Il terreno incolto accanto al tuo. Il rudere che vorresti comprare. La casa di un parente scomparso di cui nessuno ricorda bene la situazione. In tutti questi casi la domanda è la stessa: di chi è?

In Italia la risposta esiste ed è accessibile a chiunque: la visura catastale per immobile riporta gli intestatari di qualsiasi fabbricato o terreno, senza che tu debba dimostrare un interesse. Serve solo sapere quale immobile stai cercando.

Primo passo: foglio e particella

Il catasto non ragiona per indirizzi ma per identificativi catastali: comune, foglio, particella e, per gli appartamenti, subalterno. Per un terreno bastano comune, foglio e particella.

Se non li conosci, puoi trovarli sulla mappa: apri la mappa catastale, cerca la zona e tocca la particella. Ti mostra foglio, particella, confini e superficie. Se ti serve una guida passo passo, c'è trovare foglio e particella su Google Maps.

Attenzione al comune catastale: in alcuni casi non coincide con quello amministrativo, soprattutto dove ci sono state fusioni di comuni.

Secondo passo: la visura per immobile

Con l'identificativo in mano, la visura catastale ti dice:

chi sono gli intestatari, con nome, codice fiscale e quota di proprietà (per esempio 1/2 ciascuno, oppure nuda proprietà e usufrutto);
i dati catastali: categoria e classe per i fabbricati, qualità e classe per i terreni;
la rendita catastale (o il reddito dominicale e agrario, per i terreni) e la superficie.

È il modo più rapido e più economico per avere un nome. Per sapere nel dettaglio cosa trovi e cosa no, leggi visura catastale: cosa contiene davvero.

Come ottenerla

Online sul sito dell'Agenzia delle Entrate: la consultazione gratuita con SPID vale solo per gli immobili di cui sei intestatario tu. Per l'immobile di qualcun altro non funziona.
Allo sportello di un ufficio provinciale dell'Agenzia, pagando i tributi previsti.
Tramite un servizio online: con Catasto GPS indichi l'immobile, paghi e la visura catastale ti arriva via email. Senza SPID e senza andare in ufficio.

Il catasto può sbagliare il nome

C'è un punto che quasi nessuno spiega: il catasto non è il registro della proprietà. Il catasto serve al fisco e si aggiorna con le volture. Se una voltura non è stata fatta, l'intestatario resta quello vecchio.

Succede soprattutto in tre casi:

Successioni non volturate: il terreno risulta ancora intestato al nonno morto vent'anni fa.
Terreni agricoli passati di mano con atti antichi o mai aggiornati.
Intestazioni incomplete: quote mancanti o nomi scritti in modo diverso dall'atto.

Per una semplice curiosità, o per sapere a chi scrivere, la visura basta quasi sempre. Ma se devi comprare, fare un'offerta o avviare una pratica legale, il nome del catasto va confermato.

Quando serve la conferma: i registri immobiliari

La proprietà, in senso giuridico, risulta dalle trascrizioni nei registri immobiliari (l'ex Conservatoria), che tiene l'Agenzia delle Entrate – Servizio di pubblicità immobiliare. Lì trovi gli atti di compravendita, le successioni trascritte, le ipoteche e i pignoramenti.

Il documento è l'ispezione ipotecaria. Costa di più della visura e si legge con più fatica, ma è l'unico che ti dice se l'immobile è libero. Ti spieghiamo come funziona in ispezione ipotecaria: quando serve davvero.

La regola pratica:

Ti serve sapere…	Documento
A chi è intestato l'immobile, per contattarlo	Visura catastale
Se il venditore è davvero il proprietario	Visura + ispezione ipotecaria
Se ci sono ipoteche o pignoramenti	Ispezione ipotecaria

Trentino-Alto Adige e Friuli: un sistema diverso

Nelle province di Trento e Bolzano e in alcuni comuni di Friuli-Venezia Giulia e Veneto vale il sistema tavolare: la proprietà si legge nel Libro fondiario, non nei registri immobiliari. La visura catastale ordinaria lì non funziona. Trovi i dettagli in catasto di Trento e Bolzano.

In sintesi

Il proprietario di un immobile in Italia non è un dato segreto: lo dice la visura catastale per immobile, che chiunque può chiedere.
Prima trova comune, foglio e particella, anche dalla mappa.
La visura ti dà nome e quota degli intestatari; può essere in ritardo se manca una voltura.
Per comprare o per una pratica legale, conferma con l'ispezione ipotecaria.