[{"data":1,"prerenderedAt":1764},["ShallowReactive",2],{"blog-/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima":3,"blog-locale-/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima":446,"blog-related-/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima":451},{"id":4,"title":5,"body":6,"description":434,"extension":435,"meta":436,"navigation":446,"path":447,"seo":448,"stem":449,"__hash__":450},"content/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima.md","Quanto vale un immobile in Italia: come si stima davvero, e perché la rendita catastale non c'entra",{"type":7,"value":8,"toc":423},"minimark",[9,13,17,24,31,34,37,42,49,52,73,80,82,86,97,100,107,110,120,122,126,133,136,143,179,181,185,188,206,209,234,241,255,257,261,337,358,360,364,367,374,377,379,390,392,396,399,416],[10,11,5],"h1",{"id":12},"quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima-davvero-e-perché-la-rendita-catastale-non-centra",[14,15,16],"p",{},"La domanda arriva sempre nello stesso momento: si deve vendere, si deve dividere un'eredità, si deve decidere se un prezzo è ragionevole. E la risposta che quasi tutti provano per prima è quella sbagliata.",[14,18,19,23],{},[20,21,22],"strong",{},"La rendita catastale non è il valore dell'immobile."," Non lo è mai stata e non lo diventerà moltiplicandola per qualcosa. Eppure è il primo numero che la gente guarda, perché è quello che ha sotto mano.",[14,25,26,27,30],{},"In Italia esistono ",[20,28,29],{},"quattro numeri diversi"," che riguardano il valore di un immobile. Servono a cose diverse, si ottengono in modi diversi, e usarne uno al posto dell'altro è l'errore più costoso che si possa fare in una trattativa.",[14,32,33],{},"Vediamoli in ordine, dal meno utile al più utile.",[35,36],"hr",{},[38,39,41],"h2",{"id":40},"_1-la-rendita-catastale","1. La rendita catastale",[14,43,44,45,48],{},"È il numero che trovi in visura, e ha una finalità sola: ",[20,46,47],{},"calcolare le imposte",".",[14,50,51],{},"Deriva dalla consistenza dell'immobile — vani, metri quadri, ettari — moltiplicata per una tariffa d'estimo legata alla categoria e alla classe. Quelle tariffe risalgono a stime periodiche che in molti comuni non riflettono più la realtà del mercato da decenni.",[53,54,57,67],"callout",{"type":55,"title":56},"warning","A cosa serve, e a cosa no",[14,58,59,62,63,66],{},[20,60,61],{},"Serve"," per: IMU, imposte di registro, ipotecaria e catastale, successioni. Lì il riferimento è il ",[20,64,65],{},"valore catastale",", che si ottiene rivalutando la rendita e moltiplicandola per i coefficienti previsti per categoria.",[14,68,69,72],{},[20,70,71],{},"Non serve"," per: sapere a quanto puoi vendere. Due appartamenti con la stessa rendita in due quartieri diversi della stessa città possono valere il doppio l'uno dell'altro.",[14,74,75,76,79],{},"Il valore catastale è quasi sempre ",[20,77,78],{},"più basso"," del valore di mercato. Chi lo usa come prezzo di vendita regala denaro; chi lo usa per stimare un'eredità si trova con numeri che non tornano quando poi vende.",[35,81],{},[38,83,85],{"id":84},"_2-le-quotazioni-omi","2. Le quotazioni OMI",[14,87,88,89,92,93,96],{},"L'",[20,90,91],{},"Osservatorio del Mercato Immobiliare"," dell'Agenzia delle Entrate pubblica, due volte l'anno, intervalli di valore al metro quadro per ",[20,94,95],{},"zona omogenea",", tipologia e stato di conservazione.",[14,98,99],{},"Sono pubbliche, gratuite e consultabili da chiunque.",[14,101,102,103,106],{},"Cosa ti danno davvero: un ",[20,104,105],{},"ordine di grandezza",". Se la tua zona sta fra 1.200 e 1.700 €/m², sai che un prezzo di 3.000 richiede una spiegazione e che uno di 700 richiede un controllo.",[14,108,109],{},"Cosa non ti danno: il valore del tuo immobile. Una zona OMI raggruppa aree ampie e tipologie simili tra loro. Dentro quella forbice ci stanno il piano rialzato sul cortile interno e l'attico con terrazzo, e valgono cose molto diverse.",[53,111,113],{"type":112},"tip",[14,114,115,116,119],{},"Usa l'OMI come ",[20,117,118],{},"primo filtro",", non come prezzo. È perfetto per capire se una richiesta è dentro o fuori mercato, e inutile per fissare un numero.",[35,121],{},[38,123,125],{"id":124},"_3-i-valori-agricoli-medi","3. I valori agricoli medi",[14,127,128,129,132],{},"Per i terreni esiste un riferimento a parte: i ",[20,130,131],{},"valori agricoli medi",", determinati per regione agraria e per qualità di coltura.",[14,134,135],{},"Sono pensati per la materia espropriativa e vengono usati come parametro in quel contesto. Danno un'idea del valore agricolo puro di un seminativo, un vigneto o un uliveto in quella zona.",[14,137,138,139,142],{},"Quello che ",[20,140,141],{},"non"," catturano è tutto ciò che sposta davvero il prezzo di un terreno:",[144,145,146,153,160,166,172],"ul",{},[147,148,88,149,152],"li",{},[20,150,151],{},"accesso"," — un fondo intercluso vale una frazione di uno che confina con la strada",[147,154,155,156,159],{},"La ",[20,157,158],{},"giacitura e l'esposizione"," — un versante a solatio non è un fondovalle ombreggiato",[147,161,88,162,165],{},[20,163,164],{},"acqua"," — la disponibilità irrigua cambia tutto",[147,167,155,168,171],{},[20,169,170],{},"forma e la dimensione"," — un appezzamento regolare di cinque ettari si lavora, cinque strisce da un ettaro no",[147,173,174,175,178],{},"Le ",[20,176,177],{},"aspettative urbanistiche",", dove esistono",[35,180],{},[38,182,184],{"id":183},"_4-le-compravendite-reali","4. Le compravendite reali",[14,186,187],{},"Questo è il numero che conta davvero, ed è anche il più difficile da ottenere.",[14,189,190,191,194,195,198,199,202,203,48],{},"Il metodo è quello che usa qualsiasi perito: si cercano immobili ",[20,192,193],{},"simili",", ",[20,196,197],{},"vicini"," e ",[20,200,201],{},"venduti di recente",", si correggono le differenze e si arriva a un valore. In gergo, il ",[20,204,205],{},"metodo comparativo",[14,207,208],{},"Le tre parole fanno tutto il lavoro:",[210,211,213],"steps",{"title":212},"Cosa rende buono un comparabile",[214,215,216,222,228],"ol",{},[147,217,218,221],{},[20,219,220],{},"Simile."," Stessa tipologia, dimensione confrontabile, stato di conservazione paragonabile. Un rustico da ristrutturare non è comparabile con una villetta finita.",[147,223,224,227],{},[20,225,226],{},"Vicino."," Stessa zona, possibilmente stessa via o stesso quartiere. In agricoltura, stesso comune e stessa qualità di coltura.",[147,229,230,233],{},[20,231,232],{},"Recente."," Una compravendita di cinque anni fa in un mercato che si è mosso non dice più niente. Meglio pochi dati freschi che molti vecchi.",[14,235,236,237,240],{},"Il problema pratico è che i ",[20,238,239],{},"prezzi effettivi delle compravendite non sono liberamente consultabili"," come in altri paesi. Sono negli atti, e per arrivarci serve un accesso ai dati delle transazioni registrate.",[53,242,245,252],{"type":243,"title":244},"info","La differenza tra un annuncio e una compravendita",[14,246,247,248,251],{},"I portali immobiliari mostrano ",[20,249,250],{},"prezzi richiesti",", non prezzi pagati. Tra i due c'è quasi sempre uno scarto, che cambia con il ciclo di mercato e con la zona.",[14,253,254],{},"Una stima costruita sugli annunci eredita quello scarto. Una costruita su compravendite registrate no.",[35,256],{},[38,258,260],{"id":259},"quale-numero-usare-caso-per-caso","Quale numero usare, caso per caso",[262,263,264,277],"table",{},[265,266,267],"thead",{},[268,269,270,274],"tr",{},[271,272,273],"th",{},"Situazione",[271,275,276],{},"Numero da usare",[278,279,280,289,297,305,313,321,329],"tbody",{},[268,281,282,286],{},[283,284,285],"td",{},"Pagare IMU o imposte di registro",[283,287,288],{},"Valore catastale (dalla rendita)",[268,290,291,294],{},[283,292,293],{},"Dichiarare una successione",[283,295,296],{},"Valore catastale, ma controlla il mercato",[268,298,299,302],{},[283,300,301],{},"Capire se un prezzo è ragionevole",[283,303,304],{},"Quotazioni OMI",[268,306,307,310],{},[283,308,309],{},"Fissare il prezzo di vendita",[283,311,312],{},"Compravendite reali comparabili",[268,314,315,318],{},[283,316,317],{},"Dividere un'eredità fra eredi",[283,319,320],{},"Compravendite reali, o perizia se c'è disaccordo",[268,322,323,326],{},[283,324,325],{},"Chiedere un mutuo",[283,327,328],{},"Perizia del tecnico incaricato dalla banca",[268,330,331,334],{},[283,332,333],{},"Andare in causa",[283,335,336],{},"Perizia giurata, nient'altro",[53,338,340,355],{"type":55,"title":339},"Quando serve un professionista, e basta",[14,341,342,343,346,347,350,351,354],{},"Se il valore deve reggere davanti a una ",[20,344,345],{},"banca",", a un ",[20,348,349],{},"giudice"," o a un'",[20,352,353],{},"Agenzia delle Entrate che contesta",", serve una perizia firmata da un tecnico abilitato che se ne assume la responsabilità.",[14,356,357],{},"Nessuna stima automatica — inclusa la nostra — sostituisce quel documento. Serve a decidere, a trattare e a farsi un'idea informata. Non a certificare.",[35,359],{},[38,361,363],{"id":362},"il-caso-delleredità-che-è-il-più-frequente","Il caso dell'eredità, che è il più frequente",[14,365,366],{},"Tre fratelli ereditano una casa e due terreni. Uno vuole vendere, uno vuole tenere, uno non sa.",[14,368,369,370,373],{},"Quasi sempre la discussione parte dalla rendita catastale, perché è il numero che sta sui documenti della successione. Ed è il modo peggiore di cominciare: quel numero è quasi sempre ",[20,371,372],{},"molto sotto"," il valore reale, e chi propone di liquidare gli altri su quella base sta facendo — magari in buona fede — un'offerta molto bassa.",[14,375,376],{},"Il modo giusto: si guarda l'OMI per l'ordine di grandezza, si cerca cosa si è venduto davvero lì attorno negli ultimi due anni, e se resta disaccordo si paga una perizia e ci si attiene a quella. Costa meno di un anno di discussioni.",[35,378],{},[380,381,387],"product-cta",{"accent":382,"action":383,"href":384,"price":385,"title":386},"emerald","Valuta un immobile","/it/mappa","24,95 €","Valutazione di mercato",[14,388,389],{},"Una stima basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su annunci né su medie provinciali. Con il dettaglio dei comparabili usati, così puoi giudicare tu se reggono.",[35,391],{},[38,393,395],{"id":394},"in-sintesi","In sintesi",[14,397,398],{},"Quattro numeri, quattro usi:",[14,400,155,401,404,405,408,409,411,412,415],{},[20,402,403],{},"rendita catastale"," serve alle imposte e non dice quanto vale. Le ",[20,406,407],{},"quotazioni OMI"," danno l'ordine di grandezza, gratis, e vanno usate come primo filtro. I ",[20,410,131],{}," servono nella materia espropriativa e ignorano acqua, accesso e giacitura. Le ",[20,413,414],{},"compravendite reali"," sono l'unica base seria per un prezzo, e sono anche le più difficili da ottenere.",[14,417,418,419,422],{},"E una regola che vale per tutte e quattro: ",[20,420,421],{},"se il numero deve reggere davanti a qualcuno, serve una perizia."," Se serve a decidere, bastano le compravendite.",{"title":424,"searchDepth":425,"depth":425,"links":426},"",2,[427,428,429,430,431,432,433],{"id":40,"depth":425,"text":41},{"id":84,"depth":425,"text":85},{"id":124,"depth":425,"text":125},{"id":183,"depth":425,"text":184},{"id":259,"depth":425,"text":260},{"id":362,"depth":425,"text":363},{"id":394,"depth":425,"text":395},"Rendita catastale, quotazioni OMI, valori agricoli medi e compravendite reali: quattro numeri diversi che dicono cose diverse. Quale usare per vendere, quale per una successione e quale non usare mai come prezzo.","md",{"date":437,"updated":437,"author":438,"category":439,"image":440,"tags":441,"country":445},"2026-09-11","Marco Ferretti","documentos","/images/blog/ibi-recibo.jpg",[442,407,403,443,444],"valutazione immobiliare","valore di mercato","perizia","IT",true,"/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima",{"title":5,"description":434},"blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima","nkJW42Y-E-KWqWeOZ6MhLdR-4ImTxeGmXczqRHHZYvw",[452,947,1333],{"id":453,"title":454,"body":455,"description":935,"extension":435,"meta":936,"navigation":446,"path":943,"seo":944,"stem":945,"__hash__":946},"content/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no.md","Visura catastale: cosa contiene davvero, e cosa non ci troverai mai",{"type":7,"value":456,"toc":917},[457,460,466,469,476,479,481,485,488,495,510,513,523,525,529,532,537,551,555,576,592,596,603,607,614,616,620,626,653,657,663,666,677,684,691,693,697,703,706,726,741,744,746,750,757,760,763,777,780,806,815,817,821,854,856,860,863,866,873,875,884,893,895,897,908,911],[10,458,454],{"id":459},"visura-catastale-cosa-contiene-davvero-e-cosa-non-ci-troverai-mai",[14,461,462,463,48],{},"Se stai comprando un immobile, dividendo un'eredità o semplicemente cercando di capire di chi è quel terreno confinante, qualcuno ti avrà detto: ",[20,464,465],{},"chiedi una visura catastale",[14,467,468],{},"È un buon consiglio. Ma è mezzo consiglio, e la metà che manca costa cara.",[14,470,471,472,475],{},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano ed è anche quello su cui circolano più malintesi. Il più diffuso, e il più pericoloso, è questo: ",[20,473,474],{},"molti pensano che la visura mostri le ipoteche. Non le mostra."," Mai. Non è una limitazione del formato: è che le ipoteche stanno in un archivio diverso, tenuto da un ufficio diverso, e si chiedono con un documento diverso.",[14,477,478],{},"Vediamo cosa c'è dentro, cosa no, e come non sbagliare richiesta.",[35,480],{},[38,482,484],{"id":483},"i-due-catasti-italiani","I due catasti italiani",[14,486,487],{},"Prima di leggere una visura conviene sapere da dove esce.",[14,489,490,491,494],{},"L'Italia ha ",[20,492,493],{},"due catasti separati",", entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate:",[144,496,497,504],{},[147,498,499,500,503],{},"Il ",[20,501,502],{},"Catasto Terreni",", che mappa terreni, aree agricole e boschi",[147,505,499,506,509],{},[20,507,508],{},"Catasto Fabbricati",", che registra edifici, appartamenti e locali",[14,511,512],{},"Un terreno agricolo sta nel primo. Un appartamento sta nel secondo. Un capannone su un terreno può comparire in entrambi, con identificativi collegati.",[53,514,516],{"type":243,"title":515},"Perché questo ti riguarda",[14,517,518,519,522],{},"Quando chiedi una visura devi dire ",[20,520,521],{},"quale"," catasto. Chiedere la visura di un terreno al Catasto Fabbricati dà zero risultati, e la maggior parte delle richieste sbagliate nasce qui.",[35,524],{},[38,526,528],{"id":527},"cosa-contiene-una-visura-catastale","Cosa contiene una visura catastale",[14,530,531],{},"Una visura per immobile, quella che si chiede partendo da foglio e particella, ti restituisce quattro blocchi di informazioni.",[533,534,536],"h3",{"id":535},"_1-lidentificativo","1. L'identificativo",[14,538,539,540,194,543,546,547,550],{},"Comune, sezione se esiste, ",[20,541,542],{},"foglio",[20,544,545],{},"particella"," e, per i fabbricati, il ",[20,548,549],{},"subalterno",". È la carta d'identità dell'immobile: quella combinazione lo individua in modo univoco su tutto il territorio nazionale.",[533,552,554],{"id":553},"_2-i-dati-censuari","2. I dati censuari",[14,556,557,558,561,562,565,566,569,570,198,573,48],{},"Per un terreno: la ",[20,559,560],{},"superficie"," in ettari, are e centiare, la ",[20,563,564],{},"qualità di coltura"," (seminativo, vigneto, uliveto, bosco ceduo…), la ",[20,567,568],{},"classe"," e i due redditi, ",[20,571,572],{},"dominicale",[20,574,575],{},"agrario",[14,577,578,579,582,583,585,586,589,590,48],{},"Per un fabbricato: la ",[20,580,581],{},"categoria catastale"," (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/1 opificio…), la ",[20,584,568],{},", la ",[20,587,588],{},"consistenza"," in vani o metri quadri, e la ",[20,591,403],{},[533,593,595],{"id":594},"_3-gli-intestatari","3. Gli intestatari",[14,597,598,599,602],{},"I nomi delle persone o delle società che risultano ",[20,600,601],{},"intestate"," all'immobile in catasto, con la quota e il tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie.",[533,604,606],{"id":605},"_4-la-storia-delle-variazioni","4. La storia delle variazioni",[14,608,609,610,613],{},"Se chiedi la visura ",[20,611,612],{},"storica"," invece di quella attuale, vedi anche tutti i passaggi precedenti: frazionamenti, fusioni, volture, cambi di intestazione, con la data e l'atto che li ha generati.",[35,615],{},[38,617,619],{"id":618},"e-adesso-la-parte-che-quasi-nessuno-racconta","E adesso la parte che quasi nessuno racconta",[14,621,622,623,625],{},"Ecco cosa ",[20,624,141],{}," troverai in una visura catastale, per quanto attentamente la leggi:",[53,627,629,635,641,647],{"type":55,"title":628},"Quattro cose che la visura non dice",[14,630,631,634],{},[20,632,633],{},"Le ipoteche."," Nessuna. Un immobile gravato da tre ipoteche ha una visura identica a uno libero.",[14,636,637,640],{},[20,638,639],{},"I pignoramenti e i sequestri."," Stessa storia.",[14,642,643,646],{},[20,644,645],{},"Le servitù"," costituite per atto — passaggio, acquedotto, elettrodotto.",[14,648,649,652],{},[20,650,651],{},"Chi è il proprietario in senso giuridico."," Sembra assurdo visto che ci sono gli intestatari, ma è così, e merita un paragrafo a parte.",[533,654,656],{"id":655},"il-catasto-non-prova-la-proprietà","Il catasto non prova la proprietà",[14,658,659,660,48],{},"Questa è la frase che vale l'intero articolo: ",[20,661,662],{},"il catasto italiano non è probatorio",[14,664,665],{},"La sua finalità è fiscale e di identificazione. Serve allo Stato per sapere quanto vale un immobile ai fini delle imposte e dove si trova. Non serve a stabilire di chi è.",[14,667,668,669,672,673,676],{},"La proprietà si prova con gli ",[20,670,671],{},"atti trascritti nei Registri Immobiliari",", tenuti dalla Conservatoria — oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Se una compravendita è stata regolarmente trascritta ma la ",[20,674,675],{},"voltura"," catastale non è mai stata fatta, in visura resta il vecchio intestatario. Succede più spesso di quanto immagini, soprattutto nelle successioni ereditarie non definite.",[14,678,679,680,683],{},"Quindi: l'intestatario in visura è un ottimo ",[20,681,682],{},"indizio",", non una prova.",[14,685,686],{},[687,688],"img",{"alt":689,"src":690},"La proprietà si prova con gli atti trascritti, non con la visura","/images/blog/escritura.jpg",[35,692],{},[38,694,696],{"id":695},"allora-cosa-serve-per-vedere-le-ipoteche","Allora cosa serve per vedere le ipoteche?",[14,698,699,700,48],{},"Serve un documento diverso, chiesto a un ufficio diverso: l'",[20,701,702],{},"ispezione ipotecaria",[14,704,705],{},"Si richiede alla Conservatoria e restituisce le tre famiglie di formalità:",[144,707,708,714,720],{},[147,709,174,710,713],{},[20,711,712],{},"trascrizioni"," — i passaggi di proprietà: compravendite, donazioni, successioni",[147,715,174,716,719],{},[20,717,718],{},"iscrizioni"," — le ipoteche, volontarie, giudiziali o legali",[147,721,174,722,725],{},[20,723,724],{},"annotazioni"," — ciò che modifica o cancella le precedenti, per esempio la cancellazione di un'ipoteca estinta",[53,727,729,735],{"type":112,"title":728},"La regola pratica",[14,730,731,734],{},[20,732,733],{},"Vuoi sapere com'è fatto e chi risulta intestato?"," Visura catastale.",[14,736,737,740],{},[20,738,739],{},"Vuoi sapere se è libero da debiti prima di firmare?"," Ispezione ipotecaria. Sempre. Senza eccezioni.",[14,742,743],{},"Le due cose insieme danno il quadro. Una sola delle due, mezzo quadro — e la metà che manca è quasi sempre quella che fa male.",[35,745],{},[38,747,749],{"id":748},"la-visura-gratuita-e-quando-non-basta","La visura gratuita, e quando non basta",[14,751,752,753,756],{},"Da gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha aperto la consultazione telematica: ",[20,754,755],{},"con SPID o CIE puoi consultare gratuitamente la visura catastale",", anche di immobili non tuoi.",[14,758,759],{},"È un cambiamento importante e va detto, perché molti continuano a pagare quello che potrebbero avere gratis.",[14,761,762],{},"Quando quella strada basta:",[144,764,765,768,771,774],{},[147,766,767],{},"Hai SPID o CIE attiva",[147,769,770],{},"Ti serve consultare, non allegare",[147,772,773],{},"Sai già foglio e particella",[147,775,776],{},"Non hai fretta e ti va di navigare il portale",[14,778,779],{},"Quando conviene altro:",[144,781,782,788,794,800],{},[147,783,784,787],{},[20,785,786],{},"Non hai SPID"," — è il caso di molti stranieri, eredi residenti all'estero, o società estere che valutano un acquisto",[147,789,790,793],{},[20,791,792],{},"Ti serve il PDF da allegare"," a una pratica, a un preliminare, a una perizia",[147,795,796,799],{},[20,797,798],{},"Non conosci foglio e particella"," e parti da una posizione sulla mappa",[147,801,802,805],{},[20,803,804],{},"Stai facendo dieci controlli"," e non vuoi dieci sessioni di autenticazione",[53,807,808],{"type":243},[14,809,810,811,814],{},"Lo diciamo chiaramente perché è giusto saperlo: ",[20,812,813],{},"quello che vendiamo è la comodità, non l'accesso",". Il dato è pubblico e con SPID è gratuito. Se hai SPID, tempo e la particella sotto mano, il portale dell'Agenzia è la strada giusta e non ti serviamo.",[35,816],{},[38,818,820],{"id":819},"come-si-legge-in-pratica","Come si legge, in pratica",[210,822,824],{"title":823},"Dalla mappa al documento, in quattro passaggi",[214,825,826,836,842,848],{},[147,827,828,831,832,835],{},[20,829,830],{},"Individua la particella."," Se non hai l'identificativo, parti dalla mappa: trova il terreno e leggi foglio e particella dal contorno.",[833,834],"br",{},"Se hai già la visura in mano, l'identificativo è in alto, nella prima riga.",[147,837,838,841],{},[20,839,840],{},"Guarda la qualità di coltura, non solo la superficie."," Un seminativo e un uliveto della stessa dimensione hanno valori molto diversi, e il reddito dominicale lo riflette.",[147,843,844,847],{},[20,845,846],{},"Controlla gli intestatari e le quote."," Se trovi sei nomi con quote frazionate, quasi sempre c'è una successione aperta dietro. Significa che per comprare servono tutte le firme.",[147,849,850,853],{},[20,851,852],{},"Se stai per firmare qualcosa, fermati qui e chiedi l'ispezione ipotecaria."," La visura ti ha detto com'è fatto e chi risulta. Non ti ha detto se è libero.",[35,855],{},[38,857,859],{"id":858},"un-caso-concreto","Un caso concreto",[14,861,862],{},"Immagina un terreno agricolo di due ettari in provincia di Vercelli. La visura dice: seminativo, classe 2, intestato a una persona per l'intero, rendita dominicale modesta. Tutto pulito.",[14,864,865],{},"L'ispezione ipotecaria sullo stesso terreno dice un'altra storia: un'ipoteca volontaria iscritta nel 2019 a garanzia di un mutuo, mai annotata come cancellata.",[14,867,868,869,872],{},"Nessuna delle due è sbagliata. Semplicemente ",[20,870,871],{},"rispondono a domande diverse",", e chi si ferma alla prima compra il problema insieme al terreno.",[35,874],{},[380,876,881],{"accent":877,"action":878,"href":384,"price":879,"title":880},"violet","Trova la particella sulla mappa","9,90 €","Visura catastale",[14,882,883],{},"Trova la particella sulla mappa, senza conoscere foglio e numero, e richiedi la visura dalla scheda. Ti arriva in PDF via email. Senza SPID.",[380,885,890],{"accent":886,"action":887,"href":384,"price":888,"title":889},"amber","Cerca l'immobile","29,95 €","Ispezione ipotecaria",[14,891,892],{},"Ipoteche, pignoramenti e trascrizioni dalla Conservatoria. È il documento da chiedere prima di firmare, non dopo.",[35,894],{},[38,896,395],{"id":394},[14,898,899,900,903,904,907],{},"La visura catastale ti dice ",[20,901,902],{},"com'è fatto"," l'immobile e ",[20,905,906],{},"chi risulta"," intestato. È il punto di partenza di qualsiasi verifica, costa poco o niente, e va letta sapendo cosa aspettarsi.",[14,909,910],{},"Quello che non ti dice — ipoteche, pignoramenti, servitù, e la proprietà in senso giuridico — sta altrove, nei Registri Immobiliari.",[14,912,913,914],{},"Se ricordi una sola cosa di questo articolo, ricorda questa: ",[20,915,916],{},"una visura pulita non significa un immobile libero.",{"title":424,"searchDepth":425,"depth":425,"links":918},[919,920,927,930,931,932,933,934],{"id":483,"depth":425,"text":484},{"id":527,"depth":425,"text":528,"children":921},[922,924,925,926],{"id":535,"depth":923,"text":536},3,{"id":553,"depth":923,"text":554},{"id":594,"depth":923,"text":595},{"id":605,"depth":923,"text":606},{"id":618,"depth":425,"text":619,"children":928},[929],{"id":655,"depth":923,"text":656},{"id":695,"depth":425,"text":696},{"id":748,"depth":425,"text":749},{"id":819,"depth":425,"text":820},{"id":858,"depth":425,"text":859},{"id":394,"depth":425,"text":395},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano — ed è anche il più frainteso. Dentro ci sono gli intestatari e la rendita; le ipoteche no. Questa guida spiega cosa leggi in una visura, cosa serve chiedere altrove, e quando ti basta quella gratuita.",{"date":437,"updated":437,"author":438,"category":439,"image":690,"tags":937,"country":445},[938,939,940,941,403,942],"visura catastale","catasto","Agenzia delle Entrate","intestatari","ipoteche","/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no",{"title":454,"description":935},"blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","6GaT41KKSX1ce2eEieL1JYqT0_OtKT4ay6q8XwLzoEY",{"id":948,"title":949,"body":950,"description":1322,"extension":435,"meta":1323,"navigation":446,"path":1329,"seo":1330,"stem":1331,"__hash__":1332},"content/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero.md","Ispezione ipotecaria: cos'è, come si legge e quando serve davvero",{"type":7,"value":951,"toc":1309},[952,955,961,966,973,975,979,990,993,1016,1018,1022,1029,1033,1040,1047,1058,1062,1068,1088,1092,1102,1118,1120,1124,1127,1138,1144,1150,1152,1156,1159,1194,1202,1204,1208,1211,1214,1217,1224,1226,1230,1233,1240,1247,1256,1258,1264,1270,1272,1274,1281,1293,1300],[10,953,949],{"id":954},"ispezione-ipotecaria-cosè-come-si-legge-e-quando-serve-davvero",[14,956,957,958],{},"C'è una sola domanda che conta prima di firmare qualcosa su un immobile: ",[20,959,960],{},"è libero, o ci sono dei debiti attaccati?",[14,962,963,964,48],{},"La visura catastale non risponde. Il certificato di destinazione urbanistica nemmeno. Risponde un solo documento, e si chiama ",[20,965,702],{},[14,967,968,969,972],{},"Questo articolo spiega cosa c'è dentro, come si legge senza essere notai, e soprattutto ",[20,970,971],{},"quando"," va chiesta — perché chiesta al momento giusto costa trenta euro, e chiesta al momento sbagliato non serve a niente.",[35,974],{},[38,976,978],{"id":977},"da-dove-esce","Da dove esce",[14,980,981,982,985,986,989],{},"L'ispezione ipotecaria si chiede ai ",[20,983,984],{},"Registri Immobiliari",", tenuti dal Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. È l'ufficio che quasi tutti continuano a chiamare ",[20,987,988],{},"Conservatoria",", ed è un archivio completamente diverso dal catasto.",[14,991,992],{},"La differenza è sostanziale e vale la pena fissarla:",[53,994,996,1004,1013],{"type":243,"title":995},"Due archivi, due domande",[14,997,499,998,1000,1001,48],{},[20,999,939],{}," risponde a: com'è fatto questo immobile, quanto misura, come è classificato, chi ci risulta intestato. Finalità ",[20,1002,1003],{},"fiscale",[14,1005,1006,1007,1009,1010,48],{},"I ",[20,1008,984],{}," rispondono a: quali atti sono stati pubblicati su questo immobile, chi lo ha comprato da chi, e quali garanzie e vincoli vi gravano. Finalità di ",[20,1011,1012],{},"pubblicità legale",[14,1014,1015],{},"È il secondo archivio a fare fede su chi è il proprietario. Non il primo.",[35,1017],{},[38,1019,1021],{"id":1020},"cosa-contiene-le-tre-formalità","Cosa contiene: le tre formalità",[14,1023,1024,1025,1028],{},"Un'ispezione ipotecaria restituisce l'elenco delle ",[20,1026,1027],{},"formalità"," pubblicate sull'immobile o sulla persona. Sono di tre tipi, e capirli è metà del lavoro.",[533,1030,1032],{"id":1031},"le-trascrizioni","Le trascrizioni",[14,1034,1035,1036,1039],{},"Sono gli ",[20,1037,1038],{},"atti che trasferiscono o modificano la proprietà",": compravendite, donazioni, accettazioni di eredità, divisioni, sentenze, atti di provenienza.",[14,1041,1042,1043,1046],{},"Lette in ordine, le trascrizioni raccontano la ",[20,1044,1045],{},"catena di proprietà",": chi ha comprato da chi, e quando. Un notaio la ricostruisce indietro nel tempo per verificare che chi vende abbia davvero titolo per vendere.",[14,1048,1049,1050,1053,1054,1057],{},"Qui compaiono anche i ",[20,1051,1052],{},"pignoramenti"," e i ",[20,1055,1056],{},"sequestri",", che sono trascritti.",[533,1059,1061],{"id":1060},"le-iscrizioni","Le iscrizioni",[14,1063,1064,1065,1067],{},"Sono le ",[20,1066,942],{},". Tre famiglie:",[144,1069,1070,1076,1082],{},[147,1071,1072,1075],{},[20,1073,1074],{},"Volontaria"," — la più comune, iscritta a garanzia di un mutuo con il consenso del proprietario",[147,1077,1078,1081],{},[20,1079,1080],{},"Giudiziale"," — iscritta da un creditore sulla base di una sentenza di condanna",[147,1083,1084,1087],{},[20,1085,1086],{},"Legale"," — prevista direttamente dalla legge in certi casi, per esempio a favore del venditore per il prezzo non pagato",[533,1089,1091],{"id":1090},"le-annotazioni","Le annotazioni",[14,1093,1094,1095,1098,1099,48],{},"Sono ciò che ",[20,1096,1097],{},"modifica o estingue"," una formalità precedente. La più importante di tutte: la ",[20,1100,1101],{},"cancellazione dell'ipoteca",[53,1103,1105,1108,1115],{"type":55,"title":1104},"L'errore di lettura più comune",[14,1106,1107],{},"Trovare un'ipoteca iscritta nel 2011 non significa che l'immobile sia gravato oggi. Significa che nel 2011 è stata iscritta.",[14,1109,1110,1111,1114],{},"Devi cercare l'",[20,1112,1113],{},"annotazione di cancellazione"," collegata. Se c'è, l'ipoteca è estinta. Se non c'è, c'è ancora — anche se il mutuo è stato pagato per intero, perché la cancellazione non è automatica in tutti i casi e va richiesta.",[14,1116,1117],{},"Un'ipoteca pagata ma non cancellata resta scritta, e resta un problema per chi compra.",[35,1119],{},[38,1121,1123],{"id":1122},"per-immobile-o-per-soggetto","Per immobile o per soggetto",[14,1125,1126],{},"L'ispezione si può chiedere in due modi, e rispondono a domande diverse.",[14,1128,1129,1132,1133,1137],{},[20,1130,1131],{},"Per immobile",", partendo da comune, foglio e particella. Ti dice tutto quello che grava su ",[1134,1135,1136],"em",{},"quel"," bene. È quella che serve nel 99% dei casi quando stai comprando.",[14,1139,1140,1143],{},[20,1141,1142],{},"Per soggetto",", partendo dal nome e dal codice fiscale di una persona o di una società. Ti dice tutti gli immobili su cui quel soggetto compare in una formalità, in tutta Italia. È quella che usano i creditori prima di agire, e chi deve valutare la solidità di una controparte.",[14,1145,1146],{},[687,1147],{"alt":1148,"src":1149},"Un'ipoteca giudiziale nasce da una sentenza: è una delle tre famiglie che si leggono nelle iscrizioni","/images/blog/campo-topografo.jpg",[35,1151],{},[38,1153,1155],{"id":1154},"quando-va-chiesta","Quando va chiesta",[14,1157,1158],{},"Questo è il punto pratico, e l'ordine conta più del documento.",[210,1160,1162],{"title":1161},"I cinque momenti in cui serve",[214,1163,1164,1170,1176,1182,1188],{},[147,1165,1166,1169],{},[20,1167,1168],{},"Prima di versare qualsiasi caparra."," Non prima del rogito: prima della caparra. Una caparra su un immobile gravato è denaro che rischi di rincorrere per anni.",[147,1171,1172,1175],{},[20,1173,1174],{},"Prima di firmare un preliminare."," Il compromesso ti vincola. Firmarlo senza sapere cosa grava significa impegnarsi al buio.",[147,1177,1178,1181],{},[20,1179,1180],{},"Quando erediti."," Gli immobili arrivano con quello che ci sta sopra. Un'ipoteca giudiziale iscritta contro il defunto resta sul bene.",[147,1183,1184,1187],{},[20,1185,1186],{},"Prima di concedere un prestito garantito"," da un immobile. Se c'è già un'ipoteca di primo grado, la tua garanzia vale molto meno di quanto pensi.",[147,1189,1190,1193],{},[20,1191,1192],{},"Quando qualcosa non torna."," Un prezzo troppo basso, una fretta inspiegabile, un venditore che evita l'argomento. In quei casi trenta euro sono il miglior investimento della trattativa.",[53,1195,1197],{"type":112,"title":1196},"La regola in una riga",[14,1198,1199],{},[20,1200,1201],{},"La visura la chiedi per capire. L'ispezione ipotecaria la chiedi per decidere.",[35,1203],{},[38,1205,1207],{"id":1206},"un-errore-che-costa-caro","Un errore che costa caro",[14,1209,1210],{},"Il caso tipico è sempre lo stesso.",[14,1212,1213],{},"Qualcuno trova un terreno o un appartamento a un prezzo interessante. Chiede la visura, la legge, è tutto in ordine: un intestatario, superficie corretta, categoria giusta. Versa una caparra.",[14,1215,1216],{},"Poi, in fase di rogito, il notaio fa le sue verifiche e trova un'ipoteca giudiziale iscritta tre anni prima e mai cancellata. A quel punto ci sono tre strade, tutte peggiori di quella che c'era all'inizio: il venditore estingue e cancella prima del rogito, se può permetterselo; si rinegozia il prezzo; oppure salta tutto e comincia il recupero della caparra.",[14,1218,1219,1220,1223],{},"Nessuna di queste sarebbe servita se la domanda fosse stata fatta ",[20,1221,1222],{},"prima",", quando costava trenta euro e nessun impegno.",[35,1225],{},[38,1227,1229],{"id":1228},"quanto-è-affidabile","Quanto è affidabile",[14,1231,1232],{},"Molto, con due avvertenze oneste.",[14,1234,1235,1236,1239],{},"I Registri Immobiliari sono organizzati per ",[20,1237,1238],{},"circoscrizione",". Un'ispezione fatta su una circoscrizione non copre formalità pubblicate altrove: per una verifica completa su una persona con immobili in più province serve estendere la ricerca.",[14,1241,1242,1243,1246],{},"E il documento fotografa ",[20,1244,1245],{},"il momento in cui lo chiedi",". Tra l'ispezione e il rogito possono passare settimane, e in quelle settimane una formalità nuova può essere pubblicata. Per questo il notaio rifà comunque la verifica il giorno dell'atto: non perché la tua ispezione fosse sbagliata, ma perché la sua deve essere aggiornata al minuto.",[53,1248,1249],{"type":243},[14,1250,1251,1252,1255],{},"Questo non toglie valore all'ispezione preliminare: serve a decidere ",[20,1253,1254],{},"se"," andare avanti. Quella del notaio serve a chiudere. Sono due controlli diversi, in due momenti diversi, e saltare il primo significa arrivare al secondo avendo già investito tempo e denaro.",[35,1257],{},[380,1259,1261],{"accent":886,"action":1260,"href":384,"price":888,"title":889},"Cerca l'immobile sulla mappa",[14,1262,1263],{},"Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni dalla Conservatoria, per immobile. Trova la particella sulla mappa e richiedila dalla scheda: ti arriva in PDF via email.",[380,1265,1267],{"accent":877,"action":1266,"href":384,"price":879,"title":880},"Richiedi la visura",[14,1268,1269],{},"Dati censuari e intestatari. È il documento da leggere prima, per sapere com'è fatto e chi risulta — ma ricorda che non mostra le ipoteche.",[35,1271],{},[38,1273,395],{"id":394},[14,1275,1276,1277,1280],{},"L'ispezione ipotecaria è il documento che dice ",[20,1278,1279],{},"se l'immobile è libero",". Nessun altro lo dice.",[14,1282,1283,1284,1286,1287,1289,1290,1292],{},"Dentro trovi tre cose: le ",[20,1285,712],{},", cioè la catena di proprietà e gli eventuali pignoramenti; le ",[20,1288,718],{},", cioè le ipoteche; e le ",[20,1291,724],{},", che ti dicono quali di quelle ipoteche sono state cancellate.",[14,1294,1295,1296,1299],{},"Si chiede ",[20,1297,1298],{},"prima della caparra",", non prima del rogito. E si legge cercando le cancellazioni, non solo le iscrizioni.",[14,1301,1302,1303,1308],{},"Se hai già letto la nostra guida su ",[1304,1305,1307],"a",{"href":1306},"/it/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","cosa contiene una visura catastale",", hai il quadro completo: la visura ti dice com'è fatto, l'ispezione se è libero. Servono tutte e due.",{"title":424,"searchDepth":425,"depth":425,"links":1310},[1311,1312,1317,1318,1319,1320,1321],{"id":977,"depth":425,"text":978},{"id":1020,"depth":425,"text":1021,"children":1313},[1314,1315,1316],{"id":1031,"depth":923,"text":1032},{"id":1060,"depth":923,"text":1061},{"id":1090,"depth":923,"text":1091},{"id":1122,"depth":425,"text":1123},{"id":1154,"depth":425,"text":1155},{"id":1206,"depth":425,"text":1207},{"id":1228,"depth":425,"text":1229},{"id":394,"depth":425,"text":395},"È il documento che dice se un immobile è libero o gravato. Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni spiegate una per una, con i momenti esatti in cui va chiesta — e perché una visura pulita non basta.",{"date":437,"updated":437,"author":438,"category":439,"image":1149,"tags":1324,"country":445},[702,988,1325,1326,1327,1328],"ipoteca","trascrizione","pignoramento","registri immobiliari","/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero",{"title":949,"description":1322},"blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero","dN-gPMf4rzDziAtfd-2vj1ir1Nwiz2pfxonEy353ceo",{"id":1334,"title":1335,"body":1336,"description":1754,"extension":435,"meta":1755,"navigation":446,"path":1760,"seo":1761,"stem":1762,"__hash__":1763},"content/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare.md","Comprare un terreno agricolo in Italia: gli otto controlli da fare prima di firmare",{"type":7,"value":1337,"toc":1743},[1338,1341,1348,1351,1354,1356,1360,1363,1370,1373,1396,1412,1418,1420,1424,1429,1432,1446,1448,1452,1459,1465,1482,1492,1494,1498,1504,1511,1517,1519,1523,1526,1552,1555,1557,1561,1568,1575,1588,1595,1604,1607,1609,1613,1616,1627,1630,1635,1637,1641,1644,1647,1659,1666,1672,1674,1678,1681,1732,1735,1737],[10,1339,1335],{"id":1340},"comprare-un-terreno-agricolo-in-italia-gli-otto-controlli-da-fare-prima-di-firmare",[14,1342,1343,1344,1347],{},"Quasi tutti quelli che comprano male un terreno hanno fatto lo stesso errore: hanno guardato ",[20,1345,1346],{},"il prezzo e la fotografia",", e hanno dato per scontato tutto il resto.",[14,1349,1350],{},"Il prezzo al metro quadro è l'ultima cosa che conta, non la prima. Prima vengono otto domande, e nessuna richiede un avvocato per essere posta. Richiedono documenti, e i documenti si chiedono in un ordine preciso, perché ognuno chiude una porta.",[14,1352,1353],{},"Questa è la lista, in ordine, con quello che serve a ogni passo.",[35,1355],{},[38,1357,1359],{"id":1358},"_1-il-terreno-è-davvero-quello-che-ti-stanno-mostrando","1. Il terreno è davvero quello che ti stanno mostrando",[14,1361,1362],{},"Sembra banale. Non lo è.",[14,1364,1365,1366,1369],{},"Chi vende ti indica un appezzamento sul posto, o una foto aerea con un contorno disegnato sopra. Ma il terreno oggetto della trattativa è una ",[20,1367,1368],{},"particella catastale",", cioè un codice: comune, foglio, numero.",[14,1371,1372],{},"Le due cose coincidono? Quasi sempre sì. Ma i casi in cui non coincidono sono esattamente quelli che finiscono davanti a un giudice: una recinzione spostata trent'anni fa, una striscia che in realtà appartiene al confinante, una porzione già frazionata e venduta.",[210,1374,1376],{"title":1375},"Come si verifica",[214,1377,1378,1384,1390],{},[147,1379,1380,1383],{},[20,1381,1382],{},"Fatti dare foglio e particella per iscritto",", non a voce. Devono comparire nella proposta d'acquisto.",[147,1385,1386,1389],{},[20,1387,1388],{},"Guarda il contorno catastale sopra l'immagine satellitare."," Da lì si vede in trenta secondi se la recinzione, la strada o il capannone stanno dentro o fuori.",[147,1391,1392,1395],{},[20,1393,1394],{},"Se qualcosa non torna, fermati."," Una discrepanza tra mappa e realtà non si risolve con un accordo verbale: serve un tecnico e, se il confine è contestato, un frazionamento.",[53,1397,1399,1406],{"type":55,"title":1398},"La mappa catastale non fissa il confine",[14,1400,1401,1402,1405],{},"La cartografia catastale ha ",[20,1403,1404],{},"finalità fiscale e di identificazione",". Serve a localizzare la particella, non a stabilire dove passa il limite di proprietà con effetti legali. Per un confine contestato serve un tipo di frazionamento redatto da un tecnico abilitato.",[14,1407,1408,1409,1411],{},"Detto questo: per capire in anticipo ",[1134,1410,1254],{}," c'è un problema, guardare il contorno sul satellite è il modo più veloce che esista.",[14,1413,1414],{},[687,1415],{"alt":1416,"src":1417},"Un terreno agricolo: quello che vedi sul posto e quello che dice la particella non sempre coincidono","/images/blog/parcela-gps.jpg",[35,1419],{},[38,1421,1423],{"id":1422},"_2-chi-risulta-intestato-e-quante-persone-sono","2. Chi risulta intestato, e quante persone sono",[14,1425,1426,1427,48],{},"Qui si chiede la ",[20,1428,938],{},[14,1430,1431],{},"Ti dice chi risulta intestato, con quali quote e con quale diritto. Non prova la proprietà — il catasto italiano non è probatorio — ma ti dà due informazioni che cambiano la trattativa:",[144,1433,1434,1440],{},[147,1435,1436,1439],{},[20,1437,1438],{},"Quante firme servono."," Se la particella è intestata a sei eredi con quote frazionate, la compravendita richiede tutti e sei. Basta che uno non voglia vendere e l'operazione si ferma.",[147,1441,1442,1445],{},[20,1443,1444],{},"Se c'è una successione aperta."," Quote strane e cognomi ripetuti sono il segnale tipico di un'eredità non definita. Si può comprare lo stesso, ma i tempi si allungano.",[35,1447],{},[38,1449,1451],{"id":1450},"_3-se-è-libero-da-ipoteche-pignoramenti-e-trascrizioni","3. Se è libero da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni",[14,1453,1454,1455,1458],{},"Questo è il controllo che ",[20,1456,1457],{},"non si salta mai",", ed è quello che più spesso viene saltato.",[14,1460,1461,1462,1464],{},"Si chiede l'",[20,1463,702],{}," alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Restituisce tre cose:",[144,1466,1467,1472,1477],{},[147,1468,174,1469,1471],{},[20,1470,712],{}," — la catena dei passaggi di proprietà",[147,1473,174,1474,1476],{},[20,1475,718],{}," — le ipoteche",[147,1478,174,1479,1481],{},[20,1480,724],{}," — cancellazioni e modifiche delle precedenti",[53,1483,1485],{"type":55,"title":1484},"Una visura pulita non significa un terreno libero",[14,1486,1487,1488,1491],{},"Sono documenti diversi, di uffici diversi. Un terreno con tre ipoteche ha una visura catastale identica a uno senza. Se hai chiesto solo la visura, ",[20,1489,1490],{},"non hai controllato le ipoteche",": hai controllato un'altra cosa.",[35,1493],{},[38,1495,1497],{"id":1496},"_4-cosa-dice-il-piano-urbanistico","4. Cosa dice il piano urbanistico",[14,1499,1500,1501,48],{},"Il catasto ti dice che è un seminativo. Non ti dice cosa ",[20,1502,1503],{},"puoi farci",[14,1505,1506,1507,1510],{},"Quello sta nel ",[20,1508,1509],{},"certificato di destinazione urbanistica",", rilasciato dal Comune. Per i terreni sopra i 5.000 metri quadri è obbligatorio allegarlo all'atto, e la sua assenza rende l'atto nullo — ma va letto prima, non recuperato dal notaio all'ultimo.",[14,1512,1513,1514,48],{},"Cosa cerchi lì dentro: la zona urbanistica, gli indici edificatori se esistono, e soprattutto i ",[20,1515,1516],{},"vincoli",[35,1518],{},[38,1520,1522],{"id":1521},"_5-i-vincoli-che-sono-la-sorpresa-più-frequente","5. I vincoli, che sono la sorpresa più frequente",[14,1524,1525],{},"Un terreno può essere perfettamente in regola e comunque inutilizzabile per quello che avevi in mente. I vincoli tipici:",[144,1527,1528,1534,1540,1546],{},[147,1529,1530,1533],{},[20,1531,1532],{},"Paesaggistico"," — qualsiasi intervento passa da un'autorizzazione a parte",[147,1535,1536,1539],{},[20,1537,1538],{},"Idrogeologico"," — movimenti di terra e disboscamenti soggetti ad autorizzazione",[147,1541,1542,1545],{},[20,1543,1544],{},"Vincolo di destinazione agricola"," legato a contributi già percepiti",[147,1547,1548,1551],{},[20,1549,1550],{},"Aree protette, siti Natura 2000, fasce di rispetto"," di strade, corsi d'acqua, elettrodotti, cimiteri",[14,1553,1554],{},"Nessuno di questi compare in visura. Si trovano nel certificato di destinazione urbanistica e negli strumenti urbanistici comunali.",[35,1556],{},[38,1558,1560],{"id":1559},"_6-chi-ha-diritto-di-comprarlo-prima-di-te","6. Chi ha diritto di comprarlo prima di te",[14,1562,1563,1564,1567],{},"Questo è il punto che quasi nessuno conosce fuori dal settore, e che può far saltare l'acquisto ",[20,1565,1566],{},"dopo"," la firma.",[14,1569,1570,1571,1574],{},"In Italia, sui terreni agricoli esiste la ",[20,1572,1573],{},"prelazione agraria",". Hanno diritto a essere preferiti, a parità di condizioni:",[144,1576,1577,1583],{},[147,1578,499,1579,1582],{},[20,1580,1581],{},"coltivatore diretto affittuario"," che lavora il fondo da almeno due anni",[147,1584,1006,1585],{},[20,1586,1587],{},"coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti",[14,1589,1590,1591,1594],{},"Il venditore deve notificare la proposta di vendita a chi ha diritto di prelazione. Chi la riceve ha un termine per esercitarla. E se la notifica non viene fatta, il titolare del diritto può ",[20,1592,1593],{},"riscattare"," il fondo dall'acquirente — anche a compravendita conclusa.",[53,1596,1598,1601],{"type":55,"title":1597},"Cosa significa in pratica",[14,1599,1600],{},"Puoi comprare regolarmente, pagare, fare l'atto dal notaio, e trovarti mesi dopo un confinante coltivatore diretto che esercita il riscatto. Il terreno va a lui.",[14,1602,1603],{},"Prima di trattare un agricolo: chiedi al venditore se ci sono affittuari e chi sono i confinanti. È una domanda che costa zero e che evita l'unico disastro davvero irreversibile di questa lista.",[14,1605,1606],{},"Le regole sono nella legge 590/1965 e nella 817/1971, e i casi concreti hanno sfumature che meritano un professionista. Ma la domanda va posta all'inizio, non alla fine.",[35,1608],{},[38,1610,1612],{"id":1611},"_7-da-dove-ci-si-entra","7. Da dove ci si entra",[14,1614,1615],{},"Un terreno senza accesso legale vale una frazione di uno accessibile, e può essere impossibile da coltivare o da edificare.",[14,1617,1618,1619,1622,1623,1626],{},"Guarda sulla mappa se la particella ",[20,1620,1621],{},"confina con una strada pubblica",". Se non confina, l'accesso passa per un fondo altrui, e allora serve una ",[20,1624,1625],{},"servitù di passaggio"," costituita per atto e trascritta.",[14,1628,1629],{},"Un passaggio che \"si è sempre usato\" non è una servitù. Le servitù costituite per atto si vedono nell'ispezione ipotecaria, non in visura.",[53,1631,1632],{"type":112},[14,1633,1634],{},"Questo è uno dei controlli che si fanno meglio dal satellite che dai documenti: apri la mappa, guarda il contorno della particella e cerca dove tocca una strada. Se non la tocca da nessuna parte, hai trovato una domanda da fare al venditore.",[35,1636],{},[38,1638,1640],{"id":1639},"_8-quanto-vale-davvero","8. Quanto vale davvero",[14,1642,1643],{},"Solo adesso ha senso parlare di prezzo.",[14,1645,1646],{},"I riferimenti utili in Italia sono due, e servono a cose diverse:",[144,1648,1649,1654],{},[147,1650,174,1651,1653],{},[20,1652,407],{}," dell'Agenzia delle Entrate, che danno intervalli di valore per zona e tipologia. Sono pubbliche e gratuite, e vanno bene per capire l'ordine di grandezza.",[147,1655,1006,1656,1658],{},[20,1657,131],{}," per regione agraria e qualità di coltura, usati come riferimento in materia espropriativa.",[14,1660,1661,1662,1665],{},"Nessuno dei due è una perizia. Per un valore riferito a quel terreno specifico serve una ",[20,1663,1664],{},"valutazione basata su compravendite reali"," della zona, o una perizia di un tecnico.",[380,1667,1669],{"accent":382,"action":1668,"href":384,"price":385,"title":386},"Valuta una particella",[14,1670,1671],{},"Una stima del valore della particella basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su una media provinciale. Con il dettaglio di come si arriva al numero.",[35,1673],{},[38,1675,1677],{"id":1676},"lordine-conta","L'ordine conta",[14,1679,1680],{},"Se dovessi ridurre tutto a una sequenza:",[210,1682,1684],{"title":1683},"La sequenza giusta",[214,1685,1686,1692,1697,1702,1708,1714,1720,1726],{},[147,1687,1688,1691],{},[20,1689,1690],{},"Identifica la particella sulla mappa"," e confronta il contorno con quello che vedi sul posto. Costo: zero.",[147,1693,1694,1696],{},[20,1695,880],{}," — chi risulta, quante firme servono, com'è classificato.",[147,1698,1699,1701],{},[20,1700,889],{}," — se è libero. Prima di qualsiasi caparra.",[147,1703,1704,1707],{},[20,1705,1706],{},"Certificato di destinazione urbanistica"," — cosa ci si può fare e quali vincoli ci sono.",[147,1709,1710,1713],{},[20,1711,1712],{},"Domanda sulla prelazione"," — affittuari e confinanti coltivatori diretti.",[147,1715,1716,1719],{},[20,1717,1718],{},"Accesso"," — da dove ci si entra, e se è un diritto o una consuetudine.",[147,1721,1722,1725],{},[20,1723,1724],{},"Valutazione"," — adesso, e non prima, si parla di prezzo.",[147,1727,1728,1731],{},[20,1729,1730],{},"Notaio"," — che farà le sue verifiche, ma tu ci arrivi sapendo già cosa stai comprando.",[14,1733,1734],{},"I primi tre passi costano meno di cinquanta euro in tutto e si fanno in un pomeriggio. Il terreno costa decine di migliaia. È la proporzione che rende assurdo saltarli.",[35,1736],{},[53,1738,1740],{"type":243,"title":1739},"Una nota onesta",[14,1741,1742],{},"Questo articolo è una guida pratica, non una consulenza legale. Le sfumature della prelazione agraria, dei vincoli e delle servitù cambiano da caso a caso e da regione a regione. Serve a farti arrivare preparato dal professionista, con le domande giuste e i documenti in mano — non a sostituirlo.",{"title":424,"searchDepth":425,"depth":425,"links":1744},[1745,1746,1747,1748,1749,1750,1751,1752,1753],{"id":1358,"depth":425,"text":1359},{"id":1422,"depth":425,"text":1423},{"id":1450,"depth":425,"text":1451},{"id":1496,"depth":425,"text":1497},{"id":1521,"depth":425,"text":1522},{"id":1559,"depth":425,"text":1560},{"id":1611,"depth":425,"text":1612},{"id":1639,"depth":425,"text":1640},{"id":1676,"depth":425,"text":1677},"Un terreno non si compra guardando il prezzo al metro quadro. Si compra dopo aver verificato chi è il proprietario davvero, se c'è un'ipoteca, cosa ci si può costruire, chi ha diritto di comprarlo prima di te e da dove ci si entra. Guida pratica, in ordine.",{"date":437,"updated":437,"author":438,"category":439,"image":1417,"tags":1756,"country":445},[1757,1758,1573,702,1759,938],"terreno agricolo","compravendita","destinazione urbanistica","/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare",{"title":1335,"description":1754},"blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare","0HvO4FRDwtpjO17UiVmgBlGwspnoDvmClazaUPmbvgM",1789312021830]