Fotovoltaico su terreno agricolo: cosa verificare prima di firmare
Se possiedi un terreno agricolo di una certa dimensione in una zona assolata e con la rete vicina, è probabile che qualcuno ti abbia già chiamato.
La proposta è quasi sempre la stessa: un contratto lungo — venti o trent'anni — un canone annuo per ettaro, e nel frattempo un'opzione che blocca il terreno mentre si sviluppa il progetto.
Può essere un'ottima operazione. Ma il canone che ti offrono dipende da fattori che puoi verificare da solo, e che cambiano radicalmente la tua posizione al tavolo.
1. I vincoli sul terreno
Il primo filtro non è il sole, sono i vincoli: paesaggistico, idrogeologico, archeologico, aree della Rete Natura 2000, fasce di rispetto.
Si leggono nel certificato di destinazione urbanistica, che rilascia il Comune. È lo stesso documento obbligatorio per vendere un terreno, e vale la pena averlo comunque.
2. La distanza dalla connessione
È il fattore che più pesa nell'interesse di un operatore, e quasi nessun proprietario lo verifica prima di trattare.
Un terreno a duecento metri da una cabina primaria con capacità disponibile vale molto più di uno identico a quindici chilometri. Il costo di connessione può assorbire una parte enorme dell'investimento.
Se ti hanno chiamato, quel calcolo qualcuno l'ha già fatto. Averlo fatto anche tu cambia la trattativa.
3. La superficie che serve davvero
La superficie catastale comprende tutto: scarpate, fossi, zone in ombra, affioramenti rocciosi.
Quella installabile è un'altra. Guardare il terreno sull'immagine satellitare con i confini dice in pochi minuti quale parte è realmente utilizzabile — ed evita di essere pagati a ettaro contando ettari che non servono.
4. I diritti di terzi
Un'ispezione ipotecaria dice se esistono ipoteche, servitù o trascrizioni che condizionano l'operazione.
E c'è una verifica che non sta in nessun registro: chi coltiva il fondo. Se c'è un affitto agrario in corso, l'affittuario ha diritti, e i contratti agrari hanno durate e tutele proprie.
Le domande giuste sul contratto
- Affitto o diritto di superficie? Non sono equivalenti, né civilisticamente né fiscalmente.
- Cosa succede alla scadenza? Chi smantella l'impianto, e con quale garanzia finanziaria?
- Il canone si adegua? Trent'anni senza indicizzazione sono tanti.
- Il contratto è cedibile? Chi firma non è quasi mai chi gestirà l'impianto.
- E se il progetto non si autorizza? Quanti anni resta vincolato il terreno, e a quale corrispettivo?
L'agrivoltaico è un'altra cosa
Vale la pena distinguerlo: nell'agrivoltaico l'attività agricola continua sotto o tra i moduli, con requisiti tecnici specifici e, in alcuni casi, accesso a incentivi dedicati.
È un modello diverso dal fotovoltaico a terra, con canoni e implicazioni diverse. Chiedi esplicitamente di quale dei due si sta parlando.
Prima di tutto questo
Guarda il tuo terreno come lo guarda chi ti ha chiamato: superficie reale, forma, accesso, cosa c'è intorno.
Catasto GPS te lo mostra sul satellite con i confini e la superficie, e ti dà le coordinate. È gratuito, e ti mette al tavolo con le stesse informazioni dell'altra parte.
