Successione di terreni: come sapere cosa c'è davvero e come si divide
Con un appartamento è semplice: si sa cosa c'è. Con i terreni no.
Saltano fuori dodici particelle su tre Comuni, alcune ancora intestate al bisnonno, una che nessuno sa dove sia, e una che era stata venduta negli anni Sessanta con una scrittura privata mai trascritta.
Ecco l'ordine che funziona.
Primo: l'elenco dei beni
Due fonti, e vanno usate entrambe perché non dicono la stessa cosa:
La visura per soggetto all'Agenzia delle Entrate: elenca tutti gli immobili intestati a una persona, Comune per Comune o su base nazionale.
L'ispezione ipotecaria per soggetto: elenca ciò che risulta nei registri immobiliari a nome di quella persona — che è la lista giuridicamente rilevante.
Secondo: capire dove sono
Foglio e particella non dicono nulla finché non si guarda la mappa. E nella divisione contano moltissimo: due particelle della stessa superficie possono valere dieci volte diverso a seconda dell'accesso, dell'esposizione e di cosa c'è intorno.
Vedere ogni particella sull'immagine satellitare risponde in un minuto a domande che altrimenti richiedono un sopralluogo: c'è una strada? è coltivata? qualcuno la sta usando?
Terzo: la dichiarazione di successione e la voltura
La dichiarazione di successione si presenta entro dodici mesi dal decesso. Contiene tutti gli immobili con i loro dati catastali.
Da qualche anno la voltura catastale è automatica: presentando la dichiarazione in via telematica, l'aggiornamento delle intestazioni catastali segue senza una pratica separata.
Quarto: uscire dalla comunione
Finché non si divide, gli eredi sono in comunione: ogni decisione importante richiede il consenso di tutti, e la quota di ciascuno è ideale, non materiale.
Le vie d'uscita:
- divisione consensuale davanti al notaio, con assegnazione di particelle a ciascuno
- vendita e ripartizione del ricavato
- divisione giudiziale, quando qualcuno non collabora: lunga e costosa
La comunione lasciata correre è il motivo per cui in Italia esistono terreni con decine di comproprietari: a ogni generazione le quote si frammentano.
I terreni agricoli hanno una regola in più
Se un terreno confina con quello di un coltivatore diretto, questi può avere prelazione in caso di vendita. Lo stesso vale per l'eventuale affittuario coltivatore diretto.
Ignorarlo espone l'atto al riscatto: il titolare della prelazione può riprendersi il fondo dall'acquirente entro il termine di legge. È una delle cause più frequenti di contenzioso agrario.
Da dove cominciare
Dal capire cosa c'è e dov'è. Con Catasto GPS si vede ogni foglio e particella dell'elenco sulla mappa, con i confini sul satellite e la superficie.
È la differenza tra dividere un elenco e dividere dei terreni.
