[{"data":1,"prerenderedAt":1543},["ShallowReactive",2],{"blog-/blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve":3,"blog-locale-/blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve":311,"blog-related-/blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve":316},{"id":4,"title":5,"body":6,"description":299,"extension":300,"meta":301,"navigation":311,"path":312,"seo":313,"stem":314,"__hash__":315},"content/blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve.md","Certificato di destinazione urbanistica: quando è obbligatorio e cosa succede senza",{"type":7,"value":8,"toc":288},"minimark",[9,13,21,32,35,40,47,62,68,74,77,79,83,86,118,121,123,127,130,173,180,194,196,200,207,210,216,218,222,229,249,252,254,258,265,272,274,278,285],[10,11,5],"h1",{"id":12},"certificato-di-destinazione-urbanistica-quando-è-obbligatorio-e-cosa-succede-senza",[14,15,16,17],"p",{},"C'è un documento che, se manca, non rende la compravendita difficile: ",[18,19,20],"strong",{},"la rende nulla.",[14,22,23,24,27,28,31],{},"È il ",[18,25,26],{},"certificato di destinazione urbanistica",", il CDU. Non lo rilascia il catasto, non lo rilascia la Conservatoria: lo rilascia il ",[18,29,30],{},"Comune",", ed è l'unico documento che dice cosa si può fare su un terreno secondo lo strumento urbanistico vigente.",[33,34],"hr",{},[36,37,39],"h2",{"id":38},"quando-è-obbligatorio","Quando è obbligatorio",[14,41,42,43,46],{},"L'articolo 30 del DPR 380/2001 è netto: agli atti tra vivi che hanno per oggetto ",[18,44,45],{},"terreni"," deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica.",[48,49,52,59],"callout",{"title":50,"type":51},"La conseguenza non è una sanzione, è la nullità","warning",[14,53,54,55,58],{},"La norma non prevede una multa: prevede che l'atto sia ",[18,56,57],{},"nullo"," se il certificato manca. Non è un cavillo recuperabile dopo — è un atto che non produce effetti.",[14,60,61],{},"Il notaio non procede senza, e fa bene.",[14,63,64,67],{},[18,65,66],{},"Serve"," per la vendita di terreni, per le divisioni, per le donazioni e per le permute che hanno per oggetto terreni.",[14,69,70,73],{},[18,71,72],{},"Non serve"," quando si vende un fabbricato con la sua pertinenza, se il terreno è di superficie inferiore a 5.000 metri quadrati e costituisce pertinenza dell'edificio.",[14,75,76],{},"È qui che nasce l'equivoco più frequente: chi vende \"una casa con un po' di terra\" spesso scopre tardi che quella terra, catastalmente, è un terreno a sé.",[33,78],{},[36,80,82],{"id":81},"cosa-cè-scritto-dentro","Cosa c'è scritto dentro",[14,84,85],{},"Il CDU riporta, per ciascuna particella indicata:",[87,88,89,97,104,111],"ul",{},[90,91,92,93,96],"li",{},"la ",[18,94,95],{},"zona omogenea"," del piano regolatore o del piano urbanistico comunale",[90,98,99,100,103],{},"gli ",[18,101,102],{},"indici"," applicabili: edificabilità, altezze, distanze",[90,105,106,107,110],{},"i ",[18,108,109],{},"vincoli"," che gravano sull'area — paesaggistico, idrogeologico, sismico, archeologico, di rispetto stradale o cimiteriale",[90,112,113,114,117],{},"le eventuali ",[18,115,116],{},"prescrizioni"," particolari",[14,119,120],{},"In pratica: se quel terreno è agricolo, edificabile, o se è edificabile sulla carta ma bloccato da un vincolo che nessuno aveva guardato.",[33,122],{},[36,124,126],{"id":125},"quanto-costa-e-quanto-ci-mette","Quanto costa e quanto ci mette",[14,128,129],{},"Le voci sono due, e la seconda varia da Comune a Comune:",[131,132,133,146],"table",{},[134,135,136],"thead",{},[137,138,139,143],"tr",{},[140,141,142],"th",{},"Voce",[140,144,145],{},"Importo",[147,148,149,158,165],"tbody",{},[137,150,151,155],{},[152,153,154],"td",{},"Marca da bollo (richiesta)",[152,156,157],{},"16 €",[137,159,160,163],{},[152,161,162],{},"Marca da bollo (rilascio)",[152,164,157],{},[137,166,167,170],{},[152,168,169],{},"Diritti di segreteria",[152,171,172],{},"variabili, in genere 20 – 60 €",[14,174,175,176,179],{},"Il termine di legge per il rilascio è di ",[18,177,178],{},"trenta giorni"," dalla richiesta. Alcuni Comuni rispondono in una settimana, altri usano tutti i trenta giorni — e in agosto, qualcuno di più.",[48,181,184,191],{"title":182,"type":183},"Il silenzio non blocca l'atto","info",[14,185,186,187,190],{},"Se il Comune non risponde entro trenta giorni, il certificato può essere sostituito da una ",[18,188,189],{},"dichiarazione dell'alienante"," sull'assenza di variazioni urbanistiche dall'ultimo certificato, purché questo non sia anteriore a un anno.",[14,192,193],{},"È una via d'uscita prevista dalla norma stessa, ma va usata sapendo cosa si sta dichiarando.",[33,195],{},[36,197,199],{"id":198},"la-scadenza-che-manda-a-monte-i-rogiti","La scadenza che manda a monte i rogiti",[14,201,202,203,206],{},"Il CDU ",[18,204,205],{},"conserva validità per un anno"," dalla data di rilascio, salvo che intervengano modificazioni agli strumenti urbanistici.",[14,208,209],{},"Sembra molto. Non lo è, quando tra il preliminare e il rogito passano otto mesi e il certificato era già stato chiesto due mesi prima del preliminare.",[14,211,212,215],{},[18,213,214],{},"La regola pratica",": chiedetelo quando il rogito ha una data, non quando comincia la trattativa. Un certificato scaduto costa un'altra attesa di trenta giorni, con tutti seduti dal notaio.",[33,217],{},[36,219,221],{"id":220},"cosa-non-vi-dice","Cosa non vi dice",[14,223,224,225,228],{},"Il CDU parla di ",[18,226,227],{},"urbanistica",", non di proprietà e non di dati catastali:",[87,230,231,237,243],{},[90,232,233,236],{},[18,234,235],{},"chi è il proprietario e quali ipoteche gravano"," → ispezione ipotecaria",[90,238,239,242],{},[18,240,241],{},"come è accatastato, quanti metri, che rendita"," → visura catastale",[90,244,245,248],{},[18,246,247],{},"se c'è un abuso edilizio"," → il CDU non lo rileva; serve l'accesso agli atti edilizi",[14,250,251],{},"Sono quattro documenti diversi che rispondono a quattro domande diverse. Averne uno solo dà l'illusione di aver controllato.",[33,253],{},[36,255,257],{"id":256},"come-si-chiede","Come si chiede",[14,259,260,261,264],{},"Al ",[18,262,263],{},"Comune dove si trova il terreno",", ufficio urbanistica o edilizia privata. Sempre più Comuni accettano la richiesta via PEC o dal portale dei servizi online.",[14,266,267,268,271],{},"Serve l'elenco preciso delle particelle: ",[18,269,270],{},"foglio, particella e Comune catastale",". Un errore nel foglio produce un certificato che riguarda un altro terreno — perfettamente valido, e perfettamente inutile.",[33,273],{},[36,275,277],{"id":276},"partire-dalla-particella","Partire dalla particella",[14,279,280,281,284],{},"Tutto questo presuppone di sapere esattamente quali particelle sono in gioco. È esattamente ciò che fa ",[18,282,283],{},"Catasto GPS",": trovate il terreno sulla mappa, leggete foglio e particella, e vedete i confini sull'immagine satellitare prima ancora di andare in Comune.",[14,286,287],{},"È il dato da cui parte ogni richiesta — e quello che, sbagliato, fa arrivare il certificato giusto sul terreno sbagliato.",{"title":289,"searchDepth":290,"depth":290,"links":291},"",2,[292,293,294,295,296,297,298],{"id":38,"depth":290,"text":39},{"id":81,"depth":290,"text":82},{"id":125,"depth":290,"text":126},{"id":198,"depth":290,"text":199},{"id":220,"depth":290,"text":221},{"id":256,"depth":290,"text":257},{"id":276,"depth":290,"text":277},"Senza CDU l'atto di vendita di un terreno è nullo. Quando serve davvero, quanto costa, quanto ci mette il Comune e perché ha una scadenza che manda a monte più rogiti di quanto si creda.","md",{"date":302,"updated":302,"author":303,"category":304,"image":305,"tags":306,"country":310},"2026-09-21","Marco Ferretti","documentos","/images/blog/sede-catastro.jpg",[26,307,45,308,30,309],"CDU","rogito","PRG","IT",true,"/blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve",{"title":5,"description":299},"blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve","iGAQfbP6ns0Fsl_da5u1SGXKpEZ_5LT6GhR4qn5QKlk",[317,826,1233],{"id":318,"title":319,"body":320,"description":812,"extension":300,"meta":813,"navigation":311,"path":822,"seo":823,"stem":824,"__hash__":825},"content/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no.md","Visura catastale: cosa contiene davvero, e cosa non ci troverai mai",{"type":7,"value":321,"toc":794},[322,325,332,335,342,345,347,351,354,361,376,379,389,391,395,398,403,418,422,444,461,465,472,476,483,485,489,496,523,527,533,536,547,554,561,563,567,573,576,597,612,615,617,621,628,631,634,648,651,677,686,688,692,727,729,733,736,739,746,748,759,768,770,774,785,788],[10,323,319],{"id":324},"visura-catastale-cosa-contiene-davvero-e-cosa-non-ci-troverai-mai",[14,326,327,328,331],{},"Se stai comprando un immobile, dividendo un'eredità o semplicemente cercando di capire di chi è quel terreno confinante, qualcuno ti avrà detto: ",[18,329,330],{},"chiedi una visura catastale",".",[14,333,334],{},"È un buon consiglio. Ma è mezzo consiglio, e la metà che manca costa cara.",[14,336,337,338,341],{},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano ed è anche quello su cui circolano più malintesi. Il più diffuso, e il più pericoloso, è questo: ",[18,339,340],{},"molti pensano che la visura mostri le ipoteche. Non le mostra."," Mai. Non è una limitazione del formato: è che le ipoteche stanno in un archivio diverso, tenuto da un ufficio diverso, e si chiedono con un documento diverso.",[14,343,344],{},"Vediamo cosa c'è dentro, cosa no, e come non sbagliare richiesta.",[33,346],{},[36,348,350],{"id":349},"i-due-catasti-italiani","I due catasti italiani",[14,352,353],{},"Prima di leggere una visura conviene sapere da dove esce.",[14,355,356,357,360],{},"L'Italia ha ",[18,358,359],{},"due catasti separati",", entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate:",[87,362,363,370],{},[90,364,365,366,369],{},"Il ",[18,367,368],{},"Catasto Terreni",", che mappa terreni, aree agricole e boschi",[90,371,365,372,375],{},[18,373,374],{},"Catasto Fabbricati",", che registra edifici, appartamenti e locali",[14,377,378],{},"Un terreno agricolo sta nel primo. Un appartamento sta nel secondo. Un capannone su un terreno può comparire in entrambi, con identificativi collegati.",[48,380,382],{"type":183,"title":381},"Perché questo ti riguarda",[14,383,384,385,388],{},"Quando chiedi una visura devi dire ",[18,386,387],{},"quale"," catasto. Chiedere la visura di un terreno al Catasto Fabbricati dà zero risultati, e la maggior parte delle richieste sbagliate nasce qui.",[33,390],{},[36,392,394],{"id":393},"cosa-contiene-una-visura-catastale","Cosa contiene una visura catastale",[14,396,397],{},"Una visura per immobile, quella che si chiede partendo da foglio e particella, ti restituisce quattro blocchi di informazioni.",[399,400,402],"h3",{"id":401},"_1-lidentificativo","1. L'identificativo",[14,404,405,406,409,410,413,414,417],{},"Comune, sezione se esiste, ",[18,407,408],{},"foglio",", ",[18,411,412],{},"particella"," e, per i fabbricati, il ",[18,415,416],{},"subalterno",". È la carta d'identità dell'immobile: quella combinazione lo individua in modo univoco su tutto il territorio nazionale.",[399,419,421],{"id":420},"_2-i-dati-censuari","2. I dati censuari",[14,423,424,425,428,429,432,433,436,437,440,441,331],{},"Per un terreno: la ",[18,426,427],{},"superficie"," in ettari, are e centiare, la ",[18,430,431],{},"qualità di coltura"," (seminativo, vigneto, uliveto, bosco ceduo…), la ",[18,434,435],{},"classe"," e i due redditi, ",[18,438,439],{},"dominicale"," e ",[18,442,443],{},"agrario",[14,445,446,447,450,451,453,454,457,458,331],{},"Per un fabbricato: la ",[18,448,449],{},"categoria catastale"," (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/1 opificio…), la ",[18,452,435],{},", la ",[18,455,456],{},"consistenza"," in vani o metri quadri, e la ",[18,459,460],{},"rendita catastale",[399,462,464],{"id":463},"_3-gli-intestatari","3. Gli intestatari",[14,466,467,468,471],{},"I nomi delle persone o delle società che risultano ",[18,469,470],{},"intestate"," all'immobile in catasto, con la quota e il tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie.",[399,473,475],{"id":474},"_4-la-storia-delle-variazioni","4. La storia delle variazioni",[14,477,478,479,482],{},"Se chiedi la visura ",[18,480,481],{},"storica"," invece di quella attuale, vedi anche tutti i passaggi precedenti: frazionamenti, fusioni, volture, cambi di intestazione, con la data e l'atto che li ha generati.",[33,484],{},[36,486,488],{"id":487},"e-adesso-la-parte-che-quasi-nessuno-racconta","E adesso la parte che quasi nessuno racconta",[14,490,491,492,495],{},"Ecco cosa ",[18,493,494],{},"non"," troverai in una visura catastale, per quanto attentamente la leggi:",[48,497,499,505,511,517],{"type":51,"title":498},"Quattro cose che la visura non dice",[14,500,501,504],{},[18,502,503],{},"Le ipoteche."," Nessuna. Un immobile gravato da tre ipoteche ha una visura identica a uno libero.",[14,506,507,510],{},[18,508,509],{},"I pignoramenti e i sequestri."," Stessa storia.",[14,512,513,516],{},[18,514,515],{},"Le servitù"," costituite per atto — passaggio, acquedotto, elettrodotto.",[14,518,519,522],{},[18,520,521],{},"Chi è il proprietario in senso giuridico."," Sembra assurdo visto che ci sono gli intestatari, ma è così, e merita un paragrafo a parte.",[399,524,526],{"id":525},"il-catasto-non-prova-la-proprietà","Il catasto non prova la proprietà",[14,528,529,530,331],{},"Questa è la frase che vale l'intero articolo: ",[18,531,532],{},"il catasto italiano non è probatorio",[14,534,535],{},"La sua finalità è fiscale e di identificazione. Serve allo Stato per sapere quanto vale un immobile ai fini delle imposte e dove si trova. Non serve a stabilire di chi è.",[14,537,538,539,542,543,546],{},"La proprietà si prova con gli ",[18,540,541],{},"atti trascritti nei Registri Immobiliari",", tenuti dalla Conservatoria — oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Se una compravendita è stata regolarmente trascritta ma la ",[18,544,545],{},"voltura"," catastale non è mai stata fatta, in visura resta il vecchio intestatario. Succede più spesso di quanto immagini, soprattutto nelle successioni ereditarie non definite.",[14,548,549,550,553],{},"Quindi: l'intestatario in visura è un ottimo ",[18,551,552],{},"indizio",", non una prova.",[14,555,556],{},[557,558],"img",{"alt":559,"src":560},"La proprietà si prova con gli atti trascritti, non con la visura","/images/blog/escritura.jpg",[33,562],{},[36,564,566],{"id":565},"allora-cosa-serve-per-vedere-le-ipoteche","Allora cosa serve per vedere le ipoteche?",[14,568,569,570,331],{},"Serve un documento diverso, chiesto a un ufficio diverso: l'",[18,571,572],{},"ispezione ipotecaria",[14,574,575],{},"Si richiede alla Conservatoria e restituisce le tre famiglie di formalità:",[87,577,578,585,591],{},[90,579,580,581,584],{},"Le ",[18,582,583],{},"trascrizioni"," — i passaggi di proprietà: compravendite, donazioni, successioni",[90,586,580,587,590],{},[18,588,589],{},"iscrizioni"," — le ipoteche, volontarie, giudiziali o legali",[90,592,580,593,596],{},[18,594,595],{},"annotazioni"," — ciò che modifica o cancella le precedenti, per esempio la cancellazione di un'ipoteca estinta",[48,598,600,606],{"type":599,"title":214},"tip",[14,601,602,605],{},[18,603,604],{},"Vuoi sapere com'è fatto e chi risulta intestato?"," Visura catastale.",[14,607,608,611],{},[18,609,610],{},"Vuoi sapere se è libero da debiti prima di firmare?"," Ispezione ipotecaria. Sempre. Senza eccezioni.",[14,613,614],{},"Le due cose insieme danno il quadro. Una sola delle due, mezzo quadro — e la metà che manca è quasi sempre quella che fa male.",[33,616],{},[36,618,620],{"id":619},"la-visura-gratuita-e-quando-non-basta","La visura gratuita, e quando non basta",[14,622,623,624,627],{},"Da gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha aperto la consultazione telematica: ",[18,625,626],{},"con SPID o CIE puoi consultare gratuitamente la visura catastale",", anche di immobili non tuoi.",[14,629,630],{},"È un cambiamento importante e va detto, perché molti continuano a pagare quello che potrebbero avere gratis.",[14,632,633],{},"Quando quella strada basta:",[87,635,636,639,642,645],{},[90,637,638],{},"Hai SPID o CIE attiva",[90,640,641],{},"Ti serve consultare, non allegare",[90,643,644],{},"Sai già foglio e particella",[90,646,647],{},"Non hai fretta e ti va di navigare il portale",[14,649,650],{},"Quando conviene altro:",[87,652,653,659,665,671],{},[90,654,655,658],{},[18,656,657],{},"Non hai SPID"," — è il caso di molti stranieri, eredi residenti all'estero, o società estere che valutano un acquisto",[90,660,661,664],{},[18,662,663],{},"Ti serve il PDF da allegare"," a una pratica, a un preliminare, a una perizia",[90,666,667,670],{},[18,668,669],{},"Non conosci foglio e particella"," e parti da una posizione sulla mappa",[90,672,673,676],{},[18,674,675],{},"Stai facendo dieci controlli"," e non vuoi dieci sessioni di autenticazione",[48,678,679],{"type":183},[14,680,681,682,685],{},"Lo diciamo chiaramente perché è giusto saperlo: ",[18,683,684],{},"quello che vendiamo è la comodità, non l'accesso",". Il dato è pubblico e con SPID è gratuito. Se hai SPID, tempo e la particella sotto mano, il portale dell'Agenzia è la strada giusta e non ti serviamo.",[33,687],{},[36,689,691],{"id":690},"come-si-legge-in-pratica","Come si legge, in pratica",[693,694,696],"steps",{"title":695},"Dalla mappa al documento, in quattro passaggi",[697,698,699,709,715,721],"ol",{},[90,700,701,704,705,708],{},[18,702,703],{},"Individua la particella."," Se non hai l'identificativo, parti dalla mappa: trova il terreno e leggi foglio e particella dal contorno.",[706,707],"br",{},"Se hai già la visura in mano, l'identificativo è in alto, nella prima riga.",[90,710,711,714],{},[18,712,713],{},"Guarda la qualità di coltura, non solo la superficie."," Un seminativo e un uliveto della stessa dimensione hanno valori molto diversi, e il reddito dominicale lo riflette.",[90,716,717,720],{},[18,718,719],{},"Controlla gli intestatari e le quote."," Se trovi sei nomi con quote frazionate, quasi sempre c'è una successione aperta dietro. Significa che per comprare servono tutte le firme.",[90,722,723,726],{},[18,724,725],{},"Se stai per firmare qualcosa, fermati qui e chiedi l'ispezione ipotecaria."," La visura ti ha detto com'è fatto e chi risulta. Non ti ha detto se è libero.",[33,728],{},[36,730,732],{"id":731},"un-caso-concreto","Un caso concreto",[14,734,735],{},"Immagina un terreno agricolo di due ettari in provincia di Vercelli. La visura dice: seminativo, classe 2, intestato a una persona per l'intero, rendita dominicale modesta. Tutto pulito.",[14,737,738],{},"L'ispezione ipotecaria sullo stesso terreno dice un'altra storia: un'ipoteca volontaria iscritta nel 2019 a garanzia di un mutuo, mai annotata come cancellata.",[14,740,741,742,745],{},"Nessuna delle due è sbagliata. Semplicemente ",[18,743,744],{},"rispondono a domande diverse",", e chi si ferma alla prima compra il problema insieme al terreno.",[33,747],{},[749,750,756],"product-cta",{"accent":751,"action":752,"href":753,"price":754,"title":755},"violet","Trova la particella sulla mappa","/it/mappa","9,90 €","Visura catastale",[14,757,758],{},"Trova la particella sulla mappa, senza conoscere foglio e numero, e richiedi la visura dalla scheda. Ti arriva in PDF via email. Senza SPID.",[749,760,765],{"accent":761,"action":762,"href":753,"price":763,"title":764},"amber","Cerca l'immobile","29,95 €","Ispezione ipotecaria",[14,766,767],{},"Ipoteche, pignoramenti e trascrizioni dalla Conservatoria. È il documento da chiedere prima di firmare, non dopo.",[33,769],{},[36,771,773],{"id":772},"in-sintesi","In sintesi",[14,775,776,777,780,781,784],{},"La visura catastale ti dice ",[18,778,779],{},"com'è fatto"," l'immobile e ",[18,782,783],{},"chi risulta"," intestato. È il punto di partenza di qualsiasi verifica, costa poco o niente, e va letta sapendo cosa aspettarsi.",[14,786,787],{},"Quello che non ti dice — ipoteche, pignoramenti, servitù, e la proprietà in senso giuridico — sta altrove, nei Registri Immobiliari.",[14,789,790,791],{},"Se ricordi una sola cosa di questo articolo, ricorda questa: ",[18,792,793],{},"una visura pulita non significa un immobile libero.",{"title":289,"searchDepth":290,"depth":290,"links":795},[796,797,804,807,808,809,810,811],{"id":349,"depth":290,"text":350},{"id":393,"depth":290,"text":394,"children":798},[799,801,802,803],{"id":401,"depth":800,"text":402},3,{"id":420,"depth":800,"text":421},{"id":463,"depth":800,"text":464},{"id":474,"depth":800,"text":475},{"id":487,"depth":290,"text":488,"children":805},[806],{"id":525,"depth":800,"text":526},{"id":565,"depth":290,"text":566},{"id":619,"depth":290,"text":620},{"id":690,"depth":290,"text":691},{"id":731,"depth":290,"text":732},{"id":772,"depth":290,"text":773},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano — ed è anche il più frainteso. Dentro ci sono gli intestatari e la rendita; le ipoteche no. Questa guida spiega cosa leggi in una visura, cosa serve chiedere altrove, e quando ti basta quella gratuita.",{"date":814,"updated":814,"author":303,"category":304,"image":815,"tags":816,"country":310},"2026-09-11","/images/blog/coordenadas-utm.jpg",[817,818,819,820,460,821],"visura catastale","catasto","Agenzia delle Entrate","intestatari","ipoteche","/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no",{"title":319,"description":812},"blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","Stb0dZ5N_LW3rQScYgVbNrXT4BIXwAoBrJBFdA02Lrg",{"id":827,"title":828,"body":829,"description":1222,"extension":300,"meta":1223,"navigation":311,"path":1229,"seo":1230,"stem":1231,"__hash__":1232},"content/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima.md","Quanto vale un immobile in Italia: come si stima davvero, e perché la rendita catastale non c'entra",{"type":7,"value":830,"toc":1213},[831,834,837,843,850,853,855,859,865,868,885,892,894,898,908,911,918,921,930,932,936,943,946,952,985,987,991,994,1010,1013,1036,1043,1056,1058,1062,1132,1153,1155,1159,1162,1169,1172,1174,1183,1185,1187,1190,1206],[10,832,828],{"id":833},"quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima-davvero-e-perché-la-rendita-catastale-non-centra",[14,835,836],{},"La domanda arriva sempre nello stesso momento: si deve vendere, si deve dividere un'eredità, si deve decidere se un prezzo è ragionevole. E la risposta che quasi tutti provano per prima è quella sbagliata.",[14,838,839,842],{},[18,840,841],{},"La rendita catastale non è il valore dell'immobile."," Non lo è mai stata e non lo diventerà moltiplicandola per qualcosa. Eppure è il primo numero che la gente guarda, perché è quello che ha sotto mano.",[14,844,845,846,849],{},"In Italia esistono ",[18,847,848],{},"quattro numeri diversi"," che riguardano il valore di un immobile. Servono a cose diverse, si ottengono in modi diversi, e usarne uno al posto dell'altro è l'errore più costoso che si possa fare in una trattativa.",[14,851,852],{},"Vediamoli in ordine, dal meno utile al più utile.",[33,854],{},[36,856,858],{"id":857},"_1-la-rendita-catastale","1. La rendita catastale",[14,860,861,862,331],{},"È il numero che trovi in visura, e ha una finalità sola: ",[18,863,864],{},"calcolare le imposte",[14,866,867],{},"Deriva dalla consistenza dell'immobile — vani, metri quadri, ettari — moltiplicata per una tariffa d'estimo legata alla categoria e alla classe. Quelle tariffe risalgono a stime periodiche che in molti comuni non riflettono più la realtà del mercato da decenni.",[48,869,871,880],{"type":51,"title":870},"A cosa serve, e a cosa no",[14,872,873,875,876,879],{},[18,874,66],{}," per: IMU, imposte di registro, ipotecaria e catastale, successioni. Lì il riferimento è il ",[18,877,878],{},"valore catastale",", che si ottiene rivalutando la rendita e moltiplicandola per i coefficienti previsti per categoria.",[14,881,882,884],{},[18,883,72],{}," per: sapere a quanto puoi vendere. Due appartamenti con la stessa rendita in due quartieri diversi della stessa città possono valere il doppio l'uno dell'altro.",[14,886,887,888,891],{},"Il valore catastale è quasi sempre ",[18,889,890],{},"più basso"," del valore di mercato. Chi lo usa come prezzo di vendita regala denaro; chi lo usa per stimare un'eredità si trova con numeri che non tornano quando poi vende.",[33,893],{},[36,895,897],{"id":896},"_2-le-quotazioni-omi","2. Le quotazioni OMI",[14,899,900,901,904,905,907],{},"L'",[18,902,903],{},"Osservatorio del Mercato Immobiliare"," dell'Agenzia delle Entrate pubblica, due volte l'anno, intervalli di valore al metro quadro per ",[18,906,95],{},", tipologia e stato di conservazione.",[14,909,910],{},"Sono pubbliche, gratuite e consultabili da chiunque.",[14,912,913,914,917],{},"Cosa ti danno davvero: un ",[18,915,916],{},"ordine di grandezza",". Se la tua zona sta fra 1.200 e 1.700 €/m², sai che un prezzo di 3.000 richiede una spiegazione e che uno di 700 richiede un controllo.",[14,919,920],{},"Cosa non ti danno: il valore del tuo immobile. Una zona OMI raggruppa aree ampie e tipologie simili tra loro. Dentro quella forbice ci stanno il piano rialzato sul cortile interno e l'attico con terrazzo, e valgono cose molto diverse.",[48,922,923],{"type":599},[14,924,925,926,929],{},"Usa l'OMI come ",[18,927,928],{},"primo filtro",", non come prezzo. È perfetto per capire se una richiesta è dentro o fuori mercato, e inutile per fissare un numero.",[33,931],{},[36,933,935],{"id":934},"_3-i-valori-agricoli-medi","3. I valori agricoli medi",[14,937,938,939,942],{},"Per i terreni esiste un riferimento a parte: i ",[18,940,941],{},"valori agricoli medi",", determinati per regione agraria e per qualità di coltura.",[14,944,945],{},"Sono pensati per la materia espropriativa e vengono usati come parametro in quel contesto. Danno un'idea del valore agricolo puro di un seminativo, un vigneto o un uliveto in quella zona.",[14,947,948,949,951],{},"Quello che ",[18,950,494],{}," catturano è tutto ciò che sposta davvero il prezzo di un terreno:",[87,953,954,960,967,973,979],{},[90,955,900,956,959],{},[18,957,958],{},"accesso"," — un fondo intercluso vale una frazione di uno che confina con la strada",[90,961,962,963,966],{},"La ",[18,964,965],{},"giacitura e l'esposizione"," — un versante a solatio non è un fondovalle ombreggiato",[90,968,900,969,972],{},[18,970,971],{},"acqua"," — la disponibilità irrigua cambia tutto",[90,974,962,975,978],{},[18,976,977],{},"forma e la dimensione"," — un appezzamento regolare di cinque ettari si lavora, cinque strisce da un ettaro no",[90,980,580,981,984],{},[18,982,983],{},"aspettative urbanistiche",", dove esistono",[33,986],{},[36,988,990],{"id":989},"_4-le-compravendite-reali","4. Le compravendite reali",[14,992,993],{},"Questo è il numero che conta davvero, ed è anche il più difficile da ottenere.",[14,995,996,997,409,1000,440,1003,1006,1007,331],{},"Il metodo è quello che usa qualsiasi perito: si cercano immobili ",[18,998,999],{},"simili",[18,1001,1002],{},"vicini",[18,1004,1005],{},"venduti di recente",", si correggono le differenze e si arriva a un valore. In gergo, il ",[18,1008,1009],{},"metodo comparativo",[14,1011,1012],{},"Le tre parole fanno tutto il lavoro:",[693,1014,1016],{"title":1015},"Cosa rende buono un comparabile",[697,1017,1018,1024,1030],{},[90,1019,1020,1023],{},[18,1021,1022],{},"Simile."," Stessa tipologia, dimensione confrontabile, stato di conservazione paragonabile. Un rustico da ristrutturare non è comparabile con una villetta finita.",[90,1025,1026,1029],{},[18,1027,1028],{},"Vicino."," Stessa zona, possibilmente stessa via o stesso quartiere. In agricoltura, stesso comune e stessa qualità di coltura.",[90,1031,1032,1035],{},[18,1033,1034],{},"Recente."," Una compravendita di cinque anni fa in un mercato che si è mosso non dice più niente. Meglio pochi dati freschi che molti vecchi.",[14,1037,1038,1039,1042],{},"Il problema pratico è che i ",[18,1040,1041],{},"prezzi effettivi delle compravendite non sono liberamente consultabili"," come in altri paesi. Sono negli atti, e per arrivarci serve un accesso ai dati delle transazioni registrate.",[48,1044,1046,1053],{"type":183,"title":1045},"La differenza tra un annuncio e una compravendita",[14,1047,1048,1049,1052],{},"I portali immobiliari mostrano ",[18,1050,1051],{},"prezzi richiesti",", non prezzi pagati. Tra i due c'è quasi sempre uno scarto, che cambia con il ciclo di mercato e con la zona.",[14,1054,1055],{},"Una stima costruita sugli annunci eredita quello scarto. Una costruita su compravendite registrate no.",[33,1057],{},[36,1059,1061],{"id":1060},"quale-numero-usare-caso-per-caso","Quale numero usare, caso per caso",[131,1063,1064,1074],{},[134,1065,1066],{},[137,1067,1068,1071],{},[140,1069,1070],{},"Situazione",[140,1072,1073],{},"Numero da usare",[147,1075,1076,1084,1092,1100,1108,1116,1124],{},[137,1077,1078,1081],{},[152,1079,1080],{},"Pagare IMU o imposte di registro",[152,1082,1083],{},"Valore catastale (dalla rendita)",[137,1085,1086,1089],{},[152,1087,1088],{},"Dichiarare una successione",[152,1090,1091],{},"Valore catastale, ma controlla il mercato",[137,1093,1094,1097],{},[152,1095,1096],{},"Capire se un prezzo è ragionevole",[152,1098,1099],{},"Quotazioni OMI",[137,1101,1102,1105],{},[152,1103,1104],{},"Fissare il prezzo di vendita",[152,1106,1107],{},"Compravendite reali comparabili",[137,1109,1110,1113],{},[152,1111,1112],{},"Dividere un'eredità fra eredi",[152,1114,1115],{},"Compravendite reali, o perizia se c'è disaccordo",[137,1117,1118,1121],{},[152,1119,1120],{},"Chiedere un mutuo",[152,1122,1123],{},"Perizia del tecnico incaricato dalla banca",[137,1125,1126,1129],{},[152,1127,1128],{},"Andare in causa",[152,1130,1131],{},"Perizia giurata, nient'altro",[48,1133,1135,1150],{"type":51,"title":1134},"Quando serve un professionista, e basta",[14,1136,1137,1138,1141,1142,1145,1146,1149],{},"Se il valore deve reggere davanti a una ",[18,1139,1140],{},"banca",", a un ",[18,1143,1144],{},"giudice"," o a un'",[18,1147,1148],{},"Agenzia delle Entrate che contesta",", serve una perizia firmata da un tecnico abilitato che se ne assume la responsabilità.",[14,1151,1152],{},"Nessuna stima automatica — inclusa la nostra — sostituisce quel documento. Serve a decidere, a trattare e a farsi un'idea informata. Non a certificare.",[33,1154],{},[36,1156,1158],{"id":1157},"il-caso-delleredità-che-è-il-più-frequente","Il caso dell'eredità, che è il più frequente",[14,1160,1161],{},"Tre fratelli ereditano una casa e due terreni. Uno vuole vendere, uno vuole tenere, uno non sa.",[14,1163,1164,1165,1168],{},"Quasi sempre la discussione parte dalla rendita catastale, perché è il numero che sta sui documenti della successione. Ed è il modo peggiore di cominciare: quel numero è quasi sempre ",[18,1166,1167],{},"molto sotto"," il valore reale, e chi propone di liquidare gli altri su quella base sta facendo — magari in buona fede — un'offerta molto bassa.",[14,1170,1171],{},"Il modo giusto: si guarda l'OMI per l'ordine di grandezza, si cerca cosa si è venduto davvero lì attorno negli ultimi due anni, e se resta disaccordo si paga una perizia e ci si attiene a quella. Costa meno di un anno di discussioni.",[33,1173],{},[749,1175,1180],{"accent":1176,"action":1177,"href":753,"price":1178,"title":1179},"emerald","Valuta un immobile","24,95 €","Valutazione di mercato",[14,1181,1182],{},"Una stima basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su annunci né su medie provinciali. Con il dettaglio dei comparabili usati, così puoi giudicare tu se reggono.",[33,1184],{},[36,1186,773],{"id":772},[14,1188,1189],{},"Quattro numeri, quattro usi:",[14,1191,962,1192,1194,1195,1198,1199,1201,1202,1205],{},[18,1193,460],{}," serve alle imposte e non dice quanto vale. Le ",[18,1196,1197],{},"quotazioni OMI"," danno l'ordine di grandezza, gratis, e vanno usate come primo filtro. I ",[18,1200,941],{}," servono nella materia espropriativa e ignorano acqua, accesso e giacitura. Le ",[18,1203,1204],{},"compravendite reali"," sono l'unica base seria per un prezzo, e sono anche le più difficili da ottenere.",[14,1207,1208,1209,1212],{},"E una regola che vale per tutte e quattro: ",[18,1210,1211],{},"se il numero deve reggere davanti a qualcuno, serve una perizia."," Se serve a decidere, bastano le compravendite.",{"title":289,"searchDepth":290,"depth":290,"links":1214},[1215,1216,1217,1218,1219,1220,1221],{"id":857,"depth":290,"text":858},{"id":896,"depth":290,"text":897},{"id":934,"depth":290,"text":935},{"id":989,"depth":290,"text":990},{"id":1060,"depth":290,"text":1061},{"id":1157,"depth":290,"text":1158},{"id":772,"depth":290,"text":773},"Rendita catastale, quotazioni OMI, valori agricoli medi e compravendite reali: quattro numeri diversi che dicono cose diverse. Quale usare per vendere, quale per una successione e quale non usare mai come prezzo.",{"date":814,"updated":814,"author":303,"category":304,"image":1224,"tags":1225,"country":310},"/images/blog/ibi-recibo.jpg",[1226,1197,460,1227,1228],"valutazione immobiliare","valore di mercato","perizia","/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima",{"title":828,"description":1222},"blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima","nkJW42Y-E-KWqWeOZ6MhLdR-4ImTxeGmXczqRHHZYvw",{"id":1234,"title":1235,"body":1236,"description":1533,"extension":300,"meta":1534,"navigation":311,"path":1539,"seo":1540,"stem":1541,"__hash__":1542},"content/blog/planimetria-catastale-come-ottenerla.md","Planimetria catastale: perché serve la delega e come ottenerla davvero",{"type":7,"value":1237,"toc":1525},[1238,1241,1247,1257,1260,1262,1266,1269,1298,1301,1314,1316,1320,1326,1329,1358,1365,1377,1379,1383,1386,1395,1398,1432,1445,1455,1457,1461,1467,1473,1479,1481,1485,1503,1506,1508,1512,1519],[10,1239,1235],{"id":1240},"planimetria-catastale-perché-serve-la-delega-e-come-ottenerla-davvero",[14,1242,1243,1244,331],{},"Di tutti i documenti catastali italiani, la planimetria è l'unico che ",[18,1245,1246],{},"non può chiedere chiunque",[14,1248,1249,1250,1253,1254,331],{},"Una visura la ottiene chiunque paghi il tributo. Un'ispezione ipotecaria pure. La planimetria no: l'Agenzia delle Entrate la considera un dato riservato, e la rilascia solo al ",[18,1251,1252],{},"titolare di diritti reali"," sull'immobile o a un suo ",[18,1255,1256],{},"delegato",[14,1258,1259],{},"Il motivo è intuitivo se ci si pensa: la planimetria è la pianta della casa di qualcuno. Muri, stanze, porte, finestre. Non è un dato fiscale, è la mappa di dove si dorme.",[33,1261],{},[36,1263,1265],{"id":1264},"cosa-contiene","Cosa contiene",[14,1267,1268],{},"La planimetria catastale è il disegno in scala dell'unità immobiliare, depositato in catasto:",[87,1270,1271,1277,1282,1289,1295],{},[90,1272,92,1273,1276],{},[18,1274,1275],{},"distribuzione interna",": stanze, corridoi, servizi",[90,1278,1279],{},[18,1280,1281],{},"muri, porte e finestre",[90,1283,1284,1285,1288],{},"le ",[18,1286,1287],{},"altezze"," dei vani",[90,1290,106,1291,1294],{},[18,1292,1293],{},"dati identificativi",": Comune, foglio, particella, subalterno",[90,1296,1297],{},"l'orientamento e i confini con le altre unità",[14,1299,1300],{},"La scala usuale è 1:200, a volte 1:100 per le unità piccole.",[48,1302,1304,1311],{"title":1303,"type":183},"Non è un progetto",[14,1305,1306,1307,1310],{},"La planimetria catastale serve a identificare e classare l'immobile ai fini fiscali. ",[18,1308,1309],{},"Non certifica la regolarità edilizia",", non sostituisce il progetto approvato in Comune e non dice se quella parete è portante.",[14,1312,1313],{},"Per sapere se un intervento è legittimo servono gli atti edilizi comunali, non il catasto.",[33,1315],{},[36,1317,1319],{"id":1318},"la-delega-in-pratica","La delega, in pratica",[14,1321,1322,1323,331],{},"Se non siete il proprietario — perché siete l'acquirente, il tecnico, l'agente immobiliare — vi serve una ",[18,1324,1325],{},"delega firmata dall'avente diritto",[14,1327,1328],{},"Serve:",[87,1330,1331,1337,1342,1347,1353],{},[90,1332,1333,1336],{},[18,1334,1335],{},"dati del delegante"," e dichiarazione del titolo (proprietario, usufruttuario, erede)",[90,1338,1339],{},[18,1340,1341],{},"dati del delegato",[90,1343,1344,1294],{},[18,1345,1346],{},"identificativi dell'immobile",[90,1348,1349,1352],{},[18,1350,1351],{},"firma"," del delegante",[90,1354,1355,1352],{},[18,1356,1357],{},"copia del documento d'identità",[14,1359,1360,1361,1364],{},"Con questi, il delegato chiede la planimetria come farebbe il titolare. Il documento in sé è ",[18,1362,1363],{},"gratuito"," per titolari e delegati: si paga solo il servizio di chi lo recupera per voi.",[48,1366,1368,1374],{"title":1367,"type":51},"Chi vende e non vuole firmare la delega",[14,1369,1370,1371,331],{},"Succede, e va interpretato. Un venditore che non fornisce la planimetria del proprio immobile o non firma una delega sta, il più delle volte, evitando che salti fuori una ",[18,1372,1373],{},"difformità",[14,1375,1376],{},"Non è una prova di nulla. È un segnale che vale la pena capire prima del preliminare, non dopo.",[33,1378],{},[36,1380,1382],{"id":1381},"il-problema-vero-la-difformità","Il problema vero: la difformità",[14,1384,1385],{},"Ed eccoci al punto per cui la planimetria conta davvero in una compravendita.",[14,1387,1388,1389,1392,1393,331],{},"Dal 2010 l'atto di trasferimento deve contenere la dichiarazione di ",[18,1390,1391],{},"conformità catastale",": i dati catastali e la planimetria devono corrispondere allo stato di fatto. Se non corrispondono, l'atto è ",[18,1394,57],{},[14,1396,1397],{},"Le difformità che si trovano più spesso:",[87,1399,1400,1407,1414,1420,1426],{},[90,1401,1402,1403,1406],{},"una ",[18,1404,1405],{},"veranda chiusa"," che in planimetria è un balcone",[90,1408,1409,1410,1413],{},"un ",[18,1411,1412],{},"sottotetto"," diventato stanza",[90,1415,1409,1416,1419],{},[18,1417,1418],{},"bagno in più"," ricavato dopo",[90,1421,1402,1422,1425],{},[18,1423,1424],{},"parete spostata"," in una ristrutturazione mai aggiornata",[90,1427,1409,1428,1431],{},[18,1429,1430],{},"garage"," frazionato o unito",[48,1433,1435,1442],{"title":1434,"type":183},"Si sistema, ma prima del rogito",[14,1436,1437,1438,1441],{},"La correzione si fa con una pratica ",[18,1439,1440],{},"DOCFA"," presentata da un tecnico abilitato. Costa qualche centinaio di euro e richiede tempo.",[14,1443,1444],{},"Il problema non è la pratica: è scoprirla la settimana del rogito, quando il mutuo è deliberato e il trasloco prenotato.",[14,1446,1447,1448,1451,1452,1454],{},"Attenzione: la conformità ",[18,1449,1450],{},"catastale"," non è la conformità ",[18,1453,227],{},". La prima si aggiorna con un DOCFA; la seconda, se manca il titolo edilizio, richiede una sanatoria — che non sempre è possibile.",[33,1456],{},[36,1458,1460],{"id":1459},"quando-chiederla","Quando chiederla",[14,1462,1463,1466],{},[18,1464,1465],{},"Prima del preliminare",", se state comprando. È l'unico momento in cui una difformità è un problema del venditore e non vostro.",[14,1468,1469,1472],{},[18,1470,1471],{},"Prima di mettere in vendita",", se state vendendo. Una difformità scoperta da voi si risolve con calma; scoperta dal notaio, blocca tutto.",[14,1474,1475,1478],{},[18,1476,1477],{},"Prima di una ristrutturazione",", per sapere da dove si parte davvero.",[33,1480],{},[36,1482,1484],{"id":1483},"e-gli-altri-documenti","E gli altri documenti",[14,1486,1487,1488,1491,1492,1495,1496,1499,1500,1502],{},"La planimetria descrive ",[18,1489,1490],{},"l'interno"," di una unità. Per il resto servono altri documenti: la ",[18,1493,1494],{},"visura"," per i dati censuari e la rendita, l'",[18,1497,1498],{},"elaborato planimetrico"," per la divisione in subalterni e le parti comuni, l'",[18,1501,572],{}," per proprietà e ipoteche.",[14,1504,1505],{},"Chi compra dovrebbe averne almeno tre. Averne uno solo dà la sensazione di aver controllato, che è peggio del non aver controllato affatto.",[33,1507],{},[36,1509,1511],{"id":1510},"il-punto-di-partenza","Il punto di partenza",[14,1513,1514,1515,1518],{},"Tutto parte da ",[18,1516,1517],{},"Comune catastale, foglio, particella e subalterno",". Senza subalterno, in un condominio, non si individua l'appartamento.",[14,1520,1521,1522,1524],{},"Con ",[18,1523,283],{}," trovate l'immobile sulla mappa e ne leggete gli identificativi, compresa la scelta del subalterno quando la particella ne ha più di uno. Da lì, la delega e la richiesta diventano un modulo da compilare invece di una caccia al dato.",{"title":289,"searchDepth":290,"depth":290,"links":1526},[1527,1528,1529,1530,1531,1532],{"id":1264,"depth":290,"text":1265},{"id":1318,"depth":290,"text":1319},{"id":1381,"depth":290,"text":1382},{"id":1459,"depth":290,"text":1460},{"id":1483,"depth":290,"text":1484},{"id":1510,"depth":290,"text":1511},"È l'unico documento catastale che non può chiedere chiunque. Cosa contiene, perché l'Agenzia delle Entrate la protegge, come si fa la delega e cosa fare quando la planimetria non corrisponde a come è fatta la casa.",{"date":302,"updated":302,"author":303,"category":304,"image":1535,"tags":1536,"country":310},"/images/blog/referencia-catastral.jpg",[1537,1538,819,1373,1440,1391],"planimetria catastale","delega","/blog/planimetria-catastale-come-ottenerla",{"title":1235,"description":1533},"blog/planimetria-catastale-come-ottenerla","gcUgEUwS-UIkqbv-fjGLc69T25FA0Zx3T8T0rG_kd_I",1789989362758]