[{"data":1,"prerenderedAt":1214},["ShallowReactive",2],{"blog-/blog/successione-terreni-come-si-divide":3,"blog-locale-/blog/successione-terreni-come-si-divide":216,"blog-related-/blog/successione-terreni-come-si-divide":221},{"id":4,"title":5,"body":6,"description":203,"extension":204,"meta":205,"navigation":216,"path":217,"seo":218,"stem":219,"__hash__":220},"content/blog/successione-terreni-come-si-divide.md","Successione di terreni: come sapere cosa c'è davvero e come si divide",{"type":7,"value":8,"toc":193},"minimark",[9,13,17,20,23,26,31,39,45,51,62,64,68,71,74,76,80,91,98,112,114,118,125,128,150,153,155,159,170,177,179,183,190],[10,11,5],"h1",{"id":12},"successione-di-terreni-come-sapere-cosa-cè-davvero-e-come-si-divide",[14,15,16],"p",{},"Con un appartamento è semplice: si sa cosa c'è. Con i terreni no.",[14,18,19],{},"Saltano fuori dodici particelle su tre Comuni, alcune ancora intestate al bisnonno, una che nessuno sa dove sia, e una che era stata venduta negli anni Sessanta con una scrittura privata mai trascritta.",[14,21,22],{},"Ecco l'ordine che funziona.",[24,25],"hr",{},[27,28,30],"h2",{"id":29},"primo-lelenco-dei-beni","Primo: l'elenco dei beni",[14,32,33,34,38],{},"Due fonti, e vanno usate entrambe perché ",[35,36,37],"strong",{},"non dicono la stessa cosa",":",[14,40,41,44],{},[35,42,43],{},"La visura per soggetto"," all'Agenzia delle Entrate: elenca tutti gli immobili intestati a una persona, Comune per Comune o su base nazionale.",[14,46,47,50],{},[35,48,49],{},"L'ispezione ipotecaria per soggetto",": elenca ciò che risulta nei registri immobiliari a nome di quella persona — che è la lista giuridicamente rilevante.",[52,53,56,59],"callout",{"title":54,"type":55},"Il catasto non prova la proprietà","warning",[14,57,58],{},"Le risultanze catastali hanno valore fiscale, non probatorio. Un terreno intestato in catasto al defunto può essere già stato venduto; un terreno che lui possedeva davvero può risultare intestato ad altri.",[14,60,61],{},"Per sapere di chi è, serve la Conservatoria. Per sapere cosa c'è, serve il catasto. Servono tutt'e due.",[24,63],{},[27,65,67],{"id":66},"secondo-capire-dove-sono","Secondo: capire dove sono",[14,69,70],{},"Foglio e particella non dicono nulla finché non si guarda la mappa. E nella divisione contano moltissimo: due particelle della stessa superficie possono valere dieci volte diverso a seconda dell'accesso, dell'esposizione e di cosa c'è intorno.",[14,72,73],{},"Vedere ogni particella sull'immagine satellitare risponde in un minuto a domande che altrimenti richiedono un sopralluogo: c'è una strada? è coltivata? qualcuno la sta usando?",[24,75],{},[27,77,79],{"id":78},"terzo-la-dichiarazione-di-successione-e-la-voltura","Terzo: la dichiarazione di successione e la voltura",[14,81,82,83,86,87,90],{},"La ",[35,84,85],{},"dichiarazione di successione"," si presenta entro ",[35,88,89],{},"dodici mesi"," dal decesso. Contiene tutti gli immobili con i loro dati catastali.",[14,92,93,94,97],{},"Da qualche anno la ",[35,95,96],{},"voltura catastale"," è automatica: presentando la dichiarazione in via telematica, l'aggiornamento delle intestazioni catastali segue senza una pratica separata.",[52,99,102,109],{"title":100,"type":101},"Ma la trascrizione in Conservatoria è un'altra cosa","info",[14,103,104,105,108],{},"La voltura aggiorna il catasto. Per rendere l'acquisto opponibile ai terzi serve l'",[35,106,107],{},"accettazione dell'eredità"," e la relativa trascrizione nei registri immobiliari.",[14,110,111],{},"Senza, la vendita successiva si complica: il notaio lo scopre e la pratica si ferma.",[24,113],{},[27,115,117],{"id":116},"quarto-uscire-dalla-comunione","Quarto: uscire dalla comunione",[14,119,120,121,124],{},"Finché non si divide, gli eredi sono in ",[35,122,123],{},"comunione",": ogni decisione importante richiede il consenso di tutti, e la quota di ciascuno è ideale, non materiale.",[14,126,127],{},"Le vie d'uscita:",[129,130,131,138,144],"ul",{},[132,133,134,137],"li",{},[35,135,136],{},"divisione consensuale"," davanti al notaio, con assegnazione di particelle a ciascuno",[132,139,140,143],{},[35,141,142],{},"vendita"," e ripartizione del ricavato",[132,145,146,149],{},[35,147,148],{},"divisione giudiziale",", quando qualcuno non collabora: lunga e costosa",[14,151,152],{},"La comunione lasciata correre è il motivo per cui in Italia esistono terreni con decine di comproprietari: a ogni generazione le quote si frammentano.",[24,154],{},[27,156,158],{"id":157},"i-terreni-agricoli-hanno-una-regola-in-più","I terreni agricoli hanno una regola in più",[14,160,161,162,165,166,169],{},"Se un terreno confina con quello di un ",[35,163,164],{},"coltivatore diretto",", questi può avere ",[35,167,168],{},"prelazione"," in caso di vendita. Lo stesso vale per l'eventuale affittuario coltivatore diretto.",[14,171,172,173,176],{},"Ignorarlo espone l'atto al ",[35,174,175],{},"riscatto",": il titolare della prelazione può riprendersi il fondo dall'acquirente entro il termine di legge. È una delle cause più frequenti di contenzioso agrario.",[24,178],{},[27,180,182],{"id":181},"da-dove-cominciare","Da dove cominciare",[14,184,185,186,189],{},"Dal capire cosa c'è e dov'è. Con ",[35,187,188],{},"Catasto GPS"," si vede ogni foglio e particella dell'elenco sulla mappa, con i confini sul satellite e la superficie.",[14,191,192],{},"È la differenza tra dividere un elenco e dividere dei terreni.",{"title":194,"searchDepth":195,"depth":195,"links":196},"",2,[197,198,199,200,201,202],{"id":29,"depth":195,"text":30},{"id":66,"depth":195,"text":67},{"id":78,"depth":195,"text":79},{"id":116,"depth":195,"text":117},{"id":157,"depth":195,"text":158},{"id":181,"depth":195,"text":182},"La parte lunga di una successione agricola non è l'imposta: è capire quali terreni ci sono. Dove cercarli, perché catasto e Conservatoria non coincidono mai, e come si esce da una comunione tra sette eredi.","md",{"date":206,"updated":206,"author":207,"category":208,"image":209,"tags":210,"country":215},"2026-09-21","Marco Ferretti","profesionales","/images/blog/google-maps.jpg",[211,212,213,96,123,214],"successione","terreni","eredi","divisione","IT",true,"/blog/successione-terreni-come-si-divide",{"title":5,"description":203},"blog/successione-terreni-come-si-divide","CoYQEl-CQRwW9mESpJoPWh0WlKZqk6_RX1MAV_TrrS8",[222,417,708],{"id":223,"title":224,"body":225,"description":404,"extension":204,"meta":405,"navigation":216,"path":413,"seo":414,"stem":415,"__hash__":416},"content/blog/fotovoltaico-terreno-agricolo-verifiche.md","Fotovoltaico su terreno agricolo: cosa verificare prima di firmare",{"type":7,"value":226,"toc":395},[227,230,233,236,243,245,249,263,270,283,285,289,292,295,298,300,304,307,310,312,316,319,326,328,332,365,367,371,378,381,383,387,390],[10,228,224],{"id":229},"fotovoltaico-su-terreno-agricolo-cosa-verificare-prima-di-firmare",[14,231,232],{},"Se possiedi un terreno agricolo di una certa dimensione in una zona assolata e con la rete vicina, è probabile che qualcuno ti abbia già chiamato.",[14,234,235],{},"La proposta è quasi sempre la stessa: un contratto lungo — venti o trent'anni — un canone annuo per ettaro, e nel frattempo un'opzione che blocca il terreno mentre si sviluppa il progetto.",[14,237,238,239,242],{},"Può essere un'ottima operazione. Ma il canone che ti offrono dipende da fattori che ",[35,240,241],{},"puoi verificare da solo",", e che cambiano radicalmente la tua posizione al tavolo.",[24,244],{},[27,246,248],{"id":247},"_1-i-vincoli-sul-terreno","1. I vincoli sul terreno",[14,250,251,252,255,256,255,259,262],{},"Il primo filtro non è il sole, sono i vincoli: ",[35,253,254],{},"paesaggistico",", ",[35,257,258],{},"idrogeologico",[35,260,261],{},"archeologico",", aree della Rete Natura 2000, fasce di rispetto.",[14,264,265,266,269],{},"Si leggono nel ",[35,267,268],{},"certificato di destinazione urbanistica",", che rilascia il Comune. È lo stesso documento obbligatorio per vendere un terreno, e vale la pena averlo comunque.",[52,271,273,276],{"title":272,"type":55},"Attenzione alle norme sulle aree idonee",[14,274,275],{},"La disciplina delle aree idonee e non idonee agli impianti è cambiata più volte negli ultimi anni, con differenze regionali rilevanti — soprattutto sul fotovoltaico a terra su suolo agricolo.",[14,277,278,279,282],{},"Prima di firmare un'opzione pluriennale, fatti dire dall'operatore ",[35,280,281],{},"in che categoria ricade il tuo terreno"," secondo la normativa regionale vigente. Se non lo sa, è un'informazione che manca a lui, non a te.",[24,284],{},[27,286,288],{"id":287},"_2-la-distanza-dalla-connessione","2. La distanza dalla connessione",[14,290,291],{},"È il fattore che più pesa nell'interesse di un operatore, e quasi nessun proprietario lo verifica prima di trattare.",[14,293,294],{},"Un terreno a duecento metri da una cabina primaria con capacità disponibile vale molto più di uno identico a quindici chilometri. Il costo di connessione può assorbire una parte enorme dell'investimento.",[14,296,297],{},"Se ti hanno chiamato, quel calcolo qualcuno l'ha già fatto. Averlo fatto anche tu cambia la trattativa.",[24,299],{},[27,301,303],{"id":302},"_3-la-superficie-che-serve-davvero","3. La superficie che serve davvero",[14,305,306],{},"La superficie catastale comprende tutto: scarpate, fossi, zone in ombra, affioramenti rocciosi.",[14,308,309],{},"Quella installabile è un'altra. Guardare il terreno sull'immagine satellitare con i confini dice in pochi minuti quale parte è realmente utilizzabile — ed evita di essere pagati a ettaro contando ettari che non servono.",[24,311],{},[27,313,315],{"id":314},"_4-i-diritti-di-terzi","4. I diritti di terzi",[14,317,318],{},"Un'ispezione ipotecaria dice se esistono ipoteche, servitù o trascrizioni che condizionano l'operazione.",[14,320,321,322,325],{},"E c'è una verifica che non sta in nessun registro: ",[35,323,324],{},"chi coltiva il fondo",". Se c'è un affitto agrario in corso, l'affittuario ha diritti, e i contratti agrari hanno durate e tutele proprie.",[24,327],{},[27,329,331],{"id":330},"le-domande-giuste-sul-contratto","Le domande giuste sul contratto",[333,334,335,341,347,353,359],"ol",{},[132,336,337,340],{},[35,338,339],{},"Affitto o diritto di superficie?"," Non sono equivalenti, né civilisticamente né fiscalmente.",[132,342,343,346],{},[35,344,345],{},"Cosa succede alla scadenza?"," Chi smantella l'impianto, e con quale garanzia finanziaria?",[132,348,349,352],{},[35,350,351],{},"Il canone si adegua?"," Trent'anni senza indicizzazione sono tanti.",[132,354,355,358],{},[35,356,357],{},"Il contratto è cedibile?"," Chi firma non è quasi mai chi gestirà l'impianto.",[132,360,361,364],{},[35,362,363],{},"E se il progetto non si autorizza?"," Quanti anni resta vincolato il terreno, e a quale corrispettivo?",[24,366],{},[27,368,370],{"id":369},"lagrivoltaico-è-unaltra-cosa","L'agrivoltaico è un'altra cosa",[14,372,373,374,377],{},"Vale la pena distinguerlo: nell'",[35,375,376],{},"agrivoltaico"," l'attività agricola continua sotto o tra i moduli, con requisiti tecnici specifici e, in alcuni casi, accesso a incentivi dedicati.",[14,379,380],{},"È un modello diverso dal fotovoltaico a terra, con canoni e implicazioni diverse. Chiedi esplicitamente di quale dei due si sta parlando.",[24,382],{},[27,384,386],{"id":385},"prima-di-tutto-questo","Prima di tutto questo",[14,388,389],{},"Guarda il tuo terreno come lo guarda chi ti ha chiamato: superficie reale, forma, accesso, cosa c'è intorno.",[14,391,392,394],{},[35,393,188],{}," te lo mostra sul satellite con i confini e la superficie, e ti dà le coordinate. È gratuito, e ti mette al tavolo con le stesse informazioni dell'altra parte.",{"title":194,"searchDepth":195,"depth":195,"links":396},[397,398,399,400,401,402,403],{"id":247,"depth":195,"text":248},{"id":287,"depth":195,"text":288},{"id":302,"depth":195,"text":303},{"id":314,"depth":195,"text":315},{"id":330,"depth":195,"text":331},{"id":369,"depth":195,"text":370},{"id":385,"depth":195,"text":386},"Prima del contratto con l'operatore ci sono quattro verifiche che cambiano il valore del canone: vincoli, distanza dalla cabina, superficie realmente utilizzabile e diritti di terzi. Si fanno tutte gratis.",{"date":206,"updated":206,"author":207,"category":208,"image":406,"tags":407,"country":215},"/images/blog/campo-topografo.jpg",[408,376,409,410,411,412],"fotovoltaico","terreno agricolo","canone","vincoli","diritto di superficie","/blog/fotovoltaico-terreno-agricolo-verifiche",{"title":224,"description":404},"blog/fotovoltaico-terreno-agricolo-verifiche","qxLbHz-JgJ8gbUR0xq_TNXEGIULnMsjc8rzBofvjxH4",{"id":418,"title":419,"body":420,"description":696,"extension":204,"meta":697,"navigation":216,"path":704,"seo":705,"stem":706,"__hash__":707},"content/blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve.md","Certificato di destinazione urbanistica: quando è obbligatorio e cosa succede senza",{"type":7,"value":421,"toc":687},[422,425,431,441,443,447,453,466,472,478,481,483,487,490,519,522,524,528,531,574,581,594,596,600,607,610,616,618,622,629,649,652,654,658,665,672,674,678,684],[10,423,419],{"id":424},"certificato-di-destinazione-urbanistica-quando-è-obbligatorio-e-cosa-succede-senza",[14,426,427,428],{},"C'è un documento che, se manca, non rende la compravendita difficile: ",[35,429,430],{},"la rende nulla.",[14,432,433,434,436,437,440],{},"È il ",[35,435,268],{},", il CDU. Non lo rilascia il catasto, non lo rilascia la Conservatoria: lo rilascia il ",[35,438,439],{},"Comune",", ed è l'unico documento che dice cosa si può fare su un terreno secondo lo strumento urbanistico vigente.",[24,442],{},[27,444,446],{"id":445},"quando-è-obbligatorio","Quando è obbligatorio",[14,448,449,450,452],{},"L'articolo 30 del DPR 380/2001 è netto: agli atti tra vivi che hanno per oggetto ",[35,451,212],{}," deve essere allegato il certificato di destinazione urbanistica.",[52,454,456,463],{"title":455,"type":55},"La conseguenza non è una sanzione, è la nullità",[14,457,458,459,462],{},"La norma non prevede una multa: prevede che l'atto sia ",[35,460,461],{},"nullo"," se il certificato manca. Non è un cavillo recuperabile dopo — è un atto che non produce effetti.",[14,464,465],{},"Il notaio non procede senza, e fa bene.",[14,467,468,471],{},[35,469,470],{},"Serve"," per la vendita di terreni, per le divisioni, per le donazioni e per le permute che hanno per oggetto terreni.",[14,473,474,477],{},[35,475,476],{},"Non serve"," quando si vende un fabbricato con la sua pertinenza, se il terreno è di superficie inferiore a 5.000 metri quadrati e costituisce pertinenza dell'edificio.",[14,479,480],{},"È qui che nasce l'equivoco più frequente: chi vende \"una casa con un po' di terra\" spesso scopre tardi che quella terra, catastalmente, è un terreno a sé.",[24,482],{},[27,484,486],{"id":485},"cosa-cè-scritto-dentro","Cosa c'è scritto dentro",[14,488,489],{},"Il CDU riporta, per ciascuna particella indicata:",[129,491,492,499,506,512],{},[132,493,494,495,498],{},"la ",[35,496,497],{},"zona omogenea"," del piano regolatore o del piano urbanistico comunale",[132,500,501,502,505],{},"gli ",[35,503,504],{},"indici"," applicabili: edificabilità, altezze, distanze",[132,507,508,509,511],{},"i ",[35,510,411],{}," che gravano sull'area — paesaggistico, idrogeologico, sismico, archeologico, di rispetto stradale o cimiteriale",[132,513,514,515,518],{},"le eventuali ",[35,516,517],{},"prescrizioni"," particolari",[14,520,521],{},"In pratica: se quel terreno è agricolo, edificabile, o se è edificabile sulla carta ma bloccato da un vincolo che nessuno aveva guardato.",[24,523],{},[27,525,527],{"id":526},"quanto-costa-e-quanto-ci-mette","Quanto costa e quanto ci mette",[14,529,530],{},"Le voci sono due, e la seconda varia da Comune a Comune:",[532,533,534,547],"table",{},[535,536,537],"thead",{},[538,539,540,544],"tr",{},[541,542,543],"th",{},"Voce",[541,545,546],{},"Importo",[548,549,550,559,566],"tbody",{},[538,551,552,556],{},[553,554,555],"td",{},"Marca da bollo (richiesta)",[553,557,558],{},"16 €",[538,560,561,564],{},[553,562,563],{},"Marca da bollo (rilascio)",[553,565,558],{},[538,567,568,571],{},[553,569,570],{},"Diritti di segreteria",[553,572,573],{},"variabili, in genere 20 – 60 €",[14,575,576,577,580],{},"Il termine di legge per il rilascio è di ",[35,578,579],{},"trenta giorni"," dalla richiesta. Alcuni Comuni rispondono in una settimana, altri usano tutti i trenta giorni — e in agosto, qualcuno di più.",[52,582,584,591],{"title":583,"type":101},"Il silenzio non blocca l'atto",[14,585,586,587,590],{},"Se il Comune non risponde entro trenta giorni, il certificato può essere sostituito da una ",[35,588,589],{},"dichiarazione dell'alienante"," sull'assenza di variazioni urbanistiche dall'ultimo certificato, purché questo non sia anteriore a un anno.",[14,592,593],{},"È una via d'uscita prevista dalla norma stessa, ma va usata sapendo cosa si sta dichiarando.",[24,595],{},[27,597,599],{"id":598},"la-scadenza-che-manda-a-monte-i-rogiti","La scadenza che manda a monte i rogiti",[14,601,602,603,606],{},"Il CDU ",[35,604,605],{},"conserva validità per un anno"," dalla data di rilascio, salvo che intervengano modificazioni agli strumenti urbanistici.",[14,608,609],{},"Sembra molto. Non lo è, quando tra il preliminare e il rogito passano otto mesi e il certificato era già stato chiesto due mesi prima del preliminare.",[14,611,612,615],{},[35,613,614],{},"La regola pratica",": chiedetelo quando il rogito ha una data, non quando comincia la trattativa. Un certificato scaduto costa un'altra attesa di trenta giorni, con tutti seduti dal notaio.",[24,617],{},[27,619,621],{"id":620},"cosa-non-vi-dice","Cosa non vi dice",[14,623,624,625,628],{},"Il CDU parla di ",[35,626,627],{},"urbanistica",", non di proprietà e non di dati catastali:",[129,630,631,637,643],{},[132,632,633,636],{},[35,634,635],{},"chi è il proprietario e quali ipoteche gravano"," → ispezione ipotecaria",[132,638,639,642],{},[35,640,641],{},"come è accatastato, quanti metri, che rendita"," → visura catastale",[132,644,645,648],{},[35,646,647],{},"se c'è un abuso edilizio"," → il CDU non lo rileva; serve l'accesso agli atti edilizi",[14,650,651],{},"Sono quattro documenti diversi che rispondono a quattro domande diverse. Averne uno solo dà l'illusione di aver controllato.",[24,653],{},[27,655,657],{"id":656},"come-si-chiede","Come si chiede",[14,659,660,661,664],{},"Al ",[35,662,663],{},"Comune dove si trova il terreno",", ufficio urbanistica o edilizia privata. Sempre più Comuni accettano la richiesta via PEC o dal portale dei servizi online.",[14,666,667,668,671],{},"Serve l'elenco preciso delle particelle: ",[35,669,670],{},"foglio, particella e Comune catastale",". Un errore nel foglio produce un certificato che riguarda un altro terreno — perfettamente valido, e perfettamente inutile.",[24,673],{},[27,675,677],{"id":676},"partire-dalla-particella","Partire dalla particella",[14,679,680,681,683],{},"Tutto questo presuppone di sapere esattamente quali particelle sono in gioco. È esattamente ciò che fa ",[35,682,188],{},": trovate il terreno sulla mappa, leggete foglio e particella, e vedete i confini sull'immagine satellitare prima ancora di andare in Comune.",[14,685,686],{},"È il dato da cui parte ogni richiesta — e quello che, sbagliato, fa arrivare il certificato giusto sul terreno sbagliato.",{"title":194,"searchDepth":195,"depth":195,"links":688},[689,690,691,692,693,694,695],{"id":445,"depth":195,"text":446},{"id":485,"depth":195,"text":486},{"id":526,"depth":195,"text":527},{"id":598,"depth":195,"text":599},{"id":620,"depth":195,"text":621},{"id":656,"depth":195,"text":657},{"id":676,"depth":195,"text":677},"Senza CDU l'atto di vendita di un terreno è nullo. Quando serve davvero, quanto costa, quanto ci mette il Comune e perché ha una scadenza che manda a monte più rogiti di quanto si creda.",{"date":206,"updated":206,"author":207,"category":698,"image":699,"tags":700,"country":215},"documentos","/images/blog/sede-catastro.jpg",[268,701,212,702,439,703],"CDU","rogito","PRG","/blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve",{"title":419,"description":696},"blog/certificato-destinazione-urbanistica-quando-serve","iGAQfbP6ns0Fsl_da5u1SGXKpEZ_5LT6GhR4qn5QKlk",{"id":709,"title":710,"body":711,"description":1200,"extension":204,"meta":1201,"navigation":216,"path":1210,"seo":1211,"stem":1212,"__hash__":1213},"content/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no.md","Visura catastale: cosa contiene davvero, e cosa non ci troverai mai",{"type":7,"value":712,"toc":1182},[713,716,723,726,733,736,738,742,745,752,767,770,780,782,786,789,794,808,812,834,851,855,862,866,873,875,879,886,913,916,922,925,936,943,950,952,956,962,965,986,1001,1004,1006,1010,1017,1020,1023,1037,1040,1066,1075,1077,1081,1115,1117,1121,1124,1127,1134,1136,1147,1156,1158,1162,1173,1176],[10,714,710],{"id":715},"visura-catastale-cosa-contiene-davvero-e-cosa-non-ci-troverai-mai",[14,717,718,719,722],{},"Se stai comprando un immobile, dividendo un'eredità o semplicemente cercando di capire di chi è quel terreno confinante, qualcuno ti avrà detto: ",[35,720,721],{},"chiedi una visura catastale",".",[14,724,725],{},"È un buon consiglio. Ma è mezzo consiglio, e la metà che manca costa cara.",[14,727,728,729,732],{},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano ed è anche quello su cui circolano più malintesi. Il più diffuso, e il più pericoloso, è questo: ",[35,730,731],{},"molti pensano che la visura mostri le ipoteche. Non le mostra."," Mai. Non è una limitazione del formato: è che le ipoteche stanno in un archivio diverso, tenuto da un ufficio diverso, e si chiedono con un documento diverso.",[14,734,735],{},"Vediamo cosa c'è dentro, cosa no, e come non sbagliare richiesta.",[24,737],{},[27,739,741],{"id":740},"i-due-catasti-italiani","I due catasti italiani",[14,743,744],{},"Prima di leggere una visura conviene sapere da dove esce.",[14,746,747,748,751],{},"L'Italia ha ",[35,749,750],{},"due catasti separati",", entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate:",[129,753,754,761],{},[132,755,756,757,760],{},"Il ",[35,758,759],{},"Catasto Terreni",", che mappa terreni, aree agricole e boschi",[132,762,756,763,766],{},[35,764,765],{},"Catasto Fabbricati",", che registra edifici, appartamenti e locali",[14,768,769],{},"Un terreno agricolo sta nel primo. Un appartamento sta nel secondo. Un capannone su un terreno può comparire in entrambi, con identificativi collegati.",[52,771,773],{"type":101,"title":772},"Perché questo ti riguarda",[14,774,775,776,779],{},"Quando chiedi una visura devi dire ",[35,777,778],{},"quale"," catasto. Chiedere la visura di un terreno al Catasto Fabbricati dà zero risultati, e la maggior parte delle richieste sbagliate nasce qui.",[24,781],{},[27,783,785],{"id":784},"cosa-contiene-una-visura-catastale","Cosa contiene una visura catastale",[14,787,788],{},"Una visura per immobile, quella che si chiede partendo da foglio e particella, ti restituisce quattro blocchi di informazioni.",[790,791,793],"h3",{"id":792},"_1-lidentificativo","1. L'identificativo",[14,795,796,797,255,800,803,804,807],{},"Comune, sezione se esiste, ",[35,798,799],{},"foglio",[35,801,802],{},"particella"," e, per i fabbricati, il ",[35,805,806],{},"subalterno",". È la carta d'identità dell'immobile: quella combinazione lo individua in modo univoco su tutto il territorio nazionale.",[790,809,811],{"id":810},"_2-i-dati-censuari","2. I dati censuari",[14,813,814,815,818,819,822,823,826,827,830,831,722],{},"Per un terreno: la ",[35,816,817],{},"superficie"," in ettari, are e centiare, la ",[35,820,821],{},"qualità di coltura"," (seminativo, vigneto, uliveto, bosco ceduo…), la ",[35,824,825],{},"classe"," e i due redditi, ",[35,828,829],{},"dominicale"," e ",[35,832,833],{},"agrario",[14,835,836,837,840,841,843,844,847,848,722],{},"Per un fabbricato: la ",[35,838,839],{},"categoria catastale"," (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/1 opificio…), la ",[35,842,825],{},", la ",[35,845,846],{},"consistenza"," in vani o metri quadri, e la ",[35,849,850],{},"rendita catastale",[790,852,854],{"id":853},"_3-gli-intestatari","3. Gli intestatari",[14,856,857,858,861],{},"I nomi delle persone o delle società che risultano ",[35,859,860],{},"intestate"," all'immobile in catasto, con la quota e il tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie.",[790,863,865],{"id":864},"_4-la-storia-delle-variazioni","4. La storia delle variazioni",[14,867,868,869,872],{},"Se chiedi la visura ",[35,870,871],{},"storica"," invece di quella attuale, vedi anche tutti i passaggi precedenti: frazionamenti, fusioni, volture, cambi di intestazione, con la data e l'atto che li ha generati.",[24,874],{},[27,876,878],{"id":877},"e-adesso-la-parte-che-quasi-nessuno-racconta","E adesso la parte che quasi nessuno racconta",[14,880,881,882,885],{},"Ecco cosa ",[35,883,884],{},"non"," troverai in una visura catastale, per quanto attentamente la leggi:",[52,887,889,895,901,907],{"type":55,"title":888},"Quattro cose che la visura non dice",[14,890,891,894],{},[35,892,893],{},"Le ipoteche."," Nessuna. Un immobile gravato da tre ipoteche ha una visura identica a uno libero.",[14,896,897,900],{},[35,898,899],{},"I pignoramenti e i sequestri."," Stessa storia.",[14,902,903,906],{},[35,904,905],{},"Le servitù"," costituite per atto — passaggio, acquedotto, elettrodotto.",[14,908,909,912],{},[35,910,911],{},"Chi è il proprietario in senso giuridico."," Sembra assurdo visto che ci sono gli intestatari, ma è così, e merita un paragrafo a parte.",[790,914,54],{"id":915},"il-catasto-non-prova-la-proprietà",[14,917,918,919,722],{},"Questa è la frase che vale l'intero articolo: ",[35,920,921],{},"il catasto italiano non è probatorio",[14,923,924],{},"La sua finalità è fiscale e di identificazione. Serve allo Stato per sapere quanto vale un immobile ai fini delle imposte e dove si trova. Non serve a stabilire di chi è.",[14,926,927,928,931,932,935],{},"La proprietà si prova con gli ",[35,929,930],{},"atti trascritti nei Registri Immobiliari",", tenuti dalla Conservatoria — oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Se una compravendita è stata regolarmente trascritta ma la ",[35,933,934],{},"voltura"," catastale non è mai stata fatta, in visura resta il vecchio intestatario. Succede più spesso di quanto immagini, soprattutto nelle successioni ereditarie non definite.",[14,937,938,939,942],{},"Quindi: l'intestatario in visura è un ottimo ",[35,940,941],{},"indizio",", non una prova.",[14,944,945],{},[946,947],"img",{"alt":948,"src":949},"La proprietà si prova con gli atti trascritti, non con la visura","/images/blog/escritura.jpg",[24,951],{},[27,953,955],{"id":954},"allora-cosa-serve-per-vedere-le-ipoteche","Allora cosa serve per vedere le ipoteche?",[14,957,958,959,722],{},"Serve un documento diverso, chiesto a un ufficio diverso: l'",[35,960,961],{},"ispezione ipotecaria",[14,963,964],{},"Si richiede alla Conservatoria e restituisce le tre famiglie di formalità:",[129,966,967,974,980],{},[132,968,969,970,973],{},"Le ",[35,971,972],{},"trascrizioni"," — i passaggi di proprietà: compravendite, donazioni, successioni",[132,975,969,976,979],{},[35,977,978],{},"iscrizioni"," — le ipoteche, volontarie, giudiziali o legali",[132,981,969,982,985],{},[35,983,984],{},"annotazioni"," — ciò che modifica o cancella le precedenti, per esempio la cancellazione di un'ipoteca estinta",[52,987,989,995],{"type":988,"title":614},"tip",[14,990,991,994],{},[35,992,993],{},"Vuoi sapere com'è fatto e chi risulta intestato?"," Visura catastale.",[14,996,997,1000],{},[35,998,999],{},"Vuoi sapere se è libero da debiti prima di firmare?"," Ispezione ipotecaria. Sempre. Senza eccezioni.",[14,1002,1003],{},"Le due cose insieme danno il quadro. Una sola delle due, mezzo quadro — e la metà che manca è quasi sempre quella che fa male.",[24,1005],{},[27,1007,1009],{"id":1008},"la-visura-gratuita-e-quando-non-basta","La visura gratuita, e quando non basta",[14,1011,1012,1013,1016],{},"Da gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha aperto la consultazione telematica: ",[35,1014,1015],{},"con SPID o CIE puoi consultare gratuitamente la visura catastale",", anche di immobili non tuoi.",[14,1018,1019],{},"È un cambiamento importante e va detto, perché molti continuano a pagare quello che potrebbero avere gratis.",[14,1021,1022],{},"Quando quella strada basta:",[129,1024,1025,1028,1031,1034],{},[132,1026,1027],{},"Hai SPID o CIE attiva",[132,1029,1030],{},"Ti serve consultare, non allegare",[132,1032,1033],{},"Sai già foglio e particella",[132,1035,1036],{},"Non hai fretta e ti va di navigare il portale",[14,1038,1039],{},"Quando conviene altro:",[129,1041,1042,1048,1054,1060],{},[132,1043,1044,1047],{},[35,1045,1046],{},"Non hai SPID"," — è il caso di molti stranieri, eredi residenti all'estero, o società estere che valutano un acquisto",[132,1049,1050,1053],{},[35,1051,1052],{},"Ti serve il PDF da allegare"," a una pratica, a un preliminare, a una perizia",[132,1055,1056,1059],{},[35,1057,1058],{},"Non conosci foglio e particella"," e parti da una posizione sulla mappa",[132,1061,1062,1065],{},[35,1063,1064],{},"Stai facendo dieci controlli"," e non vuoi dieci sessioni di autenticazione",[52,1067,1068],{"type":101},[14,1069,1070,1071,1074],{},"Lo diciamo chiaramente perché è giusto saperlo: ",[35,1072,1073],{},"quello che vendiamo è la comodità, non l'accesso",". Il dato è pubblico e con SPID è gratuito. Se hai SPID, tempo e la particella sotto mano, il portale dell'Agenzia è la strada giusta e non ti serviamo.",[24,1076],{},[27,1078,1080],{"id":1079},"come-si-legge-in-pratica","Come si legge, in pratica",[1082,1083,1085],"steps",{"title":1084},"Dalla mappa al documento, in quattro passaggi",[333,1086,1087,1097,1103,1109],{},[132,1088,1089,1092,1093,1096],{},[35,1090,1091],{},"Individua la particella."," Se non hai l'identificativo, parti dalla mappa: trova il terreno e leggi foglio e particella dal contorno.",[1094,1095],"br",{},"Se hai già la visura in mano, l'identificativo è in alto, nella prima riga.",[132,1098,1099,1102],{},[35,1100,1101],{},"Guarda la qualità di coltura, non solo la superficie."," Un seminativo e un uliveto della stessa dimensione hanno valori molto diversi, e il reddito dominicale lo riflette.",[132,1104,1105,1108],{},[35,1106,1107],{},"Controlla gli intestatari e le quote."," Se trovi sei nomi con quote frazionate, quasi sempre c'è una successione aperta dietro. Significa che per comprare servono tutte le firme.",[132,1110,1111,1114],{},[35,1112,1113],{},"Se stai per firmare qualcosa, fermati qui e chiedi l'ispezione ipotecaria."," La visura ti ha detto com'è fatto e chi risulta. Non ti ha detto se è libero.",[24,1116],{},[27,1118,1120],{"id":1119},"un-caso-concreto","Un caso concreto",[14,1122,1123],{},"Immagina un terreno agricolo di due ettari in provincia di Vercelli. La visura dice: seminativo, classe 2, intestato a una persona per l'intero, rendita dominicale modesta. Tutto pulito.",[14,1125,1126],{},"L'ispezione ipotecaria sullo stesso terreno dice un'altra storia: un'ipoteca volontaria iscritta nel 2019 a garanzia di un mutuo, mai annotata come cancellata.",[14,1128,1129,1130,1133],{},"Nessuna delle due è sbagliata. Semplicemente ",[35,1131,1132],{},"rispondono a domande diverse",", e chi si ferma alla prima compra il problema insieme al terreno.",[24,1135],{},[1137,1138,1144],"product-cta",{"accent":1139,"action":1140,"href":1141,"price":1142,"title":1143},"violet","Trova la particella sulla mappa","/it/mappa","9,90 €","Visura catastale",[14,1145,1146],{},"Trova la particella sulla mappa, senza conoscere foglio e numero, e richiedi la visura dalla scheda. Ti arriva in PDF via email. Senza SPID.",[1137,1148,1153],{"accent":1149,"action":1150,"href":1141,"price":1151,"title":1152},"amber","Cerca l'immobile","29,95 €","Ispezione ipotecaria",[14,1154,1155],{},"Ipoteche, pignoramenti e trascrizioni dalla Conservatoria. È il documento da chiedere prima di firmare, non dopo.",[24,1157],{},[27,1159,1161],{"id":1160},"in-sintesi","In sintesi",[14,1163,1164,1165,1168,1169,1172],{},"La visura catastale ti dice ",[35,1166,1167],{},"com'è fatto"," l'immobile e ",[35,1170,1171],{},"chi risulta"," intestato. È il punto di partenza di qualsiasi verifica, costa poco o niente, e va letta sapendo cosa aspettarsi.",[14,1174,1175],{},"Quello che non ti dice — ipoteche, pignoramenti, servitù, e la proprietà in senso giuridico — sta altrove, nei Registri Immobiliari.",[14,1177,1178,1179],{},"Se ricordi una sola cosa di questo articolo, ricorda questa: ",[35,1180,1181],{},"una visura pulita non significa un immobile libero.",{"title":194,"searchDepth":195,"depth":195,"links":1183},[1184,1185,1192,1195,1196,1197,1198,1199],{"id":740,"depth":195,"text":741},{"id":784,"depth":195,"text":785,"children":1186},[1187,1189,1190,1191],{"id":792,"depth":1188,"text":793},3,{"id":810,"depth":1188,"text":811},{"id":853,"depth":1188,"text":854},{"id":864,"depth":1188,"text":865},{"id":877,"depth":195,"text":878,"children":1193},[1194],{"id":915,"depth":1188,"text":54},{"id":954,"depth":195,"text":955},{"id":1008,"depth":195,"text":1009},{"id":1079,"depth":195,"text":1080},{"id":1119,"depth":195,"text":1120},{"id":1160,"depth":195,"text":1161},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano — ed è anche il più frainteso. Dentro ci sono gli intestatari e la rendita; le ipoteche no. Questa guida spiega cosa leggi in una visura, cosa serve chiedere altrove, e quando ti basta quella gratuita.",{"date":1202,"updated":1202,"author":207,"category":698,"image":1203,"tags":1204,"country":215},"2026-09-11","/images/blog/coordenadas-utm.jpg",[1205,1206,1207,1208,850,1209],"visura catastale","catasto","Agenzia delle Entrate","intestatari","ipoteche","/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no",{"title":710,"description":1200},"blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","Stb0dZ5N_LW3rQScYgVbNrXT4BIXwAoBrJBFdA02Lrg",1789990583056]