Planimetria catastale: perché serve la delega e come ottenerla davvero
Di tutti i documenti catastali italiani, la planimetria è l'unico che non può chiedere chiunque.
Una visura la ottiene chiunque paghi il tributo. Un'ispezione ipotecaria pure. La planimetria no: l'Agenzia delle Entrate la considera un dato riservato, e la rilascia solo al titolare di diritti reali sull'immobile o a un suo delegato.
Il motivo è intuitivo se ci si pensa: la planimetria è la pianta della casa di qualcuno. Muri, stanze, porte, finestre. Non è un dato fiscale, è la mappa di dove si dorme.
Cosa contiene
La planimetria catastale è il disegno in scala dell'unità immobiliare, depositato in catasto:
- la distribuzione interna: stanze, corridoi, servizi
- muri, porte e finestre
- le altezze dei vani
- i dati identificativi: Comune, foglio, particella, subalterno
- l'orientamento e i confini con le altre unità
La scala usuale è 1:200, a volte 1:100 per le unità piccole.
La delega, in pratica
Se non siete il proprietario — perché siete l'acquirente, il tecnico, l'agente immobiliare — vi serve una delega firmata dall'avente diritto.
Serve:
- dati del delegante e dichiarazione del titolo (proprietario, usufruttuario, erede)
- dati del delegato
- identificativi dell'immobile: Comune, foglio, particella, subalterno
- firma del delegante
- copia del documento d'identità del delegante
Con questi, il delegato chiede la planimetria come farebbe il titolare. Il documento in sé è gratuito per titolari e delegati: si paga solo il servizio di chi lo recupera per voi.
Il problema vero: la difformità
Ed eccoci al punto per cui la planimetria conta davvero in una compravendita.
Dal 2010 l'atto di trasferimento deve contenere la dichiarazione di conformità catastale: i dati catastali e la planimetria devono corrispondere allo stato di fatto. Se non corrispondono, l'atto è nullo.
Le difformità che si trovano più spesso:
- una veranda chiusa che in planimetria è un balcone
- un sottotetto diventato stanza
- un bagno in più ricavato dopo
- una parete spostata in una ristrutturazione mai aggiornata
- un garage frazionato o unito
Attenzione: la conformità catastale non è la conformità urbanistica. La prima si aggiorna con un DOCFA; la seconda, se manca il titolo edilizio, richiede una sanatoria — che non sempre è possibile.
Quando chiederla
Prima del preliminare, se state comprando. È l'unico momento in cui una difformità è un problema del venditore e non vostro.
Prima di mettere in vendita, se state vendendo. Una difformità scoperta da voi si risolve con calma; scoperta dal notaio, blocca tutto.
Prima di una ristrutturazione, per sapere da dove si parte davvero.
E gli altri documenti
La planimetria descrive l'interno di una unità. Per il resto servono altri documenti: la visura per i dati censuari e la rendita, l'elaborato planimetrico per la divisione in subalterni e le parti comuni, l'ispezione ipotecaria per proprietà e ipoteche.
Chi compra dovrebbe averne almeno tre. Averne uno solo dà la sensazione di aver controllato, che è peggio del non aver controllato affatto.
Il punto di partenza
Tutto parte da Comune catastale, foglio, particella e subalterno. Senza subalterno, in un condominio, non si individua l'appartamento.
Con Catasto GPS trovate l'immobile sulla mappa e ne leggete gli identificativi, compresa la scelta del subalterno quando la particella ne ha più di uno. Da lì, la delega e la richiesta diventano un modulo da compilare invece di una caccia al dato.
