[{"data":1,"prerenderedAt":1764},["ShallowReactive",2],{"blog-/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no":3,"blog-locale-/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no":525,"blog-related-/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no":530},{"id":4,"title":5,"body":6,"description":512,"extension":513,"meta":514,"navigation":525,"path":526,"seo":527,"stem":528,"__hash__":529},"content/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no.md","Visura catastale: cosa contiene davvero, e cosa non ci troverai mai",{"type":7,"value":8,"toc":492},"minimark",[9,13,22,25,32,35,38,43,46,53,70,73,85,87,91,94,99,114,118,140,157,161,168,172,179,181,185,192,220,224,230,233,244,251,258,260,264,270,273,294,310,313,315,319,326,329,332,346,349,375,384,386,390,425,427,431,434,437,444,446,457,466,468,472,483,486],[10,11,5],"h1",{"id":12},"visura-catastale-cosa-contiene-davvero-e-cosa-non-ci-troverai-mai",[14,15,16,17,21],"p",{},"Se stai comprando un immobile, dividendo un'eredità o semplicemente cercando di capire di chi è quel terreno confinante, qualcuno ti avrà detto: ",[18,19,20],"strong",{},"chiedi una visura catastale",".",[14,23,24],{},"È un buon consiglio. Ma è mezzo consiglio, e la metà che manca costa cara.",[14,26,27,28,31],{},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano ed è anche quello su cui circolano più malintesi. Il più diffuso, e il più pericoloso, è questo: ",[18,29,30],{},"molti pensano che la visura mostri le ipoteche. Non le mostra."," Mai. Non è una limitazione del formato: è che le ipoteche stanno in un archivio diverso, tenuto da un ufficio diverso, e si chiedono con un documento diverso.",[14,33,34],{},"Vediamo cosa c'è dentro, cosa no, e come non sbagliare richiesta.",[36,37],"hr",{},[39,40,42],"h2",{"id":41},"i-due-catasti-italiani","I due catasti italiani",[14,44,45],{},"Prima di leggere una visura conviene sapere da dove esce.",[14,47,48,49,52],{},"L'Italia ha ",[18,50,51],{},"due catasti separati",", entrambi gestiti dall'Agenzia delle Entrate:",[54,55,56,64],"ul",{},[57,58,59,60,63],"li",{},"Il ",[18,61,62],{},"Catasto Terreni",", che mappa terreni, aree agricole e boschi",[57,65,59,66,69],{},[18,67,68],{},"Catasto Fabbricati",", che registra edifici, appartamenti e locali",[14,71,72],{},"Un terreno agricolo sta nel primo. Un appartamento sta nel secondo. Un capannone su un terreno può comparire in entrambi, con identificativi collegati.",[74,75,78],"callout",{"type":76,"title":77},"info","Perché questo ti riguarda",[14,79,80,81,84],{},"Quando chiedi una visura devi dire ",[18,82,83],{},"quale"," catasto. Chiedere la visura di un terreno al Catasto Fabbricati dà zero risultati, e la maggior parte delle richieste sbagliate nasce qui.",[36,86],{},[39,88,90],{"id":89},"cosa-contiene-una-visura-catastale","Cosa contiene una visura catastale",[14,92,93],{},"Una visura per immobile, quella che si chiede partendo da foglio e particella, ti restituisce quattro blocchi di informazioni.",[95,96,98],"h3",{"id":97},"_1-lidentificativo","1. L'identificativo",[14,100,101,102,105,106,109,110,113],{},"Comune, sezione se esiste, ",[18,103,104],{},"foglio",", ",[18,107,108],{},"particella"," e, per i fabbricati, il ",[18,111,112],{},"subalterno",". È la carta d'identità dell'immobile: quella combinazione lo individua in modo univoco su tutto il territorio nazionale.",[95,115,117],{"id":116},"_2-i-dati-censuari","2. I dati censuari",[14,119,120,121,124,125,128,129,132,133,136,137,21],{},"Per un terreno: la ",[18,122,123],{},"superficie"," in ettari, are e centiare, la ",[18,126,127],{},"qualità di coltura"," (seminativo, vigneto, uliveto, bosco ceduo…), la ",[18,130,131],{},"classe"," e i due redditi, ",[18,134,135],{},"dominicale"," e ",[18,138,139],{},"agrario",[14,141,142,143,146,147,149,150,153,154,21],{},"Per un fabbricato: la ",[18,144,145],{},"categoria catastale"," (A/2 abitazione civile, C/6 box, D/1 opificio…), la ",[18,148,131],{},", la ",[18,151,152],{},"consistenza"," in vani o metri quadri, e la ",[18,155,156],{},"rendita catastale",[95,158,160],{"id":159},"_3-gli-intestatari","3. Gli intestatari",[14,162,163,164,167],{},"I nomi delle persone o delle società che risultano ",[18,165,166],{},"intestate"," all'immobile in catasto, con la quota e il tipo di diritto: proprietà, usufrutto, nuda proprietà, diritto di superficie.",[95,169,171],{"id":170},"_4-la-storia-delle-variazioni","4. La storia delle variazioni",[14,173,174,175,178],{},"Se chiedi la visura ",[18,176,177],{},"storica"," invece di quella attuale, vedi anche tutti i passaggi precedenti: frazionamenti, fusioni, volture, cambi di intestazione, con la data e l'atto che li ha generati.",[36,180],{},[39,182,184],{"id":183},"e-adesso-la-parte-che-quasi-nessuno-racconta","E adesso la parte che quasi nessuno racconta",[14,186,187,188,191],{},"Ecco cosa ",[18,189,190],{},"non"," troverai in una visura catastale, per quanto attentamente la leggi:",[74,193,196,202,208,214],{"type":194,"title":195},"warning","Quattro cose che la visura non dice",[14,197,198,201],{},[18,199,200],{},"Le ipoteche."," Nessuna. Un immobile gravato da tre ipoteche ha una visura identica a uno libero.",[14,203,204,207],{},[18,205,206],{},"I pignoramenti e i sequestri."," Stessa storia.",[14,209,210,213],{},[18,211,212],{},"Le servitù"," costituite per atto — passaggio, acquedotto, elettrodotto.",[14,215,216,219],{},[18,217,218],{},"Chi è il proprietario in senso giuridico."," Sembra assurdo visto che ci sono gli intestatari, ma è così, e merita un paragrafo a parte.",[95,221,223],{"id":222},"il-catasto-non-prova-la-proprietà","Il catasto non prova la proprietà",[14,225,226,227,21],{},"Questa è la frase che vale l'intero articolo: ",[18,228,229],{},"il catasto italiano non è probatorio",[14,231,232],{},"La sua finalità è fiscale e di identificazione. Serve allo Stato per sapere quanto vale un immobile ai fini delle imposte e dove si trova. Non serve a stabilire di chi è.",[14,234,235,236,239,240,243],{},"La proprietà si prova con gli ",[18,237,238],{},"atti trascritti nei Registri Immobiliari",", tenuti dalla Conservatoria — oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare. Se una compravendita è stata regolarmente trascritta ma la ",[18,241,242],{},"voltura"," catastale non è mai stata fatta, in visura resta il vecchio intestatario. Succede più spesso di quanto immagini, soprattutto nelle successioni ereditarie non definite.",[14,245,246,247,250],{},"Quindi: l'intestatario in visura è un ottimo ",[18,248,249],{},"indizio",", non una prova.",[14,252,253],{},[254,255],"img",{"alt":256,"src":257},"La proprietà si prova con gli atti trascritti, non con la visura","/images/blog/escritura.jpg",[36,259],{},[39,261,263],{"id":262},"allora-cosa-serve-per-vedere-le-ipoteche","Allora cosa serve per vedere le ipoteche?",[14,265,266,267,21],{},"Serve un documento diverso, chiesto a un ufficio diverso: l'",[18,268,269],{},"ispezione ipotecaria",[14,271,272],{},"Si richiede alla Conservatoria e restituisce le tre famiglie di formalità:",[54,274,275,282,288],{},[57,276,277,278,281],{},"Le ",[18,279,280],{},"trascrizioni"," — i passaggi di proprietà: compravendite, donazioni, successioni",[57,283,277,284,287],{},[18,285,286],{},"iscrizioni"," — le ipoteche, volontarie, giudiziali o legali",[57,289,277,290,293],{},[18,291,292],{},"annotazioni"," — ciò che modifica o cancella le precedenti, per esempio la cancellazione di un'ipoteca estinta",[74,295,298,304],{"type":296,"title":297},"tip","La regola pratica",[14,299,300,303],{},[18,301,302],{},"Vuoi sapere com'è fatto e chi risulta intestato?"," Visura catastale.",[14,305,306,309],{},[18,307,308],{},"Vuoi sapere se è libero da debiti prima di firmare?"," Ispezione ipotecaria. Sempre. Senza eccezioni.",[14,311,312],{},"Le due cose insieme danno il quadro. Una sola delle due, mezzo quadro — e la metà che manca è quasi sempre quella che fa male.",[36,314],{},[39,316,318],{"id":317},"la-visura-gratuita-e-quando-non-basta","La visura gratuita, e quando non basta",[14,320,321,322,325],{},"Da gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha aperto la consultazione telematica: ",[18,323,324],{},"con SPID o CIE puoi consultare gratuitamente la visura catastale",", anche di immobili non tuoi.",[14,327,328],{},"È un cambiamento importante e va detto, perché molti continuano a pagare quello che potrebbero avere gratis.",[14,330,331],{},"Quando quella strada basta:",[54,333,334,337,340,343],{},[57,335,336],{},"Hai SPID o CIE attiva",[57,338,339],{},"Ti serve consultare, non allegare",[57,341,342],{},"Sai già foglio e particella",[57,344,345],{},"Non hai fretta e ti va di navigare il portale",[14,347,348],{},"Quando conviene altro:",[54,350,351,357,363,369],{},[57,352,353,356],{},[18,354,355],{},"Non hai SPID"," — è il caso di molti stranieri, eredi residenti all'estero, o società estere che valutano un acquisto",[57,358,359,362],{},[18,360,361],{},"Ti serve il PDF da allegare"," a una pratica, a un preliminare, a una perizia",[57,364,365,368],{},[18,366,367],{},"Non conosci foglio e particella"," e parti da una posizione sulla mappa",[57,370,371,374],{},[18,372,373],{},"Stai facendo dieci controlli"," e non vuoi dieci sessioni di autenticazione",[74,376,377],{"type":76},[14,378,379,380,383],{},"Lo diciamo chiaramente perché è giusto saperlo: ",[18,381,382],{},"quello che vendiamo è la comodità, non l'accesso",". Il dato è pubblico e con SPID è gratuito. Se hai SPID, tempo e la particella sotto mano, il portale dell'Agenzia è la strada giusta e non ti serviamo.",[36,385],{},[39,387,389],{"id":388},"come-si-legge-in-pratica","Come si legge, in pratica",[391,392,394],"steps",{"title":393},"Dalla mappa al documento, in quattro passaggi",[395,396,397,407,413,419],"ol",{},[57,398,399,402,403,406],{},[18,400,401],{},"Individua la particella."," Se non hai l'identificativo, parti dalla mappa: trova il terreno e leggi foglio e particella dal contorno.",[404,405],"br",{},"Se hai già la visura in mano, l'identificativo è in alto, nella prima riga.",[57,408,409,412],{},[18,410,411],{},"Guarda la qualità di coltura, non solo la superficie."," Un seminativo e un uliveto della stessa dimensione hanno valori molto diversi, e il reddito dominicale lo riflette.",[57,414,415,418],{},[18,416,417],{},"Controlla gli intestatari e le quote."," Se trovi sei nomi con quote frazionate, quasi sempre c'è una successione aperta dietro. Significa che per comprare servono tutte le firme.",[57,420,421,424],{},[18,422,423],{},"Se stai per firmare qualcosa, fermati qui e chiedi l'ispezione ipotecaria."," La visura ti ha detto com'è fatto e chi risulta. Non ti ha detto se è libero.",[36,426],{},[39,428,430],{"id":429},"un-caso-concreto","Un caso concreto",[14,432,433],{},"Immagina un terreno agricolo di due ettari in provincia di Vercelli. La visura dice: seminativo, classe 2, intestato a una persona per l'intero, rendita dominicale modesta. Tutto pulito.",[14,435,436],{},"L'ispezione ipotecaria sullo stesso terreno dice un'altra storia: un'ipoteca volontaria iscritta nel 2019 a garanzia di un mutuo, mai annotata come cancellata.",[14,438,439,440,443],{},"Nessuna delle due è sbagliata. Semplicemente ",[18,441,442],{},"rispondono a domande diverse",", e chi si ferma alla prima compra il problema insieme al terreno.",[36,445],{},[447,448,454],"product-cta",{"accent":449,"action":450,"href":451,"price":452,"title":453},"violet","Trova la particella sulla mappa","/it/mappa","9,90 €","Visura catastale",[14,455,456],{},"Trova la particella sulla mappa, senza conoscere foglio e numero, e richiedi la visura dalla scheda. Ti arriva in PDF via email. Senza SPID.",[447,458,463],{"accent":459,"action":460,"href":451,"price":461,"title":462},"amber","Cerca l'immobile","29,95 €","Ispezione ipotecaria",[14,464,465],{},"Ipoteche, pignoramenti e trascrizioni dalla Conservatoria. È il documento da chiedere prima di firmare, non dopo.",[36,467],{},[39,469,471],{"id":470},"in-sintesi","In sintesi",[14,473,474,475,478,479,482],{},"La visura catastale ti dice ",[18,476,477],{},"com'è fatto"," l'immobile e ",[18,480,481],{},"chi risulta"," intestato. È il punto di partenza di qualsiasi verifica, costa poco o niente, e va letta sapendo cosa aspettarsi.",[14,484,485],{},"Quello che non ti dice — ipoteche, pignoramenti, servitù, e la proprietà in senso giuridico — sta altrove, nei Registri Immobiliari.",[14,487,488,489],{},"Se ricordi una sola cosa di questo articolo, ricorda questa: ",[18,490,491],{},"una visura pulita non significa un immobile libero.",{"title":493,"searchDepth":494,"depth":494,"links":495},"",2,[496,497,504,507,508,509,510,511],{"id":41,"depth":494,"text":42},{"id":89,"depth":494,"text":90,"children":498},[499,501,502,503],{"id":97,"depth":500,"text":98},3,{"id":116,"depth":500,"text":117},{"id":159,"depth":500,"text":160},{"id":170,"depth":500,"text":171},{"id":183,"depth":494,"text":184,"children":505},[506],{"id":222,"depth":500,"text":223},{"id":262,"depth":494,"text":263},{"id":317,"depth":494,"text":318},{"id":388,"depth":494,"text":389},{"id":429,"depth":494,"text":430},{"id":470,"depth":494,"text":471},"La visura è il documento più richiesto del catasto italiano — ed è anche il più frainteso. Dentro ci sono gli intestatari e la rendita; le ipoteche no. Questa guida spiega cosa leggi in una visura, cosa serve chiedere altrove, e quando ti basta quella gratuita.","md",{"date":515,"updated":515,"author":516,"category":517,"image":257,"tags":518,"country":524},"2026-09-11","Marco Ferretti","documentos",[519,520,521,522,156,523],"visura catastale","catasto","Agenzia delle Entrate","intestatari","ipoteche","IT",true,"/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no",{"title":5,"description":512},"blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","6GaT41KKSX1ce2eEieL1JYqT0_OtKT4ay6q8XwLzoEY",[531,947,1381],{"id":532,"title":533,"body":534,"description":936,"extension":513,"meta":937,"navigation":525,"path":943,"seo":944,"stem":945,"__hash__":946},"content/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima.md","Quanto vale un immobile in Italia: come si stima davvero, e perché la rendita catastale non c'entra",{"type":7,"value":535,"toc":927},[536,539,542,548,555,558,560,564,570,573,592,599,601,605,616,619,626,629,638,640,644,651,654,660,693,695,699,702,718,721,744,751,764,766,770,846,867,869,873,876,883,886,888,897,899,901,904,920],[10,537,533],{"id":538},"quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima-davvero-e-perché-la-rendita-catastale-non-centra",[14,540,541],{},"La domanda arriva sempre nello stesso momento: si deve vendere, si deve dividere un'eredità, si deve decidere se un prezzo è ragionevole. E la risposta che quasi tutti provano per prima è quella sbagliata.",[14,543,544,547],{},[18,545,546],{},"La rendita catastale non è il valore dell'immobile."," Non lo è mai stata e non lo diventerà moltiplicandola per qualcosa. Eppure è il primo numero che la gente guarda, perché è quello che ha sotto mano.",[14,549,550,551,554],{},"In Italia esistono ",[18,552,553],{},"quattro numeri diversi"," che riguardano il valore di un immobile. Servono a cose diverse, si ottengono in modi diversi, e usarne uno al posto dell'altro è l'errore più costoso che si possa fare in una trattativa.",[14,556,557],{},"Vediamoli in ordine, dal meno utile al più utile.",[36,559],{},[39,561,563],{"id":562},"_1-la-rendita-catastale","1. La rendita catastale",[14,565,566,567,21],{},"È il numero che trovi in visura, e ha una finalità sola: ",[18,568,569],{},"calcolare le imposte",[14,571,572],{},"Deriva dalla consistenza dell'immobile — vani, metri quadri, ettari — moltiplicata per una tariffa d'estimo legata alla categoria e alla classe. Quelle tariffe risalgono a stime periodiche che in molti comuni non riflettono più la realtà del mercato da decenni.",[74,574,576,586],{"type":194,"title":575},"A cosa serve, e a cosa no",[14,577,578,581,582,585],{},[18,579,580],{},"Serve"," per: IMU, imposte di registro, ipotecaria e catastale, successioni. Lì il riferimento è il ",[18,583,584],{},"valore catastale",", che si ottiene rivalutando la rendita e moltiplicandola per i coefficienti previsti per categoria.",[14,587,588,591],{},[18,589,590],{},"Non serve"," per: sapere a quanto puoi vendere. Due appartamenti con la stessa rendita in due quartieri diversi della stessa città possono valere il doppio l'uno dell'altro.",[14,593,594,595,598],{},"Il valore catastale è quasi sempre ",[18,596,597],{},"più basso"," del valore di mercato. Chi lo usa come prezzo di vendita regala denaro; chi lo usa per stimare un'eredità si trova con numeri che non tornano quando poi vende.",[36,600],{},[39,602,604],{"id":603},"_2-le-quotazioni-omi","2. Le quotazioni OMI",[14,606,607,608,611,612,615],{},"L'",[18,609,610],{},"Osservatorio del Mercato Immobiliare"," dell'Agenzia delle Entrate pubblica, due volte l'anno, intervalli di valore al metro quadro per ",[18,613,614],{},"zona omogenea",", tipologia e stato di conservazione.",[14,617,618],{},"Sono pubbliche, gratuite e consultabili da chiunque.",[14,620,621,622,625],{},"Cosa ti danno davvero: un ",[18,623,624],{},"ordine di grandezza",". Se la tua zona sta fra 1.200 e 1.700 €/m², sai che un prezzo di 3.000 richiede una spiegazione e che uno di 700 richiede un controllo.",[14,627,628],{},"Cosa non ti danno: il valore del tuo immobile. Una zona OMI raggruppa aree ampie e tipologie simili tra loro. Dentro quella forbice ci stanno il piano rialzato sul cortile interno e l'attico con terrazzo, e valgono cose molto diverse.",[74,630,631],{"type":296},[14,632,633,634,637],{},"Usa l'OMI come ",[18,635,636],{},"primo filtro",", non come prezzo. È perfetto per capire se una richiesta è dentro o fuori mercato, e inutile per fissare un numero.",[36,639],{},[39,641,643],{"id":642},"_3-i-valori-agricoli-medi","3. I valori agricoli medi",[14,645,646,647,650],{},"Per i terreni esiste un riferimento a parte: i ",[18,648,649],{},"valori agricoli medi",", determinati per regione agraria e per qualità di coltura.",[14,652,653],{},"Sono pensati per la materia espropriativa e vengono usati come parametro in quel contesto. Danno un'idea del valore agricolo puro di un seminativo, un vigneto o un uliveto in quella zona.",[14,655,656,657,659],{},"Quello che ",[18,658,190],{}," catturano è tutto ciò che sposta davvero il prezzo di un terreno:",[54,661,662,668,675,681,687],{},[57,663,607,664,667],{},[18,665,666],{},"accesso"," — un fondo intercluso vale una frazione di uno che confina con la strada",[57,669,670,671,674],{},"La ",[18,672,673],{},"giacitura e l'esposizione"," — un versante a solatio non è un fondovalle ombreggiato",[57,676,607,677,680],{},[18,678,679],{},"acqua"," — la disponibilità irrigua cambia tutto",[57,682,670,683,686],{},[18,684,685],{},"forma e la dimensione"," — un appezzamento regolare di cinque ettari si lavora, cinque strisce da un ettaro no",[57,688,277,689,692],{},[18,690,691],{},"aspettative urbanistiche",", dove esistono",[36,694],{},[39,696,698],{"id":697},"_4-le-compravendite-reali","4. Le compravendite reali",[14,700,701],{},"Questo è il numero che conta davvero, ed è anche il più difficile da ottenere.",[14,703,704,705,105,708,136,711,714,715,21],{},"Il metodo è quello che usa qualsiasi perito: si cercano immobili ",[18,706,707],{},"simili",[18,709,710],{},"vicini",[18,712,713],{},"venduti di recente",", si correggono le differenze e si arriva a un valore. In gergo, il ",[18,716,717],{},"metodo comparativo",[14,719,720],{},"Le tre parole fanno tutto il lavoro:",[391,722,724],{"title":723},"Cosa rende buono un comparabile",[395,725,726,732,738],{},[57,727,728,731],{},[18,729,730],{},"Simile."," Stessa tipologia, dimensione confrontabile, stato di conservazione paragonabile. Un rustico da ristrutturare non è comparabile con una villetta finita.",[57,733,734,737],{},[18,735,736],{},"Vicino."," Stessa zona, possibilmente stessa via o stesso quartiere. In agricoltura, stesso comune e stessa qualità di coltura.",[57,739,740,743],{},[18,741,742],{},"Recente."," Una compravendita di cinque anni fa in un mercato che si è mosso non dice più niente. Meglio pochi dati freschi che molti vecchi.",[14,745,746,747,750],{},"Il problema pratico è che i ",[18,748,749],{},"prezzi effettivi delle compravendite non sono liberamente consultabili"," come in altri paesi. Sono negli atti, e per arrivarci serve un accesso ai dati delle transazioni registrate.",[74,752,754,761],{"type":76,"title":753},"La differenza tra un annuncio e una compravendita",[14,755,756,757,760],{},"I portali immobiliari mostrano ",[18,758,759],{},"prezzi richiesti",", non prezzi pagati. Tra i due c'è quasi sempre uno scarto, che cambia con il ciclo di mercato e con la zona.",[14,762,763],{},"Una stima costruita sugli annunci eredita quello scarto. Una costruita su compravendite registrate no.",[36,765],{},[39,767,769],{"id":768},"quale-numero-usare-caso-per-caso","Quale numero usare, caso per caso",[771,772,773,786],"table",{},[774,775,776],"thead",{},[777,778,779,783],"tr",{},[780,781,782],"th",{},"Situazione",[780,784,785],{},"Numero da usare",[787,788,789,798,806,814,822,830,838],"tbody",{},[777,790,791,795],{},[792,793,794],"td",{},"Pagare IMU o imposte di registro",[792,796,797],{},"Valore catastale (dalla rendita)",[777,799,800,803],{},[792,801,802],{},"Dichiarare una successione",[792,804,805],{},"Valore catastale, ma controlla il mercato",[777,807,808,811],{},[792,809,810],{},"Capire se un prezzo è ragionevole",[792,812,813],{},"Quotazioni OMI",[777,815,816,819],{},[792,817,818],{},"Fissare il prezzo di vendita",[792,820,821],{},"Compravendite reali comparabili",[777,823,824,827],{},[792,825,826],{},"Dividere un'eredità fra eredi",[792,828,829],{},"Compravendite reali, o perizia se c'è disaccordo",[777,831,832,835],{},[792,833,834],{},"Chiedere un mutuo",[792,836,837],{},"Perizia del tecnico incaricato dalla banca",[777,839,840,843],{},[792,841,842],{},"Andare in causa",[792,844,845],{},"Perizia giurata, nient'altro",[74,847,849,864],{"type":194,"title":848},"Quando serve un professionista, e basta",[14,850,851,852,855,856,859,860,863],{},"Se il valore deve reggere davanti a una ",[18,853,854],{},"banca",", a un ",[18,857,858],{},"giudice"," o a un'",[18,861,862],{},"Agenzia delle Entrate che contesta",", serve una perizia firmata da un tecnico abilitato che se ne assume la responsabilità.",[14,865,866],{},"Nessuna stima automatica — inclusa la nostra — sostituisce quel documento. Serve a decidere, a trattare e a farsi un'idea informata. Non a certificare.",[36,868],{},[39,870,872],{"id":871},"il-caso-delleredità-che-è-il-più-frequente","Il caso dell'eredità, che è il più frequente",[14,874,875],{},"Tre fratelli ereditano una casa e due terreni. Uno vuole vendere, uno vuole tenere, uno non sa.",[14,877,878,879,882],{},"Quasi sempre la discussione parte dalla rendita catastale, perché è il numero che sta sui documenti della successione. Ed è il modo peggiore di cominciare: quel numero è quasi sempre ",[18,880,881],{},"molto sotto"," il valore reale, e chi propone di liquidare gli altri su quella base sta facendo — magari in buona fede — un'offerta molto bassa.",[14,884,885],{},"Il modo giusto: si guarda l'OMI per l'ordine di grandezza, si cerca cosa si è venduto davvero lì attorno negli ultimi due anni, e se resta disaccordo si paga una perizia e ci si attiene a quella. Costa meno di un anno di discussioni.",[36,887],{},[447,889,894],{"accent":890,"action":891,"href":451,"price":892,"title":893},"emerald","Valuta un immobile","24,95 €","Valutazione di mercato",[14,895,896],{},"Una stima basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su annunci né su medie provinciali. Con il dettaglio dei comparabili usati, così puoi giudicare tu se reggono.",[36,898],{},[39,900,471],{"id":470},[14,902,903],{},"Quattro numeri, quattro usi:",[14,905,670,906,908,909,912,913,915,916,919],{},[18,907,156],{}," serve alle imposte e non dice quanto vale. Le ",[18,910,911],{},"quotazioni OMI"," danno l'ordine di grandezza, gratis, e vanno usate come primo filtro. I ",[18,914,649],{}," servono nella materia espropriativa e ignorano acqua, accesso e giacitura. Le ",[18,917,918],{},"compravendite reali"," sono l'unica base seria per un prezzo, e sono anche le più difficili da ottenere.",[14,921,922,923,926],{},"E una regola che vale per tutte e quattro: ",[18,924,925],{},"se il numero deve reggere davanti a qualcuno, serve una perizia."," Se serve a decidere, bastano le compravendite.",{"title":493,"searchDepth":494,"depth":494,"links":928},[929,930,931,932,933,934,935],{"id":562,"depth":494,"text":563},{"id":603,"depth":494,"text":604},{"id":642,"depth":494,"text":643},{"id":697,"depth":494,"text":698},{"id":768,"depth":494,"text":769},{"id":871,"depth":494,"text":872},{"id":470,"depth":494,"text":471},"Rendita catastale, quotazioni OMI, valori agricoli medi e compravendite reali: quattro numeri diversi che dicono cose diverse. Quale usare per vendere, quale per una successione e quale non usare mai come prezzo.",{"date":515,"updated":515,"author":516,"category":517,"image":938,"tags":939,"country":524},"/images/blog/ibi-recibo.jpg",[940,911,156,941,942],"valutazione immobiliare","valore di mercato","perizia","/blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima",{"title":533,"description":936},"blog/quanto-vale-un-immobile-in-italia-come-si-stima","nkJW42Y-E-KWqWeOZ6MhLdR-4ImTxeGmXczqRHHZYvw",{"id":948,"title":949,"body":950,"description":1371,"extension":513,"meta":1372,"navigation":525,"path":1377,"seo":1378,"stem":1379,"__hash__":1380},"content/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare.md","Comprare un terreno agricolo in Italia: gli otto controlli da fare prima di firmare",{"type":7,"value":951,"toc":1360},[952,955,962,965,968,970,974,977,984,987,1010,1028,1034,1036,1040,1045,1048,1062,1064,1068,1075,1081,1098,1108,1110,1114,1120,1127,1133,1135,1139,1142,1168,1171,1173,1177,1184,1191,1205,1212,1221,1224,1226,1230,1233,1244,1247,1252,1254,1258,1261,1264,1276,1283,1289,1291,1295,1298,1349,1352,1354],[10,953,949],{"id":954},"comprare-un-terreno-agricolo-in-italia-gli-otto-controlli-da-fare-prima-di-firmare",[14,956,957,958,961],{},"Quasi tutti quelli che comprano male un terreno hanno fatto lo stesso errore: hanno guardato ",[18,959,960],{},"il prezzo e la fotografia",", e hanno dato per scontato tutto il resto.",[14,963,964],{},"Il prezzo al metro quadro è l'ultima cosa che conta, non la prima. Prima vengono otto domande, e nessuna richiede un avvocato per essere posta. Richiedono documenti, e i documenti si chiedono in un ordine preciso, perché ognuno chiude una porta.",[14,966,967],{},"Questa è la lista, in ordine, con quello che serve a ogni passo.",[36,969],{},[39,971,973],{"id":972},"_1-il-terreno-è-davvero-quello-che-ti-stanno-mostrando","1. Il terreno è davvero quello che ti stanno mostrando",[14,975,976],{},"Sembra banale. Non lo è.",[14,978,979,980,983],{},"Chi vende ti indica un appezzamento sul posto, o una foto aerea con un contorno disegnato sopra. Ma il terreno oggetto della trattativa è una ",[18,981,982],{},"particella catastale",", cioè un codice: comune, foglio, numero.",[14,985,986],{},"Le due cose coincidono? Quasi sempre sì. Ma i casi in cui non coincidono sono esattamente quelli che finiscono davanti a un giudice: una recinzione spostata trent'anni fa, una striscia che in realtà appartiene al confinante, una porzione già frazionata e venduta.",[391,988,990],{"title":989},"Come si verifica",[395,991,992,998,1004],{},[57,993,994,997],{},[18,995,996],{},"Fatti dare foglio e particella per iscritto",", non a voce. Devono comparire nella proposta d'acquisto.",[57,999,1000,1003],{},[18,1001,1002],{},"Guarda il contorno catastale sopra l'immagine satellitare."," Da lì si vede in trenta secondi se la recinzione, la strada o il capannone stanno dentro o fuori.",[57,1005,1006,1009],{},[18,1007,1008],{},"Se qualcosa non torna, fermati."," Una discrepanza tra mappa e realtà non si risolve con un accordo verbale: serve un tecnico e, se il confine è contestato, un frazionamento.",[74,1011,1013,1020],{"type":194,"title":1012},"La mappa catastale non fissa il confine",[14,1014,1015,1016,1019],{},"La cartografia catastale ha ",[18,1017,1018],{},"finalità fiscale e di identificazione",". Serve a localizzare la particella, non a stabilire dove passa il limite di proprietà con effetti legali. Per un confine contestato serve un tipo di frazionamento redatto da un tecnico abilitato.",[14,1021,1022,1023,1027],{},"Detto questo: per capire in anticipo ",[1024,1025,1026],"em",{},"se"," c'è un problema, guardare il contorno sul satellite è il modo più veloce che esista.",[14,1029,1030],{},[254,1031],{"alt":1032,"src":1033},"Un terreno agricolo: quello che vedi sul posto e quello che dice la particella non sempre coincidono","/images/blog/parcela-gps.jpg",[36,1035],{},[39,1037,1039],{"id":1038},"_2-chi-risulta-intestato-e-quante-persone-sono","2. Chi risulta intestato, e quante persone sono",[14,1041,1042,1043,21],{},"Qui si chiede la ",[18,1044,519],{},[14,1046,1047],{},"Ti dice chi risulta intestato, con quali quote e con quale diritto. Non prova la proprietà — il catasto italiano non è probatorio — ma ti dà due informazioni che cambiano la trattativa:",[54,1049,1050,1056],{},[57,1051,1052,1055],{},[18,1053,1054],{},"Quante firme servono."," Se la particella è intestata a sei eredi con quote frazionate, la compravendita richiede tutti e sei. Basta che uno non voglia vendere e l'operazione si ferma.",[57,1057,1058,1061],{},[18,1059,1060],{},"Se c'è una successione aperta."," Quote strane e cognomi ripetuti sono il segnale tipico di un'eredità non definita. Si può comprare lo stesso, ma i tempi si allungano.",[36,1063],{},[39,1065,1067],{"id":1066},"_3-se-è-libero-da-ipoteche-pignoramenti-e-trascrizioni","3. Se è libero da ipoteche, pignoramenti e trascrizioni",[14,1069,1070,1071,1074],{},"Questo è il controllo che ",[18,1072,1073],{},"non si salta mai",", ed è quello che più spesso viene saltato.",[14,1076,1077,1078,1080],{},"Si chiede l'",[18,1079,269],{}," alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Restituisce tre cose:",[54,1082,1083,1088,1093],{},[57,1084,277,1085,1087],{},[18,1086,280],{}," — la catena dei passaggi di proprietà",[57,1089,277,1090,1092],{},[18,1091,286],{}," — le ipoteche",[57,1094,277,1095,1097],{},[18,1096,292],{}," — cancellazioni e modifiche delle precedenti",[74,1099,1101],{"type":194,"title":1100},"Una visura pulita non significa un terreno libero",[14,1102,1103,1104,1107],{},"Sono documenti diversi, di uffici diversi. Un terreno con tre ipoteche ha una visura catastale identica a uno senza. Se hai chiesto solo la visura, ",[18,1105,1106],{},"non hai controllato le ipoteche",": hai controllato un'altra cosa.",[36,1109],{},[39,1111,1113],{"id":1112},"_4-cosa-dice-il-piano-urbanistico","4. Cosa dice il piano urbanistico",[14,1115,1116,1117,21],{},"Il catasto ti dice che è un seminativo. Non ti dice cosa ",[18,1118,1119],{},"puoi farci",[14,1121,1122,1123,1126],{},"Quello sta nel ",[18,1124,1125],{},"certificato di destinazione urbanistica",", rilasciato dal Comune. Per i terreni sopra i 5.000 metri quadri è obbligatorio allegarlo all'atto, e la sua assenza rende l'atto nullo — ma va letto prima, non recuperato dal notaio all'ultimo.",[14,1128,1129,1130,21],{},"Cosa cerchi lì dentro: la zona urbanistica, gli indici edificatori se esistono, e soprattutto i ",[18,1131,1132],{},"vincoli",[36,1134],{},[39,1136,1138],{"id":1137},"_5-i-vincoli-che-sono-la-sorpresa-più-frequente","5. I vincoli, che sono la sorpresa più frequente",[14,1140,1141],{},"Un terreno può essere perfettamente in regola e comunque inutilizzabile per quello che avevi in mente. I vincoli tipici:",[54,1143,1144,1150,1156,1162],{},[57,1145,1146,1149],{},[18,1147,1148],{},"Paesaggistico"," — qualsiasi intervento passa da un'autorizzazione a parte",[57,1151,1152,1155],{},[18,1153,1154],{},"Idrogeologico"," — movimenti di terra e disboscamenti soggetti ad autorizzazione",[57,1157,1158,1161],{},[18,1159,1160],{},"Vincolo di destinazione agricola"," legato a contributi già percepiti",[57,1163,1164,1167],{},[18,1165,1166],{},"Aree protette, siti Natura 2000, fasce di rispetto"," di strade, corsi d'acqua, elettrodotti, cimiteri",[14,1169,1170],{},"Nessuno di questi compare in visura. Si trovano nel certificato di destinazione urbanistica e negli strumenti urbanistici comunali.",[36,1172],{},[39,1174,1176],{"id":1175},"_6-chi-ha-diritto-di-comprarlo-prima-di-te","6. Chi ha diritto di comprarlo prima di te",[14,1178,1179,1180,1183],{},"Questo è il punto che quasi nessuno conosce fuori dal settore, e che può far saltare l'acquisto ",[18,1181,1182],{},"dopo"," la firma.",[14,1185,1186,1187,1190],{},"In Italia, sui terreni agricoli esiste la ",[18,1188,1189],{},"prelazione agraria",". Hanno diritto a essere preferiti, a parità di condizioni:",[54,1192,1193,1199],{},[57,1194,59,1195,1198],{},[18,1196,1197],{},"coltivatore diretto affittuario"," che lavora il fondo da almeno due anni",[57,1200,1201,1202],{},"I ",[18,1203,1204],{},"coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti",[14,1206,1207,1208,1211],{},"Il venditore deve notificare la proposta di vendita a chi ha diritto di prelazione. Chi la riceve ha un termine per esercitarla. E se la notifica non viene fatta, il titolare del diritto può ",[18,1209,1210],{},"riscattare"," il fondo dall'acquirente — anche a compravendita conclusa.",[74,1213,1215,1218],{"type":194,"title":1214},"Cosa significa in pratica",[14,1216,1217],{},"Puoi comprare regolarmente, pagare, fare l'atto dal notaio, e trovarti mesi dopo un confinante coltivatore diretto che esercita il riscatto. Il terreno va a lui.",[14,1219,1220],{},"Prima di trattare un agricolo: chiedi al venditore se ci sono affittuari e chi sono i confinanti. È una domanda che costa zero e che evita l'unico disastro davvero irreversibile di questa lista.",[14,1222,1223],{},"Le regole sono nella legge 590/1965 e nella 817/1971, e i casi concreti hanno sfumature che meritano un professionista. Ma la domanda va posta all'inizio, non alla fine.",[36,1225],{},[39,1227,1229],{"id":1228},"_7-da-dove-ci-si-entra","7. Da dove ci si entra",[14,1231,1232],{},"Un terreno senza accesso legale vale una frazione di uno accessibile, e può essere impossibile da coltivare o da edificare.",[14,1234,1235,1236,1239,1240,1243],{},"Guarda sulla mappa se la particella ",[18,1237,1238],{},"confina con una strada pubblica",". Se non confina, l'accesso passa per un fondo altrui, e allora serve una ",[18,1241,1242],{},"servitù di passaggio"," costituita per atto e trascritta.",[14,1245,1246],{},"Un passaggio che \"si è sempre usato\" non è una servitù. Le servitù costituite per atto si vedono nell'ispezione ipotecaria, non in visura.",[74,1248,1249],{"type":296},[14,1250,1251],{},"Questo è uno dei controlli che si fanno meglio dal satellite che dai documenti: apri la mappa, guarda il contorno della particella e cerca dove tocca una strada. Se non la tocca da nessuna parte, hai trovato una domanda da fare al venditore.",[36,1253],{},[39,1255,1257],{"id":1256},"_8-quanto-vale-davvero","8. Quanto vale davvero",[14,1259,1260],{},"Solo adesso ha senso parlare di prezzo.",[14,1262,1263],{},"I riferimenti utili in Italia sono due, e servono a cose diverse:",[54,1265,1266,1271],{},[57,1267,277,1268,1270],{},[18,1269,911],{}," dell'Agenzia delle Entrate, che danno intervalli di valore per zona e tipologia. Sono pubbliche e gratuite, e vanno bene per capire l'ordine di grandezza.",[57,1272,1201,1273,1275],{},[18,1274,649],{}," per regione agraria e qualità di coltura, usati come riferimento in materia espropriativa.",[14,1277,1278,1279,1282],{},"Nessuno dei due è una perizia. Per un valore riferito a quel terreno specifico serve una ",[18,1280,1281],{},"valutazione basata su compravendite reali"," della zona, o una perizia di un tecnico.",[447,1284,1286],{"accent":890,"action":1285,"href":451,"price":892,"title":893},"Valuta una particella",[14,1287,1288],{},"Una stima del valore della particella basata su compravendite realmente registrate nella zona, non su una media provinciale. Con il dettaglio di come si arriva al numero.",[36,1290],{},[39,1292,1294],{"id":1293},"lordine-conta","L'ordine conta",[14,1296,1297],{},"Se dovessi ridurre tutto a una sequenza:",[391,1299,1301],{"title":1300},"La sequenza giusta",[395,1302,1303,1309,1314,1319,1325,1331,1337,1343],{},[57,1304,1305,1308],{},[18,1306,1307],{},"Identifica la particella sulla mappa"," e confronta il contorno con quello che vedi sul posto. Costo: zero.",[57,1310,1311,1313],{},[18,1312,453],{}," — chi risulta, quante firme servono, com'è classificato.",[57,1315,1316,1318],{},[18,1317,462],{}," — se è libero. Prima di qualsiasi caparra.",[57,1320,1321,1324],{},[18,1322,1323],{},"Certificato di destinazione urbanistica"," — cosa ci si può fare e quali vincoli ci sono.",[57,1326,1327,1330],{},[18,1328,1329],{},"Domanda sulla prelazione"," — affittuari e confinanti coltivatori diretti.",[57,1332,1333,1336],{},[18,1334,1335],{},"Accesso"," — da dove ci si entra, e se è un diritto o una consuetudine.",[57,1338,1339,1342],{},[18,1340,1341],{},"Valutazione"," — adesso, e non prima, si parla di prezzo.",[57,1344,1345,1348],{},[18,1346,1347],{},"Notaio"," — che farà le sue verifiche, ma tu ci arrivi sapendo già cosa stai comprando.",[14,1350,1351],{},"I primi tre passi costano meno di cinquanta euro in tutto e si fanno in un pomeriggio. Il terreno costa decine di migliaia. È la proporzione che rende assurdo saltarli.",[36,1353],{},[74,1355,1357],{"type":76,"title":1356},"Una nota onesta",[14,1358,1359],{},"Questo articolo è una guida pratica, non una consulenza legale. Le sfumature della prelazione agraria, dei vincoli e delle servitù cambiano da caso a caso e da regione a regione. Serve a farti arrivare preparato dal professionista, con le domande giuste e i documenti in mano — non a sostituirlo.",{"title":493,"searchDepth":494,"depth":494,"links":1361},[1362,1363,1364,1365,1366,1367,1368,1369,1370],{"id":972,"depth":494,"text":973},{"id":1038,"depth":494,"text":1039},{"id":1066,"depth":494,"text":1067},{"id":1112,"depth":494,"text":1113},{"id":1137,"depth":494,"text":1138},{"id":1175,"depth":494,"text":1176},{"id":1228,"depth":494,"text":1229},{"id":1256,"depth":494,"text":1257},{"id":1293,"depth":494,"text":1294},"Un terreno non si compra guardando il prezzo al metro quadro. Si compra dopo aver verificato chi è il proprietario davvero, se c'è un'ipoteca, cosa ci si può costruire, chi ha diritto di comprarlo prima di te e da dove ci si entra. Guida pratica, in ordine.",{"date":515,"updated":515,"author":516,"category":517,"image":1033,"tags":1373,"country":524},[1374,1375,1189,269,1376,519],"terreno agricolo","compravendita","destinazione urbanistica","/blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare",{"title":949,"description":1371},"blog/comprare-terreno-agricolo-controlli-prima-di-firmare","0HvO4FRDwtpjO17UiVmgBlGwspnoDvmClazaUPmbvgM",{"id":1382,"title":1383,"body":1384,"description":1753,"extension":513,"meta":1754,"navigation":525,"path":1760,"seo":1761,"stem":1762,"__hash__":1763},"content/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero.md","Ispezione ipotecaria: cos'è, come si legge e quando serve davvero",{"type":7,"value":1385,"toc":1740},[1386,1389,1395,1400,1407,1409,1413,1424,1427,1449,1451,1455,1462,1466,1473,1480,1491,1495,1501,1521,1525,1535,1551,1553,1557,1560,1570,1576,1582,1584,1588,1591,1626,1634,1636,1640,1643,1646,1649,1656,1658,1662,1665,1672,1679,1687,1689,1695,1701,1703,1705,1712,1724,1731],[10,1387,1383],{"id":1388},"ispezione-ipotecaria-cosè-come-si-legge-e-quando-serve-davvero",[14,1390,1391,1392],{},"C'è una sola domanda che conta prima di firmare qualcosa su un immobile: ",[18,1393,1394],{},"è libero, o ci sono dei debiti attaccati?",[14,1396,1397,1398,21],{},"La visura catastale non risponde. Il certificato di destinazione urbanistica nemmeno. Risponde un solo documento, e si chiama ",[18,1399,269],{},[14,1401,1402,1403,1406],{},"Questo articolo spiega cosa c'è dentro, come si legge senza essere notai, e soprattutto ",[18,1404,1405],{},"quando"," va chiesta — perché chiesta al momento giusto costa trenta euro, e chiesta al momento sbagliato non serve a niente.",[36,1408],{},[39,1410,1412],{"id":1411},"da-dove-esce","Da dove esce",[14,1414,1415,1416,1419,1420,1423],{},"L'ispezione ipotecaria si chiede ai ",[18,1417,1418],{},"Registri Immobiliari",", tenuti dal Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. È l'ufficio che quasi tutti continuano a chiamare ",[18,1421,1422],{},"Conservatoria",", ed è un archivio completamente diverso dal catasto.",[14,1425,1426],{},"La differenza è sostanziale e vale la pena fissarla:",[74,1428,1430,1438,1446],{"type":76,"title":1429},"Due archivi, due domande",[14,1431,59,1432,1434,1435,21],{},[18,1433,520],{}," risponde a: com'è fatto questo immobile, quanto misura, come è classificato, chi ci risulta intestato. Finalità ",[18,1436,1437],{},"fiscale",[14,1439,1201,1440,1442,1443,21],{},[18,1441,1418],{}," rispondono a: quali atti sono stati pubblicati su questo immobile, chi lo ha comprato da chi, e quali garanzie e vincoli vi gravano. Finalità di ",[18,1444,1445],{},"pubblicità legale",[14,1447,1448],{},"È il secondo archivio a fare fede su chi è il proprietario. Non il primo.",[36,1450],{},[39,1452,1454],{"id":1453},"cosa-contiene-le-tre-formalità","Cosa contiene: le tre formalità",[14,1456,1457,1458,1461],{},"Un'ispezione ipotecaria restituisce l'elenco delle ",[18,1459,1460],{},"formalità"," pubblicate sull'immobile o sulla persona. Sono di tre tipi, e capirli è metà del lavoro.",[95,1463,1465],{"id":1464},"le-trascrizioni","Le trascrizioni",[14,1467,1468,1469,1472],{},"Sono gli ",[18,1470,1471],{},"atti che trasferiscono o modificano la proprietà",": compravendite, donazioni, accettazioni di eredità, divisioni, sentenze, atti di provenienza.",[14,1474,1475,1476,1479],{},"Lette in ordine, le trascrizioni raccontano la ",[18,1477,1478],{},"catena di proprietà",": chi ha comprato da chi, e quando. Un notaio la ricostruisce indietro nel tempo per verificare che chi vende abbia davvero titolo per vendere.",[14,1481,1482,1483,1486,1487,1490],{},"Qui compaiono anche i ",[18,1484,1485],{},"pignoramenti"," e i ",[18,1488,1489],{},"sequestri",", che sono trascritti.",[95,1492,1494],{"id":1493},"le-iscrizioni","Le iscrizioni",[14,1496,1497,1498,1500],{},"Sono le ",[18,1499,523],{},". Tre famiglie:",[54,1502,1503,1509,1515],{},[57,1504,1505,1508],{},[18,1506,1507],{},"Volontaria"," — la più comune, iscritta a garanzia di un mutuo con il consenso del proprietario",[57,1510,1511,1514],{},[18,1512,1513],{},"Giudiziale"," — iscritta da un creditore sulla base di una sentenza di condanna",[57,1516,1517,1520],{},[18,1518,1519],{},"Legale"," — prevista direttamente dalla legge in certi casi, per esempio a favore del venditore per il prezzo non pagato",[95,1522,1524],{"id":1523},"le-annotazioni","Le annotazioni",[14,1526,1527,1528,1531,1532,21],{},"Sono ciò che ",[18,1529,1530],{},"modifica o estingue"," una formalità precedente. La più importante di tutte: la ",[18,1533,1534],{},"cancellazione dell'ipoteca",[74,1536,1538,1541,1548],{"type":194,"title":1537},"L'errore di lettura più comune",[14,1539,1540],{},"Trovare un'ipoteca iscritta nel 2011 non significa che l'immobile sia gravato oggi. Significa che nel 2011 è stata iscritta.",[14,1542,1543,1544,1547],{},"Devi cercare l'",[18,1545,1546],{},"annotazione di cancellazione"," collegata. Se c'è, l'ipoteca è estinta. Se non c'è, c'è ancora — anche se il mutuo è stato pagato per intero, perché la cancellazione non è automatica in tutti i casi e va richiesta.",[14,1549,1550],{},"Un'ipoteca pagata ma non cancellata resta scritta, e resta un problema per chi compra.",[36,1552],{},[39,1554,1556],{"id":1555},"per-immobile-o-per-soggetto","Per immobile o per soggetto",[14,1558,1559],{},"L'ispezione si può chiedere in due modi, e rispondono a domande diverse.",[14,1561,1562,1565,1566,1569],{},[18,1563,1564],{},"Per immobile",", partendo da comune, foglio e particella. Ti dice tutto quello che grava su ",[1024,1567,1568],{},"quel"," bene. È quella che serve nel 99% dei casi quando stai comprando.",[14,1571,1572,1575],{},[18,1573,1574],{},"Per soggetto",", partendo dal nome e dal codice fiscale di una persona o di una società. Ti dice tutti gli immobili su cui quel soggetto compare in una formalità, in tutta Italia. È quella che usano i creditori prima di agire, e chi deve valutare la solidità di una controparte.",[14,1577,1578],{},[254,1579],{"alt":1580,"src":1581},"Un'ipoteca giudiziale nasce da una sentenza: è una delle tre famiglie che si leggono nelle iscrizioni","/images/blog/campo-topografo.jpg",[36,1583],{},[39,1585,1587],{"id":1586},"quando-va-chiesta","Quando va chiesta",[14,1589,1590],{},"Questo è il punto pratico, e l'ordine conta più del documento.",[391,1592,1594],{"title":1593},"I cinque momenti in cui serve",[395,1595,1596,1602,1608,1614,1620],{},[57,1597,1598,1601],{},[18,1599,1600],{},"Prima di versare qualsiasi caparra."," Non prima del rogito: prima della caparra. Una caparra su un immobile gravato è denaro che rischi di rincorrere per anni.",[57,1603,1604,1607],{},[18,1605,1606],{},"Prima di firmare un preliminare."," Il compromesso ti vincola. Firmarlo senza sapere cosa grava significa impegnarsi al buio.",[57,1609,1610,1613],{},[18,1611,1612],{},"Quando erediti."," Gli immobili arrivano con quello che ci sta sopra. Un'ipoteca giudiziale iscritta contro il defunto resta sul bene.",[57,1615,1616,1619],{},[18,1617,1618],{},"Prima di concedere un prestito garantito"," da un immobile. Se c'è già un'ipoteca di primo grado, la tua garanzia vale molto meno di quanto pensi.",[57,1621,1622,1625],{},[18,1623,1624],{},"Quando qualcosa non torna."," Un prezzo troppo basso, una fretta inspiegabile, un venditore che evita l'argomento. In quei casi trenta euro sono il miglior investimento della trattativa.",[74,1627,1629],{"type":296,"title":1628},"La regola in una riga",[14,1630,1631],{},[18,1632,1633],{},"La visura la chiedi per capire. L'ispezione ipotecaria la chiedi per decidere.",[36,1635],{},[39,1637,1639],{"id":1638},"un-errore-che-costa-caro","Un errore che costa caro",[14,1641,1642],{},"Il caso tipico è sempre lo stesso.",[14,1644,1645],{},"Qualcuno trova un terreno o un appartamento a un prezzo interessante. Chiede la visura, la legge, è tutto in ordine: un intestatario, superficie corretta, categoria giusta. Versa una caparra.",[14,1647,1648],{},"Poi, in fase di rogito, il notaio fa le sue verifiche e trova un'ipoteca giudiziale iscritta tre anni prima e mai cancellata. A quel punto ci sono tre strade, tutte peggiori di quella che c'era all'inizio: il venditore estingue e cancella prima del rogito, se può permetterselo; si rinegozia il prezzo; oppure salta tutto e comincia il recupero della caparra.",[14,1650,1651,1652,1655],{},"Nessuna di queste sarebbe servita se la domanda fosse stata fatta ",[18,1653,1654],{},"prima",", quando costava trenta euro e nessun impegno.",[36,1657],{},[39,1659,1661],{"id":1660},"quanto-è-affidabile","Quanto è affidabile",[14,1663,1664],{},"Molto, con due avvertenze oneste.",[14,1666,1667,1668,1671],{},"I Registri Immobiliari sono organizzati per ",[18,1669,1670],{},"circoscrizione",". Un'ispezione fatta su una circoscrizione non copre formalità pubblicate altrove: per una verifica completa su una persona con immobili in più province serve estendere la ricerca.",[14,1673,1674,1675,1678],{},"E il documento fotografa ",[18,1676,1677],{},"il momento in cui lo chiedi",". Tra l'ispezione e il rogito possono passare settimane, e in quelle settimane una formalità nuova può essere pubblicata. Per questo il notaio rifà comunque la verifica il giorno dell'atto: non perché la tua ispezione fosse sbagliata, ma perché la sua deve essere aggiornata al minuto.",[74,1680,1681],{"type":76},[14,1682,1683,1684,1686],{},"Questo non toglie valore all'ispezione preliminare: serve a decidere ",[18,1685,1026],{}," andare avanti. Quella del notaio serve a chiudere. Sono due controlli diversi, in due momenti diversi, e saltare il primo significa arrivare al secondo avendo già investito tempo e denaro.",[36,1688],{},[447,1690,1692],{"accent":459,"action":1691,"href":451,"price":461,"title":462},"Cerca l'immobile sulla mappa",[14,1693,1694],{},"Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni dalla Conservatoria, per immobile. Trova la particella sulla mappa e richiedila dalla scheda: ti arriva in PDF via email.",[447,1696,1698],{"accent":449,"action":1697,"href":451,"price":452,"title":453},"Richiedi la visura",[14,1699,1700],{},"Dati censuari e intestatari. È il documento da leggere prima, per sapere com'è fatto e chi risulta — ma ricorda che non mostra le ipoteche.",[36,1702],{},[39,1704,471],{"id":470},[14,1706,1707,1708,1711],{},"L'ispezione ipotecaria è il documento che dice ",[18,1709,1710],{},"se l'immobile è libero",". Nessun altro lo dice.",[14,1713,1714,1715,1717,1718,1720,1721,1723],{},"Dentro trovi tre cose: le ",[18,1716,280],{},", cioè la catena di proprietà e gli eventuali pignoramenti; le ",[18,1719,286],{},", cioè le ipoteche; e le ",[18,1722,292],{},", che ti dicono quali di quelle ipoteche sono state cancellate.",[14,1725,1726,1727,1730],{},"Si chiede ",[18,1728,1729],{},"prima della caparra",", non prima del rogito. E si legge cercando le cancellazioni, non solo le iscrizioni.",[14,1732,1733,1734,1739],{},"Se hai già letto la nostra guida su ",[1735,1736,1738],"a",{"href":1737},"/it/blog/visura-catastale-cosa-contiene-e-cosa-no","cosa contiene una visura catastale",", hai il quadro completo: la visura ti dice com'è fatto, l'ispezione se è libero. Servono tutte e due.",{"title":493,"searchDepth":494,"depth":494,"links":1741},[1742,1743,1748,1749,1750,1751,1752],{"id":1411,"depth":494,"text":1412},{"id":1453,"depth":494,"text":1454,"children":1744},[1745,1746,1747],{"id":1464,"depth":500,"text":1465},{"id":1493,"depth":500,"text":1494},{"id":1523,"depth":500,"text":1524},{"id":1555,"depth":494,"text":1556},{"id":1586,"depth":494,"text":1587},{"id":1638,"depth":494,"text":1639},{"id":1660,"depth":494,"text":1661},{"id":470,"depth":494,"text":471},"È il documento che dice se un immobile è libero o gravato. Trascrizioni, iscrizioni e annotazioni spiegate una per una, con i momenti esatti in cui va chiesta — e perché una visura pulita non basta.",{"date":515,"updated":515,"author":516,"category":517,"image":1581,"tags":1755,"country":524},[269,1422,1756,1757,1758,1759],"ipoteca","trascrizione","pignoramento","registri immobiliari","/blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero",{"title":1383,"description":1753},"blog/ispezione-ipotecaria-quando-serve-davvero","dN-gPMf4rzDziAtfd-2vj1ir1Nwiz2pfxonEy353ceo",1789312022241]