[{"data":1,"prerenderedAt":2086},["ShallowReactive",2],{"blog-/blog/identificativo-catastale-italia-guida":3,"blog-locale-/blog/identificativo-catastale-italia-guida":620,"blog-related-/blog/identificativo-catastale-italia-guida":625},{"id":4,"title":5,"body":6,"description":608,"extension":609,"meta":610,"navigation":620,"path":621,"seo":622,"stem":623,"__hash__":624},"content/blog/identificativo-catastale-italia-guida.md","Identificativo catastale: cos'è, dove trovarlo e come usarlo",{"type":7,"value":8,"toc":583},"minimark",[9,13,35,38,41,46,53,70,73,75,79,84,99,102,106,113,117,124,127,130,134,141,144,154,157,166,170,176,179,185,188,190,194,198,201,205,208,212,219,236,240,247,258,260,264,279,290,292,296,303,323,326,328,332,338,341,367,379,386,388,392,395,414,417,419,423,499,506,508,512,518,524,530,536,547,549,553],[10,11,5],"h1",{"id":12},"identificativo-catastale-cosè-dove-trovarlo-e-come-usarlo",[14,15,16,17,21,22,21,25,21,28,21,31,34],"p",{},"Se hai mai letto una visura catastale o un rogito notarile, hai incontrato parole come ",[18,19,20],"strong",{},"foglio",", ",[18,23,24],{},"particella",[18,26,27],{},"subalterno",[18,29,30],{},"mappale",[18,32,33],{},"sezione",".",[14,36,37],{},"Sembrano un codice segreto. Non lo sono — ma capirle fa la differenza tra perdere mezz'ora sui portali dell'Agenzia delle Entrate e trovare quello che cerchi in trenta secondi.",[39,40],"hr",{},[42,43,45],"h2",{"id":44},"come-funziona-il-catasto-italiano","Come funziona il catasto italiano",[14,47,48,49,52],{},"L'Italia ha due catasti separati, gestiti dall'",[18,50,51],{},"Agenzia delle Entrate",":",[54,55,56,64],"ul",{},[57,58,59,60,63],"li",{},"Il ",[18,61,62],{},"Catasto Terreni"," — mappa i terreni, le aree agricole, i boschi",[57,65,59,66,69],{},[18,67,68],{},"Catasto Fabbricati"," — registra gli edifici, gli appartamenti, i locali commerciali",[14,71,72],{},"Ogni immobile è identificato da un insieme di codici che, messi insieme, lo individuano in modo univoco su tutto il territorio italiano.",[39,74],{},[42,76,78],{"id":77},"i-componenti-dellidentificativo-catastale","I componenti dell'identificativo catastale",[80,81,83],"h3",{"id":82},"il-comune","Il Comune",[14,85,86,87,90,91,95,96,34],{},"Ogni ricerca parte dal comune di appartenenza, identificato dal ",[18,88,89],{},"codice belfiore"," (un codice alfanumerico di 4 caratteri usato dal catasto e dall'Agenzia delle Entrate). Per esempio, Roma è ",[92,93,94],"code",{},"H501",", Milano è ",[92,97,98],{},"F205",[14,100,101],{},"Nelle visure, il comune è sempre indicato per esteso.",[80,103,105],{"id":104},"la-sezione-non-sempre-presente","La Sezione (non sempre presente)",[14,107,108,109,112],{},"I comuni più grandi possono essere divisi in ",[18,110,111],{},"sezioni"," identificate da una lettera. Non tutti i comuni le hanno — dipende dalla struttura storica del catasto locale.",[80,114,116],{"id":115},"il-foglio-catastale","Il Foglio catastale",[14,118,119,120,123],{},"Il foglio è una ",[18,121,122],{},"mappa in scala"," che rappresenta una porzione del territorio comunale. Ogni comune è suddiviso in fogli numerati progressivamente.",[14,125,126],{},"Puoi pensarci come a una pagina di atlante: ogni foglio copre un'area specifica e contiene tutte le particelle di quella zona.",[14,128,129],{},"I fogli sono numerati solitamente da 1 a qualche decina per i comuni piccoli, fino a centinaia per le grandi città.",[80,131,133],{"id":132},"la-particella-o-mappale","La Particella (o Mappale)",[14,135,136,137,140],{},"La particella è l'",[18,138,139],{},"unità fondamentale del catasto"," — corrisponde a un singolo appezzamento di terreno o a un edificio.",[14,142,143],{},"Ogni particella ha un numero unico all'interno del suo foglio.",[145,146,151],"pre",{"className":147,"code":149,"language":150},[148],"language-text","Comune: Roma (H501)\nFoglio: 15\nParticella: 342\n","text",[92,152,149],{"__ignoreMap":153},"",[14,155,156],{},"Questo identifica in modo univoco un terreno specifico nella città di Roma.",[158,159,160],"blockquote",{},[14,161,162,165],{},[18,163,164],{},"Mappale vs Particella",": sono due parole per la stesso concetto. \"Mappale\" è il termine tecnico usato nel catasto terreni di alcune regioni del nord Italia (eredità austriaca), \"particella\" è il termine standard nazionale. Significano la stessa cosa.",[80,167,169],{"id":168},"il-subalterno","Il Subalterno",[14,171,172,173,34],{},"Il subalterno entra in gioco negli ",[18,174,175],{},"edifici con più unità immobiliari",[14,177,178],{},"Quando su un singolo terreno (o un singolo edificio) esistono più appartamenti, negozi o locali, ciascuno riceve un subalterno diverso.",[145,180,183],{"className":181,"code":182,"language":150},[148],"Comune: Milano (F205)\nFoglio: 430\nParticella: 18\nSubalterno: 7   ← appartamento specifico\n",[92,184,182],{"__ignoreMap":153},[14,186,187],{},"Senza subalterno stai guardando l'intero edificio. Con il subalterno identifichi la singola unità.",[39,189],{},[42,191,193],{"id":192},"dove-trovare-i-dati-catastali-del-tuo-immobile","Dove trovare i dati catastali del tuo immobile",[80,195,197],{"id":196},"sullavviso-di-pagamento-imu","Sull'avviso di pagamento IMU",[14,199,200],{},"Ogni anno il Comune invia (o pubblica online) il calcolo dell'IMU. I dati catastali sono indicati nella sezione \"Immobili soggetti all'imposta\".",[80,202,204],{"id":203},"sul-rogito-notarile","Sul rogito notarile",[14,206,207],{},"Qualsiasi atto di compravendita, donazione o successione include la descrizione catastale completa dell'immobile.",[80,209,211],{"id":210},"sulla-visura-catastale","Sulla visura catastale",[14,213,214,215,218],{},"Puoi richiedere la visura catastale ",[18,216,217],{},"gratuitamente"," sul sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CNS. La visura contiene:",[54,220,221,224,227,230,233],{},[57,222,223],{},"Foglio, particella, subalterno",[57,225,226],{},"Categoria e classe catastale",[57,228,229],{},"Superficie (per i fabbricati, in vani o m² catastali)",[57,231,232],{},"Rendita catastale",[57,234,235],{},"Intestatari (dati anagrafici del proprietario)",[80,237,239],{"id":238},"sulla-planimetria-catastale","Sulla planimetria catastale",[14,241,242,243,246],{},"La planimetria catastale mostra la ",[18,244,245],{},"forma dell'immobile"," (pianta dell'appartamento o del terreno). Si richiede separatamente dalla visura.",[14,248,249,254],{},[250,251],"img",{"alt":252,"src":253},"Planimetria e dati catastali","/images/blog/referencia-catastral.jpg",[255,256,257],"em",{},"La visura catastale contiene tutti i dati identificativi dell'immobile",[39,259],{},[42,261,263],{"id":262},"cosa-non-trovi-nel-catasto","Cosa non trovi nel catasto",[14,265,266,267,270,271,274,275,278],{},"Il catasto non è un sistema GPS. I dati catastali ti dicono ",[18,268,269],{},"cosa"," è un immobile e ",[18,272,273],{},"chi"," lo possiede, ma non ti dicono ",[18,276,277],{},"dove si trova"," in termini di coordinate geografiche.",[14,280,281,282,289],{},"Per trasformare un identificativo catastale in una posizione GPS devi usare strumenti dedicati come ",[283,284,288],"a",{"href":285,"rel":286},"https://www.catastogps.it",[287],"nofollow","Catasto GPS",", che collegano i dati catastali alla cartografia geografica.",[39,291],{},[42,293,295],{"id":294},"rendita-catastale-cosè-e-a-cosa-serve","Rendita catastale: cos'è e a cosa serve",[14,297,298,299,302],{},"Sulla visura trovi anche la ",[18,300,301],{},"rendita catastale"," — un valore espresso in euro che serve come base per calcolare:",[54,304,305,311,317],{},[57,306,307,310],{},[18,308,309],{},"IMU e TASI"," (moltiplicando per coefficienti stabiliti per legge)",[57,312,313,316],{},[18,314,315],{},"Imposta ipotecaria e catastale"," nei trasferimenti",[57,318,319,322],{},[18,320,321],{},"IRPEF sul reddito da fabbricati"," (in parte)",[14,324,325],{},"La rendita catastale è spesso molto inferiore al valore di mercato — è un valore fiscale, non immobiliare.",[39,327],{},[42,329,331],{"id":330},"difformità-catastali-un-problema-diffuso","Difformità catastali: un problema diffuso",[14,333,334,335,34],{},"In Italia è comune che la ",[18,336,337],{},"situazione catastale non corrisponda alla realtà",[14,339,340],{},"Le cause più frequenti:",[54,342,343,349,355,361],{},[57,344,345,348],{},[18,346,347],{},"Ristrutturazioni non dichiarate"," — modifiche interne o esterne non aggiornate al catasto",[57,350,351,354],{},[18,352,353],{},"Ampliamenti abusivi"," — superfetazioni, verande chiuse, garage trasformati",[57,356,357,360],{},[18,358,359],{},"Dati storici errati"," — errori di rilevamento che non sono mai stati corretti",[57,362,363,366],{},[18,364,365],{},"Successioni non completate"," — l'immobile è ancora intestato a chi è deceduto",[158,368,369],{},[14,370,371,374,375,378],{},[18,372,373],{},"Importante",": dalla Legge 122/2010, chi vende un immobile deve dichiarare la ",[18,376,377],{},"conformità catastale"," — che la planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi. Una difformità scoperta dopo il rogito può creare seri problemi legali.",[14,380,381,382,385],{},"Se sospetti una difformità, un ",[18,383,384],{},"geometra"," può fare un accatastamento in variazione (DOCFA) per aggiornare la situazione.",[39,387],{},[42,389,391],{"id":390},"dalla-particella-alla-mappa","Dalla particella alla mappa",[14,393,394],{},"Una volta che hai foglio e particella, puoi:",[396,397,398,407],"ol",{},[57,399,400,401,406],{},"Usare il ",[283,402,405],{"href":403,"rel":404},"https://www.pcn.minambiente.it",[287],"Geoportale Nazionale"," per vedere la posizione approssimativa",[57,408,409,410,413],{},"Usare ",[283,411,288],{"href":285,"rel":412},[287]," per avere le coordinate GPS precise e aprire direttamente su Google Maps",[14,415,416],{},"Il secondo è molto più veloce.",[39,418],{},[42,420,422],{"id":421},"riepilogo-dei-codici-catastali","Riepilogo dei codici catastali",[424,425,426,442],"table",{},[427,428,429],"thead",{},[430,431,432,436,439],"tr",{},[433,434,435],"th",{},"Codice",[433,437,438],{},"Cosa identifica",[433,440,441],{},"Obbligatorio?",[443,444,445,457,468,478,488],"tbody",{},[430,446,447,451,454],{},[448,449,450],"td",{},"Comune",[448,452,453],{},"Il territorio comunale",[448,455,456],{},"✓ Sempre",[430,458,459,462,465],{},[448,460,461],{},"Sezione",[448,463,464],{},"Suddivisione interna del comune",[448,466,467],{},"Solo se il comune la usa",[430,469,470,473,476],{},[448,471,472],{},"Foglio",[448,474,475],{},"Mappa di una zona del comune",[448,477,456],{},[430,479,480,483,486],{},[448,481,482],{},"Particella / Mappale",[448,484,485],{},"Singolo terreno o edificio",[448,487,456],{},[430,489,490,493,496],{},[448,491,492],{},"Subalterno",[448,494,495],{},"Unità in un edificio multi-proprietà",[448,497,498],{},"Solo per fabbricati divisi",[14,500,501,502,505],{},"Con questi elementi hai tutto quello che serve per identificare qualsiasi immobile in Italia, consultare la visura, verificare la proprietà, e — con ",[283,503,288],{"href":285,"rel":504},[287]," — trovarlo esattamente sulla mappa.",[39,507],{},[42,509,511],{"id":510},"domande-frequenti","Domande frequenti",[14,513,514,517],{},[18,515,516],{},"Foglio e mappale sono la stessa cosa di foglio e particella?","\nSì. \"Mappale\" e \"particella\" sono sinonimi nel catasto italiano. \"Mappale\" è il termine storico usato soprattutto nel catasto terreni di alcune regioni del nord Italia (retaggio dell'influenza austriaca), mentre \"particella\" è il termine standard del catasto nazionale. Nei documenti moderni si usa prevalentemente \"particella\".",[14,519,520,523],{},[18,521,522],{},"Come posso ottenere la planimetria catastale del mio appartamento?","\nLa planimetria si richiede separatamente dalla visura. Puoi ottenerla sul sito dell'Agenzia delle Entrate accedendo ai servizi catastali con SPID o CIE. Se la planimetria è di un immobile non tuo, devi dimostrare un interesse legittimo (es. potenziale acquirente).",[14,525,526,529],{},[18,527,528],{},"Cosa significa \"difformità catastale\" in un rogito notarile?","\nSignifica che la planimetria catastale depositata non corrisponde allo stato attuale dell'immobile. Dal 2010 la legge impone la conformità tra planimetria e stato dei luoghi per poter rogitare. Per sanare una difformità bisogna presentare una pratica DOCFA (per i fabbricati) tramite un tecnico abilitato.",[14,531,532,535],{},[18,533,534],{},"Il subalterno cambia se vendo l'appartamento?","\nNo. Il subalterno è attribuito all'unità immobiliare, non al proprietario. Rimane invariato nei passaggi di proprietà. Cambia solo se l'unità viene frazionata (divide in due subalterni) o accorpata ad altra unità.",[14,537,538,541,542,34],{},[18,539,540],{},"Come si calcolano le tasse sulla base della rendita catastale?","\nL'IMU si calcola rivalutando la rendita catastale del 5%, moltiplicando per i coefficienti di legge (variabili per categoria catastale) e applicando l'aliquota deliberata dal Comune. I dettagli aggiornati sono disponibili sul sito del ",[283,543,546],{"href":544,"rel":545},"https://www.finanze.gov.it",[287],"Dipartimento delle Finanze",[39,548],{},[42,550,552],{"id":551},"fonti","Fonti",[54,554,555,562,569,576],{},[57,556,557],{},[283,558,561],{"href":559,"rel":560},"https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni",[287],"Agenzia delle Entrate — Catasto e cartografia",[57,563,564],{},[283,565,568],{"href":566,"rel":567},"https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/consultazione-visure-catastali",[287],"Agenzia delle Entrate — Consultazione visure catastali online",[57,570,571],{},[283,572,575],{"href":573,"rel":574},"https://www.finanze.gov.it/it/fiscalita-locale/imu/",[287],"Dipartimento delle Finanze — Guida all'IMU",[57,577,578],{},[283,579,582],{"href":580,"rel":581},"https://www.anci.it",[287],"ANCI — Informazioni sui catasti comunali",{"title":153,"searchDepth":584,"depth":584,"links":585},2,[586,587,595,601,602,603,604,605,606,607],{"id":44,"depth":584,"text":45},{"id":77,"depth":584,"text":78,"children":588},[589,591,592,593,594],{"id":82,"depth":590,"text":83},3,{"id":104,"depth":590,"text":105},{"id":115,"depth":590,"text":116},{"id":132,"depth":590,"text":133},{"id":168,"depth":590,"text":169},{"id":192,"depth":584,"text":193,"children":596},[597,598,599,600],{"id":196,"depth":590,"text":197},{"id":203,"depth":590,"text":204},{"id":210,"depth":590,"text":211},{"id":238,"depth":590,"text":239},{"id":262,"depth":584,"text":263},{"id":294,"depth":584,"text":295},{"id":330,"depth":584,"text":331},{"id":390,"depth":584,"text":391},{"id":421,"depth":584,"text":422},{"id":510,"depth":584,"text":511},{"id":551,"depth":584,"text":552},"Foglio, particella, subalterno — il catasto italiano usa un linguaggio tutto suo. Questa guida spiega ogni termine con esempi pratici, e come trasformare questi codici in una posizione reale sulla mappa.","md",{"date":611,"author":612,"category":613,"image":614,"tags":615,"country":619},"2026-04-03","Marco Ferretti","conceptos","/images/blog/escritura.jpg",[616,617,24,27,618],"identificativo catastale","foglio catastale","visura catastale","IT",true,"/blog/identificativo-catastale-italia-guida",{"title":5,"description":608},"blog/identificativo-catastale-italia-guida","Dzu7SVr3bj7HCe7j-QplwNbAH17IdaDapNVlj170LKQ",[626,1123,1649],{"id":627,"title":628,"body":629,"description":1111,"extension":609,"meta":1112,"navigation":620,"path":1119,"seo":1120,"stem":1121,"__hash__":1122},"content/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no.md","Visura catastale: cosa contiene davvero, e cosa non ci troverai mai",{"type":7,"value":630,"toc":1094},[631,634,640,643,650,653,655,659,662,669,681,684,696,698,702,705,709,720,724,746,762,766,773,777,784,786,790,797,825,829,835,838,849,856,861,863,867,873,876,897,913,916,918,922,929,932,935,949,952,978,987,989,993,1027,1029,1033,1036,1039,1046,1048,1059,1068,1070,1074,1085,1088],[10,632,628],{"id":633},"visura-catastale-cosa-contiene-davvero-e-cosa-non-ci-troverai-mai",[14,635,636,637,34],{},"Se stai comprando un immobile, dividendo un'eredità o semplicemente cercando di capire di chi è quel terreno confinante, qualcuno ti avrà detto: ",[18,638,639],{},"chiedi una visura catastale",[14,641,642],{},"È un buon consiglio. Ma è mezzo consiglio, e la metà che manca costa cara.",[14,644,645,646,649],{},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano ed è anche quello su cui circolano più malintesi. Il più diffuso, e il più pericoloso, è questo: ",[18,647,648],{},"molti pensano che la visura mostri le ipoteche. Non le mostra."," Mai. Non è una limitazione del formato: è che le ipoteche stanno in un archivio diverso, tenuto da un ufficio diverso, e si chiedono con un documento diverso.",[14,651,652],{},"Vediamo cosa c'è dentro, cosa no, e come non sbagliare richiesta.",[39,654],{},[42,656,658],{"id":657},"i-due-catasti-italiani","I due catasti italiani",[14,660,661],{},"Prima di leggere una visura conviene sapere da dove esce.",[14,663,664,665,668],{},"L'Italia ha ",[18,666,667],{},"due catasti separati",", entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate:",[54,670,671,676],{},[57,672,59,673,675],{},[18,674,62],{},", che mappa terreni, aree agricole e boschi",[57,677,59,678,680],{},[18,679,68],{},", che registra edifici, appartamenti e locali",[14,682,683],{},"Un terreno agricolo sta nel primo. Un appartamento sta nel secondo. Un capannone su un terreno può comparire in entrambi, con identificativi collegati.",[685,686,689],"callout",{"type":687,"title":688},"info","Perché questo ti riguarda",[14,690,691,692,695],{},"Quando chiedi una visura devi dire ",[18,693,694],{},"quale"," catasto. Chiedere la visura di un terreno al Catasto Fabbricati dà zero risultati, e la maggior parte delle richieste sbagliate nasce qui.",[39,697],{},[42,699,701],{"id":700},"cosa-contiene-una-visura-catastale","Cosa contiene una visura catastale",[14,703,704],{},"Una visura per immobile, quella che si chiede partendo da foglio e particella, ti restituisce quattro blocchi di informazioni.",[80,706,708],{"id":707},"_1-lidentificativo","1. L'identificativo",[14,710,711,712,21,714,716,717,719],{},"Comune, sezione se esiste, ",[18,713,20],{},[18,715,24],{}," e, per i fabbricati, il ",[18,718,27],{},". È la carta d'identità dell'immobile: quella combinazione lo individua in modo univoco su tutto il territorio nazionale.",[80,721,723],{"id":722},"_2-i-dati-censuari","2. I dati censuari",[14,725,726,727,730,731,734,735,738,739,742,743,34],{},"Per un terreno: la ",[18,728,729],{},"superficie"," in ettari, are e centiare, la ",[18,732,733],{},"qualità di coltura"," (seminativo, vigneto, uliveto, bosco ceduo…), la ",[18,736,737],{},"classe"," e i due redditi, ",[18,740,741],{},"dominicale"," e ",[18,744,745],{},"agrario",[14,747,748,749,752,753,755,756,759,760,34],{},"Per un fabbricato: la ",[18,750,751],{},"categoria catastale"," (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/1 opificio…), la ",[18,754,737],{},", la ",[18,757,758],{},"consistenza"," in vani o metri quadri, e la ",[18,761,301],{},[80,763,765],{"id":764},"_3-gli-intestatari","3. Gli intestatari",[14,767,768,769,772],{},"I nomi delle persone o delle società che risultano ",[18,770,771],{},"intestate"," all'immobile in catasto, con la quota e il tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie.",[80,774,776],{"id":775},"_4-la-storia-delle-variazioni","4. La storia delle variazioni",[14,778,779,780,783],{},"Se chiedi la visura ",[18,781,782],{},"storica"," invece di quella attuale, vedi anche tutti i passaggi precedenti: frazionamenti, fusioni, volture, cambi di intestazione, con la data e l'atto che li ha generati.",[39,785],{},[42,787,789],{"id":788},"e-adesso-la-parte-che-quasi-nessuno-racconta","E adesso la parte che quasi nessuno racconta",[14,791,792,793,796],{},"Ecco cosa ",[18,794,795],{},"non"," troverai in una visura catastale, per quanto attentamente la leggi:",[685,798,801,807,813,819],{"type":799,"title":800},"warning","Quattro cose che la visura non dice",[14,802,803,806],{},[18,804,805],{},"Le ipoteche."," Nessuna. Un immobile gravato da tre ipoteche ha una visura identica a uno libero.",[14,808,809,812],{},[18,810,811],{},"I pignoramenti e i sequestri."," Stessa storia.",[14,814,815,818],{},[18,816,817],{},"Le servitù"," costituite per atto — passaggio, acquedotto, elettrodotto.",[14,820,821,824],{},[18,822,823],{},"Chi è il proprietario in senso giuridico."," Sembra assurdo visto che ci sono gli intestatari, ma è così, e merita un paragrafo a parte.",[80,826,828],{"id":827},"il-catasto-non-prova-la-proprietà","Il catasto non prova la proprietà",[14,830,831,832,34],{},"Questa è la frase che vale l'intero articolo: ",[18,833,834],{},"il catasto italiano non è probatorio",[14,836,837],{},"La sua finalità è fiscale e di identificazione. Serve allo Stato per sapere quanto vale un immobile ai fini delle imposte e dove si trova. Non serve a stabilire di chi è.",[14,839,840,841,844,845,848],{},"La proprietà si prova con gli ",[18,842,843],{},"atti trascritti nei Registri Immobiliari",", tenuti dalla Conservatoria — oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Se una compravendita è stata regolarmente trascritta ma la ",[18,846,847],{},"voltura"," catastale non è mai stata fatta, in visura resta il vecchio intestatario. Succede più spesso di quanto immagini, soprattutto nelle successioni ereditarie non definite.",[14,850,851,852,855],{},"Quindi: l'intestatario in visura è un ottimo ",[18,853,854],{},"indizio",", non una prova.",[14,857,858],{},[250,859],{"alt":860,"src":614},"La proprietà si prova con gli atti trascritti, non con la visura",[39,862],{},[42,864,866],{"id":865},"allora-cosa-serve-per-vedere-le-ipoteche","Allora cosa serve per vedere le ipoteche?",[14,868,869,870,34],{},"Serve un documento diverso, chiesto a un ufficio diverso: l'",[18,871,872],{},"ispezione ipotecaria",[14,874,875],{},"Si richiede alla Conservatoria e restituisce le tre famiglie di formalità:",[54,877,878,885,891],{},[57,879,880,881,884],{},"Le ",[18,882,883],{},"trascrizioni"," — i passaggi di proprietà: compravendite, donazioni, successioni",[57,886,880,887,890],{},[18,888,889],{},"iscrizioni"," — le ipoteche, volontarie, giudiziali o legali",[57,892,880,893,896],{},[18,894,895],{},"annotazioni"," — ciò che modifica o cancella le precedenti, per esempio la cancellazione di un'ipoteca estinta",[685,898,901,907],{"type":899,"title":900},"tip","La regola pratica",[14,902,903,906],{},[18,904,905],{},"Vuoi sapere com'è fatto e chi risulta intestato?"," Visura catastale.",[14,908,909,912],{},[18,910,911],{},"Vuoi sapere se è libero da debiti prima di firmare?"," Ispezione ipotecaria. Sempre. Senza eccezioni.",[14,914,915],{},"Le due cose insieme danno il quadro. Una sola delle due, mezzo quadro — e la metà che manca è quasi sempre quella che fa male.",[39,917],{},[42,919,921],{"id":920},"la-visura-gratuita-e-quando-non-basta","La visura gratuita, e quando non basta",[14,923,924,925,928],{},"Da gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha aperto la consultazione telematica: ",[18,926,927],{},"con SPID o CIE puoi consultare gratuitamente la visura catastale",", anche di immobili non tuoi.",[14,930,931],{},"È un cambiamento importante e va detto, perché molti continuano a pagare quello che potrebbero avere gratis.",[14,933,934],{},"Quando quella strada basta:",[54,936,937,940,943,946],{},[57,938,939],{},"Hai SPID o CIE attiva",[57,941,942],{},"Ti serve consultare, non allegare",[57,944,945],{},"Sai già foglio e particella",[57,947,948],{},"Non hai fretta e ti va di navigare il portale",[14,950,951],{},"Quando conviene altro:",[54,953,954,960,966,972],{},[57,955,956,959],{},[18,957,958],{},"Non hai SPID"," — è il caso di molti stranieri, eredi residenti all'estero, o società estere che valutano un acquisto",[57,961,962,965],{},[18,963,964],{},"Ti serve il PDF da allegare"," a una pratica, a un preliminare, a una perizia",[57,967,968,971],{},[18,969,970],{},"Non conosci foglio e particella"," e parti da una posizione sulla mappa",[57,973,974,977],{},[18,975,976],{},"Stai facendo dieci controlli"," e non vuoi dieci sessioni di autenticazione",[685,979,980],{"type":687},[14,981,982,983,986],{},"Lo diciamo chiaramente perché è giusto saperlo: ",[18,984,985],{},"quello che vendiamo è la comodità, non l'accesso",". Il dato è pubblico e con SPID è gratuito. Se hai SPID, tempo e la particella sotto mano, il portale dell'Agenzia è la strada giusta e non ti serviamo.",[39,988],{},[42,990,992],{"id":991},"come-si-legge-in-pratica","Come si legge, in pratica",[994,995,997],"steps",{"title":996},"Dalla mappa al documento, in quattro passaggi",[396,998,999,1009,1015,1021],{},[57,1000,1001,1004,1005,1008],{},[18,1002,1003],{},"Individua la particella."," Se non hai l'identificativo, parti dalla mappa: trova il terreno e leggi foglio e particella dal contorno.",[1006,1007],"br",{},"Se hai già la visura in mano, l'identificativo è in alto, nella prima riga.",[57,1010,1011,1014],{},[18,1012,1013],{},"Guarda la qualità di coltura, non solo la superficie."," Un seminativo e un uliveto della stessa dimensione hanno valori molto diversi, e il reddito dominicale lo riflette.",[57,1016,1017,1020],{},[18,1018,1019],{},"Controlla gli intestatari e le quote."," Se trovi sei nomi con quote frazionate, quasi sempre c'è una successione aperta dietro. Significa che per comprare servono tutte le firme.",[57,1022,1023,1026],{},[18,1024,1025],{},"Se stai per firmare qualcosa, fermati qui e chiedi l'ispezione ipotecaria."," La visura ti ha detto com'è fatto e chi risulta. Non ti ha detto se è libero.",[39,1028],{},[42,1030,1032],{"id":1031},"un-caso-concreto","Un caso concreto",[14,1034,1035],{},"Immagina un terreno agricolo di due ettari in provincia di Vercelli. La visura dice: seminativo, classe 2, intestato a una persona per l'intero, rendita dominicale modesta. Tutto pulito.",[14,1037,1038],{},"L'ispezione ipotecaria sullo stesso terreno dice un'altra storia: un'ipoteca volontaria iscritta nel 2019 a garanzia di un mutuo, mai annotata come cancellata.",[14,1040,1041,1042,1045],{},"Nessuna delle due è sbagliata. Semplicemente ",[18,1043,1044],{},"rispondono a domande diverse",", e chi si ferma alla prima compra il problema insieme al terreno.",[39,1047],{},[1049,1050,1056],"product-cta",{"accent":1051,"action":1052,"href":1053,"price":1054,"title":1055},"violet","Trova la particella sulla mappa","/it/mappa","9,90 €","Visura catastale",[14,1057,1058],{},"Trova la particella sulla mappa, senza conoscere foglio e numero, e richiedi la visura dalla scheda. Ti arriva in PDF via email. Senza SPID.",[1049,1060,1065],{"accent":1061,"action":1062,"href":1053,"price":1063,"title":1064},"amber","Cerca l'immobile","29,95 €","Ispezione ipotecaria",[14,1066,1067],{},"Ipoteche, pignoramenti e trascrizioni dalla Conservatoria. È il documento da chiedere prima di firmare, non dopo.",[39,1069],{},[42,1071,1073],{"id":1072},"in-sintesi","In sintesi",[14,1075,1076,1077,1080,1081,1084],{},"La visura catastale ti dice ",[18,1078,1079],{},"com'è fatto"," l'immobile e ",[18,1082,1083],{},"chi risulta"," intestato. È il punto di partenza di qualsiasi verifica, costa poco o niente, e va letta sapendo cosa aspettarsi.",[14,1086,1087],{},"Quello che non ti dice — ipoteche, pignoramenti, servitù, e la proprietà in senso giuridico — sta altrove, nei Registri Immobiliari.",[14,1089,1090,1091],{},"Se ricordi una sola cosa di questo articolo, ricorda questa: ",[18,1092,1093],{},"una visura pulita non significa un immobile libero.",{"title":153,"searchDepth":584,"depth":584,"links":1095},[1096,1097,1103,1106,1107,1108,1109,1110],{"id":657,"depth":584,"text":658},{"id":700,"depth":584,"text":701,"children":1098},[1099,1100,1101,1102],{"id":707,"depth":590,"text":708},{"id":722,"depth":590,"text":723},{"id":764,"depth":590,"text":765},{"id":775,"depth":590,"text":776},{"id":788,"depth":584,"text":789,"children":1104},[1105],{"id":827,"depth":590,"text":828},{"id":865,"depth":584,"text":866},{"id":920,"depth":584,"text":921},{"id":991,"depth":584,"text":992},{"id":1031,"depth":584,"text":1032},{"id":1072,"depth":584,"text":1073},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano — ed è anche il più frainteso. Dentro ci sono gli intestatari e la rendita; le ipoteche no. Questa guida spiega cosa leggi in una visura, cosa serve chiedere altrove, e quando ti basta quella gratuita.",{"date":1113,"updated":1113,"author":612,"category":1114,"image":614,"tags":1115,"country":619},"2026-09-11","documentos",[618,1116,51,1117,301,1118],"catasto","intestatari","ipoteche","/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no",{"title":628,"description":1111},"blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","6GaT41KKSX1ce2eEieL1JYqT0_OtKT4ay6q8XwLzoEY",{"id":1124,"title":1125,"body":1126,"description":1635,"extension":609,"meta":1636,"navigation":620,"path":1645,"seo":1646,"stem":1647,"__hash__":1648},"content/blog/coordinate-gps-particella-catastale-italia.md","Come trovare le coordinate GPS di una particella catastale in Italia",{"type":7,"value":1127,"toc":1612},[1128,1131,1134,1140,1143,1146,1149,1151,1155,1161,1180,1187,1190,1192,1196,1202,1206,1209,1233,1235,1239,1243,1251,1260,1264,1267,1290,1298,1302,1305,1331,1340,1343,1345,1349,1353,1356,1359,1363,1366,1369,1373,1376,1379,1381,1385,1392,1398,1409,1411,1415,1418,1459,1462,1464,1468,1471,1484,1490,1498,1500,1504,1511,1518,1520,1522,1525,1532,1535,1537,1539,1545,1551,1557,1568,1574,1580,1582,1584],[10,1129,1125],{"id":1130},"come-trovare-le-coordinate-gps-di-una-particella-catastale-in-italia",[14,1132,1133],{},"Hai in mano una visura catastale.",[14,1135,1136,1137,34],{},"C'è scritto qualcosa tipo: ",[18,1138,1139],{},"Foglio 15, Particella 342, Subalterno 4",[14,1141,1142],{},"E tu vuoi sapere dove si trova fisicamente questo pezzo di terra — non su un foglio di mappa catastale in bianco e nero, ma su Google Maps, dove puoi vedere la via satellite e capire esattamente cosa stai guardando.",[14,1144,1145],{},"Il problema? Il catasto italiano non ti dà le coordinate GPS. Punto.",[14,1147,1148],{},"Ecco come aggirarlo.",[39,1150],{},[42,1152,1154],{"id":1153},"il-problema-con-gli-strumenti-ufficiali","Il problema con gli strumenti ufficiali",[14,1156,1157,1158,1160],{},"Il catasto italiano è gestito dall'",[18,1159,51],{}," (ex Agenzia del Territorio). I dati sono accessibili tramite:",[54,1162,1163,1168,1174],{},[57,1164,1165,1167],{},[18,1166,405],{}," (pcn.minambiente.it) — lento, non sempre aggiornato",[57,1169,1170,1173],{},[18,1171,1172],{},"Visure catastali"," sul sito dell'Agenzia delle Entrate — ti danno dati anagrafici ma niente coordinate",[57,1175,1176,1179],{},[18,1177,1178],{},"WMS dei singoli Comuni"," — esiste solo per alcune città, interfacce diverse ovunque",[14,1181,1182,1183,1186],{},"Nessuno di questi strumenti ti restituisce direttamente ",[18,1184,1185],{},"latitudine e longitudine"," della particella.",[14,1188,1189],{},"Per un geometra o un agente immobiliare che fa decine di ricerche al giorno, è un problema reale.",[39,1191],{},[42,1193,1195],{"id":1194},"la-soluzione-catasto-gps","La soluzione: Catasto GPS",[14,1197,1198,1201],{},[283,1199,288],{"href":285,"rel":1200},[287]," interroga direttamente i dati catastali aperti italiani (dataset ondata/WMS dell'Agenzia delle Entrate) e li converte in coordinate GPS standard.",[80,1203,1205],{"id":1204},"cosa-ti-serve","Cosa ti serve",[14,1207,1208],{},"Solo il codice della particella. Lo trovi su:",[54,1210,1211,1216,1222,1227],{},[57,1212,1213,1215],{},[18,1214,1055],{}," (disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate)",[57,1217,1218,1221],{},[18,1219,1220],{},"Atto di compravendita"," o rogito notarile",[57,1223,1224],{},[18,1225,1226],{},"Planimetria catastale",[57,1228,1229,1232],{},[18,1230,1231],{},"Dichiarazione IMU/TASI"," del Comune",[39,1234],{},[42,1236,1238],{"id":1237},"come-funziona-passo-per-passo","Come funziona, passo per passo",[80,1240,1242],{"id":1241},"passo-1-apri-catasto-gps","Passo 1: Apri Catasto GPS",[14,1244,1245,1246,1250],{},"Vai su ",[283,1247,1249],{"href":285,"rel":1248},[287],"catastogps.it"," dal browser. Niente da installare, niente account.",[14,1252,1253,1257],{},[250,1254],{"alt":1255,"src":1256},"Interfaccia Catasto GPS","/images/blog/catastrogps-landing.jpg",[255,1258,1259],{},"L'interfaccia funziona da desktop e da mobile — basta il browser",[80,1261,1263],{"id":1262},"passo-2-inserisci-i-dati-della-particella","Passo 2: Inserisci i dati della particella",[14,1265,1266],{},"Inserisci:",[54,1268,1269,1274,1279,1285],{},[57,1270,1271,1273],{},[18,1272,450],{}," (nome o codice belfiore)",[57,1275,1276,1278],{},[18,1277,472],{}," catastale",[57,1280,1281,1284],{},[18,1282,1283],{},"Particella"," (numero)",[57,1286,1287,1289],{},[18,1288,492],{}," (opzionale, per le unità in condominio)",[158,1291,1292],{},[14,1293,1294,1297],{},[18,1295,1296],{},"Nota",": il subalterno identifica una singola unità immobiliare all'interno di un edificio. Se stai cercando un terreno, non hai il subalterno.",[80,1299,1301],{"id":1300},"passo-3-ottieni-le-coordinate-e-apri-su-google-maps","Passo 3: Ottieni le coordinate e apri su Google Maps",[14,1303,1304],{},"In pochi secondi:",[54,1306,1307,1313,1319,1325],{},[57,1308,1309,1312],{},[18,1310,1311],{},"Latitudine e longitudine"," del centroide della particella",[57,1314,1315,1318],{},[18,1316,1317],{},"Superficie catastale"," ufficiale in m²",[57,1320,59,1321,1324],{},[18,1322,1323],{},"perimetro esatto"," della particella disegnato sulla mappa",[57,1326,1327,1328],{},"Pulsante ",[18,1329,1330],{},"Apri in Google Maps",[14,1332,1333,1337],{},[250,1334],{"alt":1335,"src":1336},"Mappa con perimetro particella","/images/blog/catastrogps-mapa.jpg",[255,1338,1339],{},"Il perimetro catastale si sovrappone alla vista satellite",[14,1341,1342],{},"Clicca su Google Maps e sei esattamente sopra quella particella, con la vista satellite attiva.",[39,1344],{},[42,1346,1348],{"id":1347},"a-cosa-serve-davvero-nella-pratica","A cosa serve davvero nella pratica",[80,1350,1352],{"id":1351},"per-i-geometri","Per i geometri",[14,1354,1355],{},"Stai preparando un frazionamento? Un piano di lottizzazione? Prima ancora di andare in sopralluogo, vuoi capire esattamente dove si trova la particella rispetto agli accessi stradali, ai canali, ai confini con le proprietà vicine.",[14,1357,1358],{},"Con le coordinate GPS la carichi direttamente nel tuo GPS da campo o nel software GIS.",[80,1360,1362],{"id":1361},"per-gli-agenti-immobiliari","Per gli agenti immobiliari",[14,1364,1365],{},"Un cliente ti chiede di valutare un terreno agricolo in provincia. Hai la visura catastale, hai il foglio e la particella. Ma il terreno è sperduto in campagna e non hai l'indirizzo.",[14,1367,1368],{},"Le coordinate GPS ti portano sul posto in cinque minuti con Google Maps.",[80,1370,1372],{"id":1371},"per-i-privati","Per i privati",[14,1374,1375],{},"Hai ereditato un terreno che non hai mai visto. O stai pensando di acquistare un rustico e vuoi prima capire l'esposizione, i vicini, l'accesso.",[14,1377,1378],{},"Trasformi il numero astratto della visura in un punto reale sulla mappa.",[39,1380],{},[42,1382,1384],{"id":1383},"coordinate-in-gradi-decimali-e-sistemi-di-riferimento","Coordinate in gradi decimali e sistemi di riferimento",[14,1386,1387,1388,1391],{},"Le coordinate restituite da Catasto GPS sono in ",[18,1389,1390],{},"WGS84"," (il sistema standard del GPS internazionale) in formato gradi decimali.",[14,1393,1394,1395],{},"Esempio: ",[92,1396,1397],{},"lat 41.902782, lng 12.496366",[14,1399,1400,1401,1404,1405,1408],{},"Se lavori con software GIS italiani che usano il sistema ",[18,1402,1403],{},"Monte Mario / Gauss-Boaga"," (EPSG:3003 / 3004) o il più recente ",[18,1406,1407],{},"RDN2008 / UTM"," (EPSG:6706), Catasto GPS fornisce anche la conversione in questi sistemi.",[39,1410],{},[42,1412,1414],{"id":1413},"catasto-terreni-vs-catasto-fabbricati","Catasto terreni vs. catasto fabbricati",[14,1416,1417],{},"In Italia esistono due catasti separati:",[424,1419,1420,1433],{},[427,1421,1422],{},[430,1423,1424,1427,1430],{},[433,1425,1426],{},"Catasto",[433,1428,1429],{},"Cosa contiene",[433,1431,1432],{},"Coordinate disponibili",[443,1434,1435,1447],{},[430,1436,1437,1441,1444],{},[448,1438,1439],{},[18,1440,62],{},[448,1442,1443],{},"Particelle di terreno, campi, boschi",[448,1445,1446],{},"✓ Sì",[430,1448,1449,1453,1456],{},[448,1450,1451],{},[18,1452,68],{},[448,1454,1455],{},"Abitazioni, negozi, uffici, capannoni",[448,1457,1458],{},"✓ Sì (basate sul perimetro dell'edificio)",[14,1460,1461],{},"Per gli immobili in condominio (appartamenti), le coordinate sono quelle dell'edificio nel suo complesso, non del singolo appartamento.",[39,1463],{},[42,1465,1467],{"id":1466},"il-catasto-italiano-è-affidabile","Il catasto italiano è affidabile?",[14,1469,1470],{},"Dipende.",[14,1472,880,1473,1476,1477,1480,1481,34],{},[18,1474,1475],{},"particelle terreni"," sono in genere ben aggiornate perché ogni variazione (frazionamento, fusione, cambio di destinazione) deve essere comunicata entro 30 giorni tramite ",[18,1478,1479],{},"DOCFA"," o ",[18,1482,1483],{},"PREGEO",[14,1485,880,1486,1489],{},[18,1487,1488],{},"planimetrie dei fabbricati"," sono invece spesso non aggiornate. Molti immobili italiani hanno una planimetria catastale che non corrisponde allo stato attuale — ristrutturazioni fatte senza aggiornare il catasto, ampliamenti, chiusure di terrazze.",[158,1491,1492],{},[14,1493,1494,1497],{},[18,1495,1496],{},"Attenzione",": per le compravendite immobiliari, la legge italiana (art. 29 legge 52/1985 modificato dalla L. 122/2010) richiede la conformità urbanistica e catastale. Una planimetria non aggiornata può bloccare il rogito.",[39,1499],{},[42,1501,1503],{"id":1502},"accesso-gratuito","Accesso gratuito",[14,1505,1506,1507,1510],{},"Catasto GPS è ",[18,1508,1509],{},"gratuito fino a 5 ricerche al giorno",", senza account.",[14,1512,1513,1514,1517],{},"Per geometri, agenzie immobiliari e studi notarili che fanno più ricerche, il ",[18,1515,1516],{},"piano Pro a 4,99€/mese"," offre ricerche illimitate, esportazione in KML/GPX per QGIS o Google Earth, e accesso API.",[39,1519],{},[42,1521,1073],{"id":1072},[14,1523,1524],{},"Il catasto italiano non ti dà le coordinate GPS — te lo diciamo subito così non perdi tempo sui portali ufficiali.",[14,1526,1527,1528,1531],{},"Il percorso più breve: visura catastale → ",[283,1529,1249],{"href":285,"rel":1530},[287]," → coordinate GPS → Google Maps.",[14,1533,1534],{},"Trenta secondi, dal foglio al satellite.",[39,1536],{},[42,1538,511],{"id":510},[14,1540,1541,1544],{},[18,1542,1543],{},"Le coordinate GPS di una particella catastale sono dati pubblici?","\nSì. I dati geometrici del catasto italiano (confini delle particelle, superfici, localizzazione) sono pubblici e liberamente consultabili. Solo i dati anagrafici dei proprietari sono protetti e richiedono un interesse legittimo per essere ottenuti.",[14,1546,1547,1550],{},[18,1548,1549],{},"La visura catastale mi dà le coordinate GPS?","\nNo. La visura catastale fornisce i dati anagrafici e fiscali della particella (categoria, rendita, intestatari), ma non include le coordinate geografiche. Per ottenere le coordinate GPS devi usare uno strumento dedicato come Catasto GPS.",[14,1552,1553,1556],{},[18,1554,1555],{},"Catasto GPS funziona per tutto il territorio italiano?","\nIl servizio copre le particelle del catasto terreni e del catasto fabbricati sull'intero territorio nazionale. La qualità dei dati dipende dall'aggiornamento del catasto locale — nelle grandi città e nel Centro-Nord la copertura è generalmente ottima.",[14,1558,1559,1562,1563,1567],{},[18,1560,1561],{},"Come ottengo la visura catastale di un immobile?","\nGratuitamente sul sito dell'",[283,1564,51],{"href":1565,"rel":1566},"https://www.agenziaentrate.gov.it",[287]," con SPID, CIE o CNS. Puoi accedere alle visure dei tuoi immobili direttamente dall'area riservata, senza costi.",[14,1569,1570,1573],{},[18,1571,1572],{},"Cosa devo fare se la particella non viene trovata?","\nVerifica che foglio e numero di particella siano corretti (controlla la visura catastale o l'atto notarile). Se la particella è stata oggetto di frazionamento o fusione recente, potrebbe non essere ancora aggiornata nei dati aperti. In questo caso contatta l'Ufficio Provinciale dell'Agenzia delle Entrate.",[14,1575,1576,1579],{},[18,1577,1578],{},"Posso usare Catasto GPS dal telefono, in campo?","\nSì. Il servizio funziona direttamente dal browser del tuo smartphone, senza installare nulla. Utile per i sopralluoghi quando hai solo il numero di particella e devi trovare il confine fisico del terreno.",[39,1581],{},[42,1583,552],{"id":551},[54,1585,1586,1592,1598,1605],{},[57,1587,1588],{},[283,1589,1591],{"href":566,"rel":1590},[287],"Agenzia delle Entrate — Servizi catastali e ipotecari",[57,1593,1594],{},[283,1595,1597],{"href":403,"rel":1596},[287],"Geoportale Nazionale — Cartografia catastale WMS",[57,1599,1600],{},[283,1601,1604],{"href":1602,"rel":1603},"https://www.igmi.org",[287],"Istituto Geografico Militare — Sistemi di riferimento italiani",[57,1606,1607],{},[283,1608,1611],{"href":1609,"rel":1610},"https://github.com/ondata/catasto",[287],"ondata.it — Dataset catasto aperto",{"title":153,"searchDepth":584,"depth":584,"links":1613},[1614,1615,1618,1623,1628,1629,1630,1631,1632,1633,1634],{"id":1153,"depth":584,"text":1154},{"id":1194,"depth":584,"text":1195,"children":1616},[1617],{"id":1204,"depth":590,"text":1205},{"id":1237,"depth":584,"text":1238,"children":1619},[1620,1621,1622],{"id":1241,"depth":590,"text":1242},{"id":1262,"depth":590,"text":1263},{"id":1300,"depth":590,"text":1301},{"id":1347,"depth":584,"text":1348,"children":1624},[1625,1626,1627],{"id":1351,"depth":590,"text":1352},{"id":1361,"depth":590,"text":1362},{"id":1371,"depth":590,"text":1372},{"id":1383,"depth":584,"text":1384},{"id":1413,"depth":584,"text":1414},{"id":1466,"depth":584,"text":1467},{"id":1502,"depth":584,"text":1503},{"id":1072,"depth":584,"text":1073},{"id":510,"depth":584,"text":511},{"id":551,"depth":584,"text":552},"Hai una visura catastale e vuoi sapere esattamente dove si trova quel terreno su Google Maps? Ecco il metodo più veloce, senza passare dall'Agenzia delle Entrate.",{"date":1637,"author":612,"category":1638,"image":1639,"tags":1640,"country":619},"2026-04-06","tutoriales","/images/blog/mapa-parcela.jpg",[1641,1642,1643,618,1644],"coordinate GPS","particella catastale","catasto italiano","agenzia entrate","/blog/coordinate-gps-particella-catastale-italia",{"title":1125,"description":1635},"blog/coordinate-gps-particella-catastale-italia","Ls7uQAXRW5RJNl05dSgpXV5yuUgTGJ54Iyz6NToi064",{"id":1650,"title":1651,"body":1652,"description":2076,"extension":609,"meta":2077,"navigation":620,"path":2082,"seo":2083,"stem":2084,"__hash__":2085},"content/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare.md","Comprare un terreno agricolo in Italia: gli otto controlli da fare prima di firmare",{"type":7,"value":1653,"toc":2065},[1654,1657,1664,1667,1670,1672,1676,1679,1685,1688,1711,1728,1734,1736,1740,1745,1748,1762,1764,1768,1775,1781,1798,1808,1810,1814,1820,1827,1833,1835,1839,1842,1868,1871,1873,1877,1884,1891,1905,1912,1921,1924,1926,1930,1933,1944,1947,1952,1954,1958,1961,1964,1978,1985,1994,1996,2000,2003,2054,2057,2059],[10,1655,1651],{"id":1656},"comprare-un-terreno-agricolo-in-italia-gli-otto-controlli-da-fare-prima-di-firmare",[14,1658,1659,1660,1663],{},"Quasi tutti quelli che comprano male un terreno hanno fatto lo stesso errore: hanno guardato ",[18,1661,1662],{},"il prezzo e la fotografia",", e hanno dato per scontato tutto il resto.",[14,1665,1666],{},"Il prezzo al metro quadro è l'ultima cosa che conta, non la prima. Prima vengono otto domande, e nessuna richiede un avvocato per essere posta. Richiedono documenti, e i documenti si chiedono in un ordine preciso, perché ognuno chiude una porta.",[14,1668,1669],{},"Questa è la lista, in ordine, con quello che serve a ogni passo.",[39,1671],{},[42,1673,1675],{"id":1674},"_1-il-terreno-è-davvero-quello-che-ti-stanno-mostrando","1. Il terreno è davvero quello che ti stanno mostrando",[14,1677,1678],{},"Sembra banale. Non lo è.",[14,1680,1681,1682,1684],{},"Chi vende ti indica un appezzamento sul posto, o una foto aerea con un contorno disegnato sopra. Ma il terreno oggetto della trattativa è una ",[18,1683,1642],{},", cioè un codice: comune, foglio, numero.",[14,1686,1687],{},"Le due cose coincidono? Quasi sempre sì. Ma i casi in cui non coincidono sono esattamente quelli che finiscono davanti a un giudice: una recinzione spostata trent'anni fa, una striscia che in realtà appartiene al confinante, una porzione già frazionata e venduta.",[994,1689,1691],{"title":1690},"Come si verifica",[396,1692,1693,1699,1705],{},[57,1694,1695,1698],{},[18,1696,1697],{},"Fatti dare foglio e particella per iscritto",", non a voce. Devono comparire nella proposta d'acquisto.",[57,1700,1701,1704],{},[18,1702,1703],{},"Guarda il contorno catastale sopra l'immagine satellitare."," Da lì si vede in trenta secondi se la recinzione, la strada o il capannone stanno dentro o fuori.",[57,1706,1707,1710],{},[18,1708,1709],{},"Se qualcosa non torna, fermati."," Una discrepanza tra mappa e realtà non si risolve con un accordo verbale: serve un tecnico e, se il confine è contestato, un frazionamento.",[685,1712,1714,1721],{"type":799,"title":1713},"La mappa catastale non fissa il confine",[14,1715,1716,1717,1720],{},"La cartografia catastale ha ",[18,1718,1719],{},"finalità fiscale e di identificazione",". Serve a localizzare la particella, non a stabilire dove passa il limite di proprietà con effetti legali. Per un confine contestato serve un tipo di frazionamento redatto da un tecnico abilitato.",[14,1722,1723,1724,1727],{},"Detto questo: per capire in anticipo ",[255,1725,1726],{},"se"," c'è un problema, guardare il contorno sul satellite è il modo più veloce che esista.",[14,1729,1730],{},[250,1731],{"alt":1732,"src":1733},"Un terreno agricolo: quello che vedi sul posto e quello che dice la particella non sempre coincidono","/images/blog/parcela-gps.jpg",[39,1735],{},[42,1737,1739],{"id":1738},"_2-chi-risulta-intestato-e-quante-persone-sono","2. Chi risulta intestato, e quante persone sono",[14,1741,1742,1743,34],{},"Qui si chiede la ",[18,1744,618],{},[14,1746,1747],{},"Ti dice chi risulta intestato, con quali quote e con quale diritto. Non prova la proprietà — il catasto italiano non è probatorio — ma ti dà due informazioni che cambiano la trattativa:",[54,1749,1750,1756],{},[57,1751,1752,1755],{},[18,1753,1754],{},"Quante firme servono."," Se la particella è intestata a sei eredi con quote frazionate, la compravendita richiede tutti e sei. Basta che uno non voglia vendere e l'operazione si ferma.",[57,1757,1758,1761],{},[18,1759,1760],{},"Se c'è una successione aperta."," Quote strane e cognomi ripetuti sono il segnale tipico di un'eredità non definita. Si può comprare lo stesso, ma i tempi si allungano.",[39,1763],{},[42,1765,1767],{"id":1766},"_3-se-è-libero-da-ipoteche-pignoramenti-e-trascrizioni","3. Se è libero da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni",[14,1769,1770,1771,1774],{},"Questo è il controllo che ",[18,1772,1773],{},"non si salta mai",", ed è quello che più spesso viene saltato.",[14,1776,1777,1778,1780],{},"Si chiede l'",[18,1779,872],{}," alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Restituisce tre cose:",[54,1782,1783,1788,1793],{},[57,1784,880,1785,1787],{},[18,1786,883],{}," — la catena dei passaggi di proprietà",[57,1789,880,1790,1792],{},[18,1791,889],{}," — le ipoteche",[57,1794,880,1795,1797],{},[18,1796,895],{}," — cancellazioni e modifiche delle precedenti",[685,1799,1801],{"type":799,"title":1800},"Una visura pulita non significa un terreno libero",[14,1802,1803,1804,1807],{},"Sono documenti diversi, di uffici diversi. Un terreno con tre ipoteche ha una visura catastale identica a uno senza. Se hai chiesto solo la visura, ",[18,1805,1806],{},"non hai controllato le ipoteche",": hai controllato un'altra cosa.",[39,1809],{},[42,1811,1813],{"id":1812},"_4-cosa-dice-il-piano-urbanistico","4. Cosa dice il piano urbanistico",[14,1815,1816,1817,34],{},"Il catasto ti dice che è un seminativo. Non ti dice cosa ",[18,1818,1819],{},"puoi farci",[14,1821,1822,1823,1826],{},"Quello sta nel ",[18,1824,1825],{},"certificato di destinazione urbanistica",", rilasciato dal Comune. Per i terreni sopra i 5.000 metri quadri è obbligatorio allegarlo all'atto, e la sua assenza rende l'atto nullo — ma va letto prima, non recuperato dal notaio all'ultimo.",[14,1828,1829,1830,34],{},"Cosa cerchi lì dentro: la zona urbanistica, gli indici edificatori se esistono, e soprattutto i ",[18,1831,1832],{},"vincoli",[39,1834],{},[42,1836,1838],{"id":1837},"_5-i-vincoli-che-sono-la-sorpresa-più-frequente","5. I vincoli, che sono la sorpresa più frequente",[14,1840,1841],{},"Un terreno può essere perfettamente in regola e comunque inutilizzabile per quello che avevi in mente. I vincoli tipici:",[54,1843,1844,1850,1856,1862],{},[57,1845,1846,1849],{},[18,1847,1848],{},"Paesaggistico"," — qualsiasi intervento passa da un'autorizzazione a parte",[57,1851,1852,1855],{},[18,1853,1854],{},"Idrogeologico"," — movimenti di terra e disboscamenti soggetti ad autorizzazione",[57,1857,1858,1861],{},[18,1859,1860],{},"Vincolo di destinazione agricola"," legato a contributi già percepiti",[57,1863,1864,1867],{},[18,1865,1866],{},"Aree protette, siti Natura 2000, fasce di rispetto"," di strade, corsi d'acqua, elettrodotti, cimiteri",[14,1869,1870],{},"Nessuno di questi compare in visura. Si trovano nel certificato di destinazione urbanistica e negli strumenti urbanistici comunali.",[39,1872],{},[42,1874,1876],{"id":1875},"_6-chi-ha-diritto-di-comprarlo-prima-di-te","6. Chi ha diritto di comprarlo prima di te",[14,1878,1879,1880,1883],{},"Questo è il punto che quasi nessuno conosce fuori dal settore, e che può far saltare l'acquisto ",[18,1881,1882],{},"dopo"," la firma.",[14,1885,1886,1887,1890],{},"In Italia, sui terreni agricoli esiste la ",[18,1888,1889],{},"prelazione agraria",". Hanno diritto a essere preferiti, a parità di condizioni:",[54,1892,1893,1899],{},[57,1894,59,1895,1898],{},[18,1896,1897],{},"coltivatore diretto affittuario"," che lavora il fondo da almeno due anni",[57,1900,1901,1902],{},"I ",[18,1903,1904],{},"coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti",[14,1906,1907,1908,1911],{},"Il venditore deve notificare la proposta di vendita a chi ha diritto di prelazione. Chi la riceve ha un termine per esercitarla. E se la notifica non viene fatta, il titolare del diritto può ",[18,1909,1910],{},"riscattare"," il fondo dall'acquirente — anche a compravendita conclusa.",[685,1913,1915,1918],{"type":799,"title":1914},"Cosa significa in pratica",[14,1916,1917],{},"Puoi comprare regolarmente, pagare, fare l'atto dal notaio, e trovarti mesi dopo un confinante coltivatore diretto che esercita il riscatto. Il terreno va a lui.",[14,1919,1920],{},"Prima di trattare un agricolo: chiedi al venditore se ci sono affittuari e chi sono i confinanti. È una domanda che costa zero e che evita l'unico disastro davvero irreversibile di questa lista.",[14,1922,1923],{},"Le regole sono nella legge 590/1965 e nella 817/1971, e i casi concreti hanno sfumature che meritano un professionista. Ma la domanda va posta all'inizio, non alla fine.",[39,1925],{},[42,1927,1929],{"id":1928},"_7-da-dove-ci-si-entra","7. Da dove ci si entra",[14,1931,1932],{},"Un terreno senza accesso legale vale una frazione di uno accessibile, e può essere impossibile da coltivare o da edificare.",[14,1934,1935,1936,1939,1940,1943],{},"Guarda sulla mappa se la particella ",[18,1937,1938],{},"confina con una strada pubblica",". Se non confina, l'accesso passa per un fondo altrui, e allora serve una ",[18,1941,1942],{},"servitù di passaggio"," costituita per atto e trascritta.",[14,1945,1946],{},"Un passaggio che \"si è sempre usato\" non è una servitù. Le servitù costituite per atto si vedono nell'ispezione ipotecaria, non in visura.",[685,1948,1949],{"type":899},[14,1950,1951],{},"Questo è uno dei controlli che si fanno meglio dal satellite che dai documenti: apri la mappa, guarda il contorno della particella e cerca dove tocca una strada. Se non la tocca da nessuna parte, hai trovato una domanda da fare al venditore.",[39,1953],{},[42,1955,1957],{"id":1956},"_8-quanto-vale-davvero","8. Quanto vale davvero",[14,1959,1960],{},"Solo adesso ha senso parlare di prezzo.",[14,1962,1963],{},"I riferimenti utili in Italia sono due, e servono a cose diverse:",[54,1965,1966,1972],{},[57,1967,880,1968,1971],{},[18,1969,1970],{},"quotazioni OMI"," dell'Agenzia delle Entrate, che danno intervalli di valore per zona e tipologia. Sono pubbliche e gratuite, e vanno bene per capire l'ordine di grandezza.",[57,1973,1901,1974,1977],{},[18,1975,1976],{},"valori agricoli medi"," per regione agraria e qualità di coltura, usati come riferimento in materia espropriativa.",[14,1979,1980,1981,1984],{},"Nessuno dei due è una perizia. Per un valore riferito a quel terreno specifico serve una ",[18,1982,1983],{},"valutazione basata su compravendite reali"," della zona, o una perizia di un tecnico.",[1049,1986,1991],{"accent":1987,"action":1988,"href":1053,"price":1989,"title":1990},"emerald","Valuta una particella","24,95 €","Valutazione di mercato",[14,1992,1993],{},"Una stima del valore della particella basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su una media provinciale. Con il dettaglio di come si arriva al numero.",[39,1995],{},[42,1997,1999],{"id":1998},"lordine-conta","L'ordine conta",[14,2001,2002],{},"Se dovessi ridurre tutto a una sequenza:",[994,2004,2006],{"title":2005},"La sequenza giusta",[396,2007,2008,2014,2019,2024,2030,2036,2042,2048],{},[57,2009,2010,2013],{},[18,2011,2012],{},"Identifica la particella sulla mappa"," e confronta il contorno con quello che vedi sul posto. Costo: zero.",[57,2015,2016,2018],{},[18,2017,1055],{}," — chi risulta, quante firme servono, com'è classificato.",[57,2020,2021,2023],{},[18,2022,1064],{}," — se è libero. Prima di qualsiasi caparra.",[57,2025,2026,2029],{},[18,2027,2028],{},"Certificato di destinazione urbanistica"," — cosa ci si può fare e quali vincoli ci sono.",[57,2031,2032,2035],{},[18,2033,2034],{},"Domanda sulla prelazione"," — affittuari e confinanti coltivatori diretti.",[57,2037,2038,2041],{},[18,2039,2040],{},"Accesso"," — da dove ci si entra, e se è un diritto o una consuetudine.",[57,2043,2044,2047],{},[18,2045,2046],{},"Valutazione"," — adesso, e non prima, si parla di prezzo.",[57,2049,2050,2053],{},[18,2051,2052],{},"Notaio"," — che farà le sue verifiche, ma tu ci arrivi sapendo già cosa stai comprando.",[14,2055,2056],{},"I primi tre passi costano meno di cinquanta euro in tutto e si fanno in un pomeriggio. Il terreno costa decine di migliaia. È la proporzione che rende assurdo saltarli.",[39,2058],{},[685,2060,2062],{"type":687,"title":2061},"Una nota onesta",[14,2063,2064],{},"Questo articolo è una guida pratica, non una consulenza legale. Le sfumature della prelazione agraria, dei vincoli e delle servitù cambiano da caso a caso e da regione a regione. Serve a farti arrivare preparato dal professionista, con le domande giuste e i documenti in mano — non a sostituirlo.",{"title":153,"searchDepth":584,"depth":584,"links":2066},[2067,2068,2069,2070,2071,2072,2073,2074,2075],{"id":1674,"depth":584,"text":1675},{"id":1738,"depth":584,"text":1739},{"id":1766,"depth":584,"text":1767},{"id":1812,"depth":584,"text":1813},{"id":1837,"depth":584,"text":1838},{"id":1875,"depth":584,"text":1876},{"id":1928,"depth":584,"text":1929},{"id":1956,"depth":584,"text":1957},{"id":1998,"depth":584,"text":1999},"Un terreno non si compra guardando il prezzo al metro quadro. Si compra dopo aver verificato chi è il proprietario davvero, se c'è un'ipoteca, cosa ci si può costruire, chi ha diritto di comprarlo prima di te e da dove ci si entra. Guida pratica, in ordine.",{"date":1113,"updated":1113,"author":612,"category":1114,"image":1733,"tags":2078,"country":619},[2079,2080,1889,872,2081,618],"terreno agricolo","compravendita","destinazione urbanistica","/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare",{"title":1651,"description":2076},"blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare","0HvO4FRDwtpjO17UiVmgBlGwspnoDvmClazaUPmbvgM",1789560506733]