",[36,455],{},[39,457,459],{"id":458},"_1-il-terreno-è-davvero-quello-che-ti-stanno-mostrando","1. Il terreno è davvero quello che ti stanno mostrando",[14,461,462],{},"Sembra banale. Non lo è.",[14,464,465,466,469],{},"Chi vende ti indica un appezzamento sul posto, o una foto aerea con un contorno disegnato sopra. Ma il terreno oggetto della trattativa è una ",[18,467,468],{},"particella catastale",", cioè un codice: comune, foglio, numero.",[14,471,472],{},"Le due cose coincidono? Quasi sempre sì. Ma i casi in cui non coincidono sono esattamente quelli che finiscono davanti a un giudice: una recinzione spostata trent'anni fa, una striscia che in realtà appartiene al confinante, una porzione già frazionata e venduta.",[234,474,476],{"title":475},"Come si verifica",[238,477,478,484,490],{},[142,479,480,483],{},[18,481,482],{},"Fatti dare foglio e particella per iscritto",", non a voce. Devono comparire nella proposta d'acquisto.",[142,485,486,489],{},[18,487,488],{},"Guarda il contorno catastale sopra l'immagine satellitare."," Da lì si vede in trenta secondi se la recinzione, la strada o il capannone stanno dentro o fuori.",[142,491,492,495],{},[18,493,494],{},"Se qualcosa non torna, fermati."," Una discrepanza tra mappa e realtà non si risolve con un accordo verbale: serve un tecnico e, se il confine è contestato, un frazionamento.",[58,497,499,506],{"type":176,"title":498},"La mappa catastale non fissa il confine",[14,500,501,502,505],{},"La cartografia catastale ha ",[18,503,504],{},"finalità fiscale e di identificazione",". Serve a localizzare la particella, non a stabilire dove passa il limite di proprietà con effetti legali. Per un confine contestato serve un tipo di frazionamento redatto da un tecnico abilitato.",[14,507,508,509,511],{},"Detto questo: per capire in anticipo ",[207,510,331],{}," c'è un problema, guardare il contorno sul satellite è il modo più veloce che esista.",[14,513,514],{},[220,515],{"alt":516,"src":517},"Un terreno agricolo: quello che vedi sul posto e quello che dice la particella non sempre coincidono","/images/blog/parcela-gps.jpg",[36,519],{},[39,521,523],{"id":522},"_2-chi-risulta-intestato-e-quante-persone-sono","2. Chi risulta intestato, e quante persone sono",[14,525,526,527,27],{},"Qui si chiede la ",[18,528,529],{},"visura catastale",[14,531,532],{},"Ti dice chi risulta intestato, con quali quote e con quale diritto. Non prova la proprietà — il catasto italiano non è probatorio — ma ti dà due informazioni che cambiano la trattativa:",[139,534,535,541],{},[142,536,537,540],{},[18,538,539],{},"Quante firme servono."," Se la particella è intestata a sei eredi con quote frazionate, la compravendita richiede tutti e sei. Basta che uno non voglia vendere e l'operazione si ferma.",[142,542,543,546],{},[18,544,545],{},"Se c'è una successione aperta."," Quote strane e cognomi ripetuti sono il segnale tipico di un'eredità non definita. Si può comprare lo stesso, ma i tempi si allungano.",[36,548],{},[39,550,552],{"id":551},"_3-se-è-libero-da-ipoteche-pignoramenti-e-trascrizioni","3. Se è libero da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni",[14,554,555,556,559],{},"Questo è il controllo che ",[18,557,558],{},"non si salta mai",", ed è quello che più spesso viene saltato.",[14,561,562,563,565],{},"Si chiede l'",[18,564,26],{}," alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Restituisce tre cose:",[139,567,568,574,579],{},[142,569,570,571,573],{},"Le ",[18,572,373],{}," — la catena dei passaggi di proprietà",[142,575,570,576,578],{},[18,577,377],{}," — le ipoteche",[142,580,570,581,583],{},[18,582,381],{}," — cancellazioni e modifiche delle precedenti",[58,585,587],{"type":176,"title":586},"Una visura pulita non significa un terreno libero",[14,588,589,590,593],{},"Sono documenti diversi, di uffici diversi. Un terreno con tre ipoteche ha una visura catastale identica a uno senza. Se hai chiesto solo la visura, ",[18,591,592],{},"non hai controllato le ipoteche",": hai controllato un'altra cosa.",[36,595],{},[39,597,599],{"id":598},"_4-cosa-dice-il-piano-urbanistico","4. Cosa dice il piano urbanistico",[14,601,602,603,27],{},"Il catasto ti dice che è un seminativo. Non ti dice cosa ",[18,604,605],{},"puoi farci",[14,607,608,609,612],{},"Quello sta nel ",[18,610,611],{},"certificato di destinazione urbanistica",", rilasciato dal Comune. Per i terreni sopra i 5.000 metri quadri è obbligatorio allegarlo all'atto, e la sua assenza rende l'atto nullo — ma va letto prima, non recuperato dal notaio all'ultimo.",[14,614,615,616,27],{},"Cosa cerchi lì dentro: la zona urbanistica, gli indici edificatori se esistono, e soprattutto i ",[18,617,618],{},"vincoli",[36,620],{},[39,622,624],{"id":623},"_5-i-vincoli-che-sono-la-sorpresa-più-frequente","5. I vincoli, che sono la sorpresa più frequente",[14,626,627],{},"Un terreno può essere perfettamente in regola e comunque inutilizzabile per quello che avevi in mente. I vincoli tipici:",[139,629,630,636,642,648],{},[142,631,632,635],{},[18,633,634],{},"Paesaggistico"," — qualsiasi intervento passa da un'autorizzazione a parte",[142,637,638,641],{},[18,639,640],{},"Idrogeologico"," — movimenti di terra e disboscamenti soggetti ad autorizzazione",[142,643,644,647],{},[18,645,646],{},"Vincolo di destinazione agricola"," legato a contributi già percepiti",[142,649,650,653],{},[18,651,652],{},"Aree protette, siti Natura 2000, fasce di rispetto"," di strade, corsi d'acqua, elettrodotti, cimiteri",[14,655,656],{},"Nessuno di questi compare in visura. Si trovano nel certificato di destinazione urbanistica e negli strumenti urbanistici comunali.",[36,658],{},[39,660,662],{"id":661},"_6-chi-ha-diritto-di-comprarlo-prima-di-te","6. Chi ha diritto di comprarlo prima di te",[14,664,665,666,669],{},"Questo è il punto che quasi nessuno conosce fuori dal settore, e che può far saltare l'acquisto ",[18,667,668],{},"dopo"," la firma.",[14,671,672,673,676],{},"In Italia, sui terreni agricoli esiste la ",[18,674,675],{},"prelazione agraria",". Hanno diritto a essere preferiti, a parità di condizioni:",[139,678,679,685],{},[142,680,64,681,684],{},[18,682,683],{},"coltivatore diretto affittuario"," che lavora il fondo da almeno due anni",[142,686,74,687],{},[18,688,689],{},"coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti",[14,691,692,693,696],{},"Il venditore deve notificare la proposta di vendita a chi ha diritto di prelazione. Chi la riceve ha un termine per esercitarla. E se la notifica non viene fatta, il titolare del diritto può ",[18,694,695],{},"riscattare"," il fondo dall'acquirente — anche a compravendita conclusa.",[58,698,700,703],{"type":176,"title":699},"Cosa significa in pratica",[14,701,702],{},"Puoi comprare regolarmente, pagare, fare l'atto dal notaio, e trovarti mesi dopo un confinante coltivatore diretto che esercita il riscatto. Il terreno va a lui.",[14,704,705],{},"Prima di trattare un agricolo: chiedi al venditore se ci sono affittuari e chi sono i confinanti. È una domanda che costa zero e che evita l'unico disastro davvero irreversibile di questa lista.",[14,707,708],{},"Le regole sono nella legge 590/1965 e nella 817/1971, e i casi concreti hanno sfumature che meritano un professionista. Ma la domanda va posta all'inizio, non alla fine.",[36,710],{},[39,712,714],{"id":713},"_7-da-dove-ci-si-entra","7. Da dove ci si entra",[14,716,717],{},"Un terreno senza accesso legale vale una frazione di uno accessibile, e può essere impossibile da coltivare o da edificare.",[14,719,720,721,724,725,728],{},"Guarda sulla mappa se la particella ",[18,722,723],{},"confina con una strada pubblica",". Se non confina, l'accesso passa per un fondo altrui, e allora serve una ",[18,726,727],{},"servitù di passaggio"," costituita per atto e trascritta.",[14,730,731],{},"Un passaggio che \"si è sempre usato\" non è una servitù. Le servitù costituite per atto si vedono nell'ispezione ipotecaria, non in visura.",[58,733,734],{"type":272},[14,735,736],{},"Questo è uno dei controlli che si fanno meglio dal satellite che dai documenti: apri la mappa, guarda il contorno della particella e cerca dove tocca una strada. Se non la tocca da nessuna parte, hai trovato una domanda da fare al venditore.",[36,738],{},[39,740,742],{"id":741},"_8-quanto-vale-davvero","8. Quanto vale davvero",[14,744,745],{},"Solo adesso ha senso parlare di prezzo.",[14,747,748],{},"I riferimenti utili in Italia sono due, e servono a cose diverse:",[139,750,751,757],{},[142,752,570,753,756],{},[18,754,755],{},"quotazioni OMI"," dell'Agenzia delle Entrate, che danno intervalli di valore per zona e tipologia. Sono pubbliche e gratuite, e vanno bene per capire l'ordine di grandezza.",[142,758,74,759,762],{},[18,760,761],{},"valori agricoli medi"," per regione agraria e qualità di coltura, usati come riferimento in materia espropriativa.",[14,764,765,766,769],{},"Nessuno dei due è una perizia. Per un valore riferito a quel terreno specifico serve una ",[18,767,768],{},"valutazione basata su compravendite reali"," della zona, o una perizia di un tecnico.",[336,771,776],{"accent":772,"action":773,"href":340,"price":774,"title":775},"emerald","Valuta una particella","24,95 €","Valutazione di mercato",[14,777,778],{},"Una stima del valore della particella basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su una media provinciale. Con il dettaglio di come si arriva al numero.",[36,780],{},[39,782,784],{"id":783},"lordine-conta","L'ordine conta",[14,786,787],{},"Se dovessi ridurre tutto a una sequenza:",[234,789,791],{"title":790},"La sequenza giusta",[238,792,793,799,804,809,815,821,827,833],{},[142,794,795,798],{},[18,796,797],{},"Identifica la particella sulla mappa"," e confronta il contorno con quello che vedi sul posto. Costo: zero.",[142,800,801,803],{},[18,802,351],{}," — chi risulta, quante firme servono, com'è classificato.",[142,805,806,808],{},[18,807,342],{}," — se è libero. Prima di qualsiasi caparra.",[142,810,811,814],{},[18,812,813],{},"Certificato di destinazione urbanistica"," — cosa ci si può fare e quali vincoli ci sono.",[142,816,817,820],{},[18,818,819],{},"Domanda sulla prelazione"," — affittuari e confinanti coltivatori diretti.",[142,822,823,826],{},[18,824,825],{},"Accesso"," — da dove ci si entra, e se è un diritto o una consuetudine.",[142,828,829,832],{},[18,830,831],{},"Valutazione"," — adesso, e non prima, si parla di prezzo.",[142,834,835,838],{},[18,836,837],{},"Notaio"," — che farà le sue verifiche, ma tu ci arrivi sapendo già cosa stai comprando.",[14,840,841],{},"I primi tre passi costano meno di cinquanta euro in tutto e si fanno in un pomeriggio. Il terreno costa decine di migliaia. È la proporzione che rende assurdo saltarli.",[36,843],{},[58,845,847],{"type":60,"title":846},"Una nota onesta",[14,848,849],{},"Questo articolo è una guida pratica, non una consulenza legale. Le sfumature della prelazione agraria, dei vincoli e delle servitù cambiano da caso a caso e da regione a regione. Serve a farti arrivare preparato dal professionista, con le domande giuste e i documenti in mano — non a sostituirlo.",{"title":400,"searchDepth":401,"depth":401,"links":851},[852,853,854,855,856,857,858,859,860],{"id":458,"depth":401,"text":459},{"id":522,"depth":401,"text":523},{"id":551,"depth":401,"text":552},{"id":598,"depth":401,"text":599},{"id":623,"depth":401,"text":624},{"id":661,"depth":401,"text":662},{"id":713,"depth":401,"text":714},{"id":741,"depth":401,"text":742},{"id":783,"depth":401,"text":784},"Un terreno non si compra guardando il prezzo al metro quadro. Si compra dopo aver verificato chi è il proprietario davvero, se c'è un'ipoteca, cosa ci si può costruire, chi ha diritto di comprarlo prima di te e da dove ci si entra. Guida pratica, in ordine.",{"date":418,"updated":418,"author":419,"category":420,"image":517,"tags":863,"country":426},[864,865,675,26,866,529],"terreno agricolo","compravendita","destinazione urbanistica","/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare",{"title":435,"description":861},"blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare","0HvO4FRDwtpjO17UiVmgBlGwspnoDvmClazaUPmbvgM",{"id":872,"title":873,"body":874,"description":1344,"extension":416,"meta":1345,"navigation":427,"path":1349,"seo":1350,"stem":1351,"__hash__":1352},"content/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no.md","Visura catastale: cosa contiene davvero, e cosa non ci troverai mai",{"type":7,"value":875,"toc":1327},[876,879,885,888,895,898,900,904,907,914,928,931,941,943,947,950,954,969,973,995,1012,1016,1023,1027,1034,1036,1040,1047,1074,1078,1084,1087,1098,1105,1111,1113,1117,1122,1125,1142,1157,1160,1162,1166,1173,1176,1179,1193,1196,1222,1231,1233,1237,1270,1272,1276,1279,1282,1289,1291,1297,1303,1305,1307,1318,1321],[10,877,873],{"id":878},"visura-catastale-cosa-contiene-davvero-e-cosa-non-ci-troverai-mai",[14,880,881,882,27],{},"Se stai comprando un immobile, dividendo un'eredità o semplicemente cercando di capire di chi è quel terreno confinante, qualcuno ti avrà detto: ",[18,883,884],{},"chiedi una visura catastale",[14,886,887],{},"È un buon consiglio. Ma è mezzo consiglio, e la metà che manca costa cara.",[14,889,890,891,894],{},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano ed è anche quello su cui circolano più malintesi. Il più diffuso, e il più pericoloso, è questo: ",[18,892,893],{},"molti pensano che la visura mostri le ipoteche. Non le mostra."," Mai. Non è una limitazione del formato: è che le ipoteche stanno in un archivio diverso, tenuto da un ufficio diverso, e si chiedono con un documento diverso.",[14,896,897],{},"Vediamo cosa c'è dentro, cosa no, e come non sbagliare richiesta.",[36,899],{},[39,901,903],{"id":902},"i-due-catasti-italiani","I due catasti italiani",[14,905,906],{},"Prima di leggere una visura conviene sapere da dove esce.",[14,908,909,910,913],{},"L'Italia ha ",[18,911,912],{},"due catasti separati",", entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate:",[139,915,916,922],{},[142,917,64,918,921],{},[18,919,920],{},"Catasto Terreni",", che mappa terreni, aree agricole e boschi",[142,923,64,924,927],{},[18,925,926],{},"Catasto Fabbricati",", che registra edifici, appartamenti e locali",[14,929,930],{},"Un terreno agricolo sta nel primo. Un appartamento sta nel secondo. Un capannone su un terreno può comparire in entrambi, con identificativi collegati.",[58,932,934],{"type":60,"title":933},"Perché questo ti riguarda",[14,935,936,937,940],{},"Quando chiedi una visura devi dire ",[18,938,939],{},"quale"," catasto. Chiedere la visura di un terreno al Catasto Fabbricati dà zero risultati, e la maggior parte delle richieste sbagliate nasce qui.",[36,942],{},[39,944,946],{"id":945},"cosa-contiene-una-visura-catastale","Cosa contiene una visura catastale",[14,948,949],{},"Una visura per immobile, quella che si chiede partendo da foglio e particella, ti restituisce quattro blocchi di informazioni.",[98,951,953],{"id":952},"_1-lidentificativo","1. L'identificativo",[14,955,956,957,960,961,964,965,968],{},"Comune, sezione se esiste, ",[18,958,959],{},"foglio",", ",[18,962,963],{},"particella"," e, per i fabbricati, il ",[18,966,967],{},"subalterno",". È la carta d'identità dell'immobile: quella combinazione lo individua in modo univoco su tutto il territorio nazionale.",[98,970,972],{"id":971},"_2-i-dati-censuari","2. I dati censuari",[14,974,975,976,979,980,983,984,987,988,991,992,27],{},"Per un terreno: la ",[18,977,978],{},"superficie"," in ettari, are e centiare, la ",[18,981,982],{},"qualità di coltura"," (seminativo, vigneto, uliveto, bosco ceduo…), la ",[18,985,986],{},"classe"," e i due redditi, ",[18,989,990],{},"dominicale"," e ",[18,993,994],{},"agrario",[14,996,997,998,1001,1002,1004,1005,1008,1009,27],{},"Per un fabbricato: la ",[18,999,1000],{},"categoria catastale"," (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/1 opificio…), la ",[18,1003,986],{},", la ",[18,1006,1007],{},"consistenza"," in vani o metri quadri, e la ",[18,1010,1011],{},"rendita catastale",[98,1013,1015],{"id":1014},"_3-gli-intestatari","3. Gli intestatari",[14,1017,1018,1019,1022],{},"I nomi delle persone o delle società che risultano ",[18,1020,1021],{},"intestate"," all'immobile in catasto, con la quota e il tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie.",[98,1024,1026],{"id":1025},"_4-la-storia-delle-variazioni","4. La storia delle variazioni",[14,1028,1029,1030,1033],{},"Se chiedi la visura ",[18,1031,1032],{},"storica"," invece di quella attuale, vedi anche tutti i passaggi precedenti: frazionamenti, fusioni, volture, cambi di intestazione, con la data e l'atto che li ha generati.",[36,1035],{},[39,1037,1039],{"id":1038},"e-adesso-la-parte-che-quasi-nessuno-racconta","E adesso la parte che quasi nessuno racconta",[14,1041,1042,1043,1046],{},"Ecco cosa ",[18,1044,1045],{},"non"," troverai in una visura catastale, per quanto attentamente la leggi:",[58,1048,1050,1056,1062,1068],{"type":176,"title":1049},"Quattro cose che la visura non dice",[14,1051,1052,1055],{},[18,1053,1054],{},"Le ipoteche."," Nessuna. Un immobile gravato da tre ipoteche ha una visura identica a uno libero.",[14,1057,1058,1061],{},[18,1059,1060],{},"I pignoramenti e i sequestri."," Stessa storia.",[14,1063,1064,1067],{},[18,1065,1066],{},"Le servitù"," costituite per atto — passaggio, acquedotto, elettrodotto.",[14,1069,1070,1073],{},[18,1071,1072],{},"Chi è il proprietario in senso giuridico."," Sembra assurdo visto che ci sono gli intestatari, ma è così, e merita un paragrafo a parte.",[98,1075,1077],{"id":1076},"il-catasto-non-prova-la-proprietà","Il catasto non prova la proprietà",[14,1079,1080,1081,27],{},"Questa è la frase che vale l'intero articolo: ",[18,1082,1083],{},"il catasto italiano non è probatorio",[14,1085,1086],{},"La sua finalità è fiscale e di identificazione. Serve allo Stato per sapere quanto vale un immobile ai fini delle imposte e dove si trova. Non serve a stabilire di chi è.",[14,1088,1089,1090,1093,1094,1097],{},"La proprietà si prova con gli ",[18,1091,1092],{},"atti trascritti nei Registri Immobiliari",", tenuti dalla Conservatoria — oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Se una compravendita è stata regolarmente trascritta ma la ",[18,1095,1096],{},"voltura"," catastale non è mai stata fatta, in visura resta il vecchio intestatario. Succede più spesso di quanto immagini, soprattutto nelle successioni ereditarie non definite.",[14,1099,1100,1101,1104],{},"Quindi: l'intestatario in visura è un ottimo ",[18,1102,1103],{},"indizio",", non una prova.",[14,1106,1107],{},[220,1108],{"alt":1109,"src":1110},"La proprietà si prova con gli atti trascritti, non con la visura","/images/blog/escritura.jpg",[36,1112],{},[39,1114,1116],{"id":1115},"allora-cosa-serve-per-vedere-le-ipoteche","Allora cosa serve per vedere le ipoteche?",[14,1118,1119,1120,27],{},"Serve un documento diverso, chiesto a un ufficio diverso: l'",[18,1121,26],{},[14,1123,1124],{},"Si richiede alla Conservatoria e restituisce le tre famiglie di formalità:",[139,1126,1127,1132,1137],{},[142,1128,570,1129,1131],{},[18,1130,373],{}," — i passaggi di proprietà: compravendite, donazioni, successioni",[142,1133,570,1134,1136],{},[18,1135,377],{}," — le ipoteche, volontarie, giudiziali o legali",[142,1138,570,1139,1141],{},[18,1140,381],{}," — ciò che modifica o cancella le precedenti, per esempio la cancellazione di un'ipoteca estinta",[58,1143,1145,1151],{"type":272,"title":1144},"La regola pratica",[14,1146,1147,1150],{},[18,1148,1149],{},"Vuoi sapere com'è fatto e chi risulta intestato?"," Visura catastale.",[14,1152,1153,1156],{},[18,1154,1155],{},"Vuoi sapere se è libero da debiti prima di firmare?"," Ispezione ipotecaria. Sempre. Senza eccezioni.",[14,1158,1159],{},"Le due cose insieme danno il quadro. Una sola delle due, mezzo quadro — e la metà che manca è quasi sempre quella che fa male.",[36,1161],{},[39,1163,1165],{"id":1164},"la-visura-gratuita-e-quando-non-basta","La visura gratuita, e quando non basta",[14,1167,1168,1169,1172],{},"Da gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha aperto la consultazione telematica: ",[18,1170,1171],{},"con SPID o CIE puoi consultare gratuitamente la visura catastale",", anche di immobili non tuoi.",[14,1174,1175],{},"È un cambiamento importante e va detto, perché molti continuano a pagare quello che potrebbero avere gratis.",[14,1177,1178],{},"Quando quella strada basta:",[139,1180,1181,1184,1187,1190],{},[142,1182,1183],{},"Hai SPID o CIE attiva",[142,1185,1186],{},"Ti serve consultare, non allegare",[142,1188,1189],{},"Sai già foglio e particella",[142,1191,1192],{},"Non hai fretta e ti va di navigare il portale",[14,1194,1195],{},"Quando conviene altro:",[139,1197,1198,1204,1210,1216],{},[142,1199,1200,1203],{},[18,1201,1202],{},"Non hai SPID"," — è il caso di molti stranieri, eredi residenti all'estero, o società estere che valutano un acquisto",[142,1205,1206,1209],{},[18,1207,1208],{},"Ti serve il PDF da allegare"," a una pratica, a un preliminare, a una perizia",[142,1211,1212,1215],{},[18,1213,1214],{},"Non conosci foglio e particella"," e parti da una posizione sulla mappa",[142,1217,1218,1221],{},[18,1219,1220],{},"Stai facendo dieci controlli"," e non vuoi dieci sessioni di autenticazione",[58,1223,1224],{"type":60},[14,1225,1226,1227,1230],{},"Lo diciamo chiaramente perché è giusto saperlo: ",[18,1228,1229],{},"quello che vendiamo è la comodità, non l'accesso",". Il dato è pubblico e con SPID è gratuito. Se hai SPID, tempo e la particella sotto mano, il portale dell'Agenzia è la strada giusta e non ti serviamo.",[36,1232],{},[39,1234,1236],{"id":1235},"come-si-legge-in-pratica","Come si legge, in pratica",[234,1238,1240],{"title":1239},"Dalla mappa al documento, in quattro passaggi",[238,1241,1242,1252,1258,1264],{},[142,1243,1244,1247,1248,1251],{},[18,1245,1246],{},"Individua la particella."," Se non hai l'identificativo, parti dalla mappa: trova il terreno e leggi foglio e particella dal contorno.",[1249,1250],"br",{},"Se hai già la visura in mano, l'identificativo è in alto, nella prima riga.",[142,1253,1254,1257],{},[18,1255,1256],{},"Guarda la qualità di coltura, non solo la superficie."," Un seminativo e un uliveto della stessa dimensione hanno valori molto diversi, e il reddito dominicale lo riflette.",[142,1259,1260,1263],{},[18,1261,1262],{},"Controlla gli intestatari e le quote."," Se trovi sei nomi con quote frazionate, quasi sempre c'è una successione aperta dietro. Significa che per comprare servono tutte le firme.",[142,1265,1266,1269],{},[18,1267,1268],{},"Se stai per firmare qualcosa, fermati qui e chiedi l'ispezione ipotecaria."," La visura ti ha detto com'è fatto e chi risulta. Non ti ha detto se è libero.",[36,1271],{},[39,1273,1275],{"id":1274},"un-caso-concreto","Un caso concreto",[14,1277,1278],{},"Immagina un terreno agricolo di due ettari in provincia di Vercelli. La visura dice: seminativo, classe 2, intestato a una persona per l'intero, rendita dominicale modesta. Tutto pulito.",[14,1280,1281],{},"L'ispezione ipotecaria sullo stesso terreno dice un'altra storia: un'ipoteca volontaria iscritta nel 2019 a garanzia di un mutuo, mai annotata come cancellata.",[14,1283,1284,1285,1288],{},"Nessuna delle due è sbagliata. Semplicemente ",[18,1286,1287],{},"rispondono a domande diverse",", e chi si ferma alla prima compra il problema insieme al terreno.",[36,1290],{},[336,1292,1294],{"accent":348,"action":1293,"href":340,"price":350,"title":351},"Trova la particella sulla mappa",[14,1295,1296],{},"Trova la particella sulla mappa, senza conoscere foglio e numero, e richiedi la visura dalla scheda. Ti arriva in PDF via email. Senza SPID.",[336,1298,1300],{"accent":338,"action":1299,"href":340,"price":341,"title":342},"Cerca l'immobile",[14,1301,1302],{},"Ipoteche, pignoramenti e trascrizioni dalla Conservatoria. È il documento da chiedere prima di firmare, non dopo.",[36,1304],{},[39,1306,360],{"id":359},[14,1308,1309,1310,1313,1314,1317],{},"La visura catastale ti dice ",[18,1311,1312],{},"com'è fatto"," l'immobile e ",[18,1315,1316],{},"chi risulta"," intestato. È il punto di partenza di qualsiasi verifica, costa poco o niente, e va letta sapendo cosa aspettarsi.",[14,1319,1320],{},"Quello che non ti dice — ipoteche, pignoramenti, servitù, e la proprietà in senso giuridico — sta altrove, nei Registri Immobiliari.",[14,1322,1323,1324],{},"Se ricordi una sola cosa di questo articolo, ricorda questa: ",[18,1325,1326],{},"una visura pulita non significa un immobile libero.",{"title":400,"searchDepth":401,"depth":401,"links":1328},[1329,1330,1336,1339,1340,1341,1342,1343],{"id":902,"depth":401,"text":903},{"id":945,"depth":401,"text":946,"children":1331},[1332,1333,1334,1335],{"id":952,"depth":407,"text":953},{"id":971,"depth":407,"text":972},{"id":1014,"depth":407,"text":1015},{"id":1025,"depth":407,"text":1026},{"id":1038,"depth":401,"text":1039,"children":1337},[1338],{"id":1076,"depth":407,"text":1077},{"id":1115,"depth":401,"text":1116},{"id":1164,"depth":401,"text":1165},{"id":1235,"depth":401,"text":1236},{"id":1274,"depth":401,"text":1275},{"id":359,"depth":401,"text":360},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano — ed è anche il più frainteso. Dentro ci sono gli intestatari e la rendita; le ipoteche no. Questa guida spiega cosa leggi in una visura, cosa serve chiedere altrove, e quando ti basta quella gratuita.",{"date":418,"updated":418,"author":419,"category":420,"image":1110,"tags":1346,"country":426},[529,67,1347,1348,1011,136],"Agenzia delle Entrate","intestatari","/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no",{"title":873,"description":1344},"blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","6GaT41KKSX1ce2eEieL1JYqT0_OtKT4ay6q8XwLzoEY",{"id":1354,"title":1355,"body":1356,"description":1753,"extension":416,"meta":1754,"navigation":427,"path":1760,"seo":1761,"stem":1762,"__hash__":1763},"content/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima.md","Quanto vale un immobile in Italia: come si stima davvero, e perché la rendita catastale non c'entra",{"type":7,"value":1357,"toc":1744},[1358,1361,1364,1370,1377,1380,1382,1386,1392,1395,1414,1421,1423,1427,1438,1441,1448,1451,1460,1462,1466,1472,1475,1481,1514,1516,1520,1523,1539,1542,1565,1572,1585,1587,1591,1667,1688,1690,1694,1697,1704,1707,1709,1715,1717,1719,1722,1737],[10,1359,1355],{"id":1360},"quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima-davvero-e-perché-la-rendita-catastale-non-centra",[14,1362,1363],{},"La domanda arriva sempre nello stesso momento: si deve vendere, si deve dividere un'eredità, si deve decidere se un prezzo è ragionevole. E la risposta che quasi tutti provano per prima è quella sbagliata.",[14,1365,1366,1369],{},[18,1367,1368],{},"La rendita catastale non è il valore dell'immobile."," Non lo è mai stata e non lo diventerà moltiplicandola per qualcosa. Eppure è il primo numero che la gente guarda, perché è quello che ha sotto mano.",[14,1371,1372,1373,1376],{},"In Italia esistono ",[18,1374,1375],{},"quattro numeri diversi"," che riguardano il valore di un immobile. Servono a cose diverse, si ottengono in modi diversi, e usarne uno al posto dell'altro è l'errore più costoso che si possa fare in una trattativa.",[14,1378,1379],{},"Vediamoli in ordine, dal meno utile al più utile.",[36,1381],{},[39,1383,1385],{"id":1384},"_1-la-rendita-catastale","1. La rendita catastale",[14,1387,1388,1389,27],{},"È il numero che trovi in visura, e ha una finalità sola: ",[18,1390,1391],{},"calcolare le imposte",[14,1393,1394],{},"Deriva dalla consistenza dell'immobile — vani, metri quadri, ettari — moltiplicata per una tariffa d'estimo legata alla categoria e alla classe. Quelle tariffe risalgono a stime periodiche che in molti comuni non riflettono più la realtà del mercato da decenni.",[58,1396,1398,1408],{"type":176,"title":1397},"A cosa serve, e a cosa no",[14,1399,1400,1403,1404,1407],{},[18,1401,1402],{},"Serve"," per: IMU, imposte di registro, ipotecaria e catastale, successioni. Lì il riferimento è il ",[18,1405,1406],{},"valore catastale",", che si ottiene rivalutando la rendita e moltiplicandola per i coefficienti previsti per categoria.",[14,1409,1410,1413],{},[18,1411,1412],{},"Non serve"," per: sapere a quanto puoi vendere. Due appartamenti con la stessa rendita in due quartieri diversi della stessa città possono valere il doppio l'uno dell'altro.",[14,1415,1416,1417,1420],{},"Il valore catastale è quasi sempre ",[18,1418,1419],{},"più basso"," del valore di mercato. Chi lo usa come prezzo di vendita regala denaro; chi lo usa per stimare un'eredità si trova con numeri che non tornano quando poi vende.",[36,1422],{},[39,1424,1426],{"id":1425},"_2-le-quotazioni-omi","2. Le quotazioni OMI",[14,1428,1429,1430,1433,1434,1437],{},"L'",[18,1431,1432],{},"Osservatorio del Mercato Immobiliare"," dell'Agenzia delle Entrate pubblica, due volte l'anno, intervalli di valore al metro quadro per ",[18,1435,1436],{},"zona omogenea",", tipologia e stato di conservazione.",[14,1439,1440],{},"Sono pubbliche, gratuite e consultabili da chiunque.",[14,1442,1443,1444,1447],{},"Cosa ti danno davvero: un ",[18,1445,1446],{},"ordine di grandezza",". Se la tua zona sta fra 1.200 e 1.700 €/m², sai che un prezzo di 3.000 richiede una spiegazione e che uno di 700 richiede un controllo.",[14,1449,1450],{},"Cosa non ti danno: il valore del tuo immobile. Una zona OMI raggruppa aree ampie e tipologie simili tra loro. Dentro quella forbice ci stanno il piano rialzato sul cortile interno e l'attico con terrazzo, e valgono cose molto diverse.",[58,1452,1453],{"type":272},[14,1454,1455,1456,1459],{},"Usa l'OMI come ",[18,1457,1458],{},"primo filtro",", non come prezzo. È perfetto per capire se una richiesta è dentro o fuori mercato, e inutile per fissare un numero.",[36,1461],{},[39,1463,1465],{"id":1464},"_3-i-valori-agricoli-medi","3. I valori agricoli medi",[14,1467,1468,1469,1471],{},"Per i terreni esiste un riferimento a parte: i ",[18,1470,761],{},", determinati per regione agraria e per qualità di coltura.",[14,1473,1474],{},"Sono pensati per la materia espropriativa e vengono usati come parametro in quel contesto. Danno un'idea del valore agricolo puro di un seminativo, un vigneto o un uliveto in quella zona.",[14,1476,1477,1478,1480],{},"Quello che ",[18,1479,1045],{}," catturano è tutto ciò che sposta davvero il prezzo di un terreno:",[139,1482,1483,1489,1496,1502,1508],{},[142,1484,1429,1485,1488],{},[18,1486,1487],{},"accesso"," — un fondo intercluso vale una frazione di uno che confina con la strada",[142,1490,1491,1492,1495],{},"La ",[18,1493,1494],{},"giacitura e l'esposizione"," — un versante a solatio non è un fondovalle ombreggiato",[142,1497,1429,1498,1501],{},[18,1499,1500],{},"acqua"," — la disponibilità irrigua cambia tutto",[142,1503,1491,1504,1507],{},[18,1505,1506],{},"forma e la dimensione"," — un appezzamento regolare di cinque ettari si lavora, cinque strisce da un ettaro no",[142,1509,570,1510,1513],{},[18,1511,1512],{},"aspettative urbanistiche",", dove esistono",[36,1515],{},[39,1517,1519],{"id":1518},"_4-le-compravendite-reali","4. Le compravendite reali",[14,1521,1522],{},"Questo è il numero che conta davvero, ed è anche il più difficile da ottenere.",[14,1524,1525,1526,960,1529,991,1532,1535,1536,27],{},"Il metodo è quello che usa qualsiasi perito: si cercano immobili ",[18,1527,1528],{},"simili",[18,1530,1531],{},"vicini",[18,1533,1534],{},"venduti di recente",", si correggono le differenze e si arriva a un valore. In gergo, il ",[18,1537,1538],{},"metodo comparativo",[14,1540,1541],{},"Le tre parole fanno tutto il lavoro:",[234,1543,1545],{"title":1544},"Cosa rende buono un comparabile",[238,1546,1547,1553,1559],{},[142,1548,1549,1552],{},[18,1550,1551],{},"Simile."," Stessa tipologia, dimensione confrontabile, stato di conservazione paragonabile. Un rustico da ristrutturare non è comparabile con una villetta finita.",[142,1554,1555,1558],{},[18,1556,1557],{},"Vicino."," Stessa zona, possibilmente stessa via o stesso quartiere. In agricoltura, stesso comune e stessa qualità di coltura.",[142,1560,1561,1564],{},[18,1562,1563],{},"Recente."," Una compravendita di cinque anni fa in un mercato che si è mosso non dice più niente. Meglio pochi dati freschi che molti vecchi.",[14,1566,1567,1568,1571],{},"Il problema pratico è che i ",[18,1569,1570],{},"prezzi effettivi delle compravendite non sono liberamente consultabili"," come in altri paesi. Sono negli atti, e per arrivarci serve un accesso ai dati delle transazioni registrate.",[58,1573,1575,1582],{"type":60,"title":1574},"La differenza tra un annuncio e una compravendita",[14,1576,1577,1578,1581],{},"I portali immobiliari mostrano ",[18,1579,1580],{},"prezzi richiesti",", non prezzi pagati. Tra i due c'è quasi sempre uno scarto, che cambia con il ciclo di mercato e con la zona.",[14,1583,1584],{},"Una stima costruita sugli annunci eredita quello scarto. Una costruita su compravendite registrate no.",[36,1586],{},[39,1588,1590],{"id":1589},"quale-numero-usare-caso-per-caso","Quale numero usare, caso per caso",[1592,1593,1594,1607],"table",{},[1595,1596,1597],"thead",{},[1598,1599,1600,1604],"tr",{},[1601,1602,1603],"th",{},"Situazione",[1601,1605,1606],{},"Numero da usare",[1608,1609,1610,1619,1627,1635,1643,1651,1659],"tbody",{},[1598,1611,1612,1616],{},[1613,1614,1615],"td",{},"Pagare IMU o imposte di registro",[1613,1617,1618],{},"Valore catastale (dalla rendita)",[1598,1620,1621,1624],{},[1613,1622,1623],{},"Dichiarare una successione",[1613,1625,1626],{},"Valore catastale, ma controlla il mercato",[1598,1628,1629,1632],{},[1613,1630,1631],{},"Capire se un prezzo è ragionevole",[1613,1633,1634],{},"Quotazioni OMI",[1598,1636,1637,1640],{},[1613,1638,1639],{},"Fissare il prezzo di vendita",[1613,1641,1642],{},"Compravendite reali comparabili",[1598,1644,1645,1648],{},[1613,1646,1647],{},"Dividere un'eredità fra eredi",[1613,1649,1650],{},"Compravendite reali, o perizia se c'è disaccordo",[1598,1652,1653,1656],{},[1613,1654,1655],{},"Chiedere un mutuo",[1613,1657,1658],{},"Perizia del tecnico incaricato dalla banca",[1598,1660,1661,1664],{},[1613,1662,1663],{},"Andare in causa",[1613,1665,1666],{},"Perizia giurata, nient'altro",[58,1668,1670,1685],{"type":176,"title":1669},"Quando serve un professionista, e basta",[14,1671,1672,1673,1676,1677,1680,1681,1684],{},"Se il valore deve reggere davanti a una ",[18,1674,1675],{},"banca",", a un ",[18,1678,1679],{},"giudice"," o a un'",[18,1682,1683],{},"Agenzia delle Entrate che contesta",", serve una perizia firmata da un tecnico abilitato che se ne assume la responsabilità.",[14,1686,1687],{},"Nessuna stima automatica — inclusa la nostra — sostituisce quel documento. Serve a decidere, a trattare e a farsi un'idea informata. Non a certificare.",[36,1689],{},[39,1691,1693],{"id":1692},"il-caso-delleredità-che-è-il-più-frequente","Il caso dell'eredità, che è il più frequente",[14,1695,1696],{},"Tre fratelli ereditano una casa e due terreni. Uno vuole vendere, uno vuole tenere, uno non sa.",[14,1698,1699,1700,1703],{},"Quasi sempre la discussione parte dalla rendita catastale, perché è il numero che sta sui documenti della successione. Ed è il modo peggiore di cominciare: quel numero è quasi sempre ",[18,1701,1702],{},"molto sotto"," il valore reale, e chi propone di liquidare gli altri su quella base sta facendo — magari in buona fede — un'offerta molto bassa.",[14,1705,1706],{},"Il modo giusto: si guarda l'OMI per l'ordine di grandezza, si cerca cosa si è venduto davvero lì attorno negli ultimi due anni, e se resta disaccordo si paga una perizia e ci si attiene a quella. Costa meno di un anno di discussioni.",[36,1708],{},[336,1710,1712],{"accent":772,"action":1711,"href":340,"price":774,"title":775},"Valuta un immobile",[14,1713,1714],{},"Una stima basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su annunci né su medie provinciali. Con il dettaglio dei comparabili usati, così puoi giudicare tu se reggono.",[36,1716],{},[39,1718,360],{"id":359},[14,1720,1721],{},"Quattro numeri, quattro usi:",[14,1723,1491,1724,1726,1727,1729,1730,1732,1733,1736],{},[18,1725,1011],{}," serve alle imposte e non dice quanto vale. Le ",[18,1728,755],{}," danno l'ordine di grandezza, gratis, e vanno usate come primo filtro. I ",[18,1731,761],{}," servono nella materia espropriativa e ignorano acqua, accesso e giacitura. Le ",[18,1734,1735],{},"compravendite reali"," sono l'unica base seria per un prezzo, e sono anche le più difficili da ottenere.",[14,1738,1739,1740,1743],{},"E una regola che vale per tutte e quattro: ",[18,1741,1742],{},"se il numero deve reggere davanti a qualcuno, serve una perizia."," Se serve a decidere, bastano le compravendite.",{"title":400,"searchDepth":401,"depth":401,"links":1745},[1746,1747,1748,1749,1750,1751,1752],{"id":1384,"depth":401,"text":1385},{"id":1425,"depth":401,"text":1426},{"id":1464,"depth":401,"text":1465},{"id":1518,"depth":401,"text":1519},{"id":1589,"depth":401,"text":1590},{"id":1692,"depth":401,"text":1693},{"id":359,"depth":401,"text":360},"Rendita catastale, quotazioni OMI, valori agricoli medi e compravendite reali: quattro numeri diversi che dicono cose diverse. Quale usare per vendere, quale per una successione e quale non usare mai come prezzo.",{"date":418,"updated":418,"author":419,"category":420,"image":1755,"tags":1756,"country":426},"/images/blog/ibi-recibo.jpg",[1757,755,1011,1758,1759],"valutazione immobiliare","valore di mercato","perizia","/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima",{"title":1355,"description":1753},"blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima","nkJW42Y-E-KWqWeOZ6MhLdR-4ImTxeGmXczqRHHZYvw",1789312021572]